辟謠出售“深坑酒店”的世茂集團(tuán)，能走出流動性深坑嗎,？
能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè),，不能說它們的企業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營管理,、市場策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過往的中國內(nèi)地市場特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下,，隨著市場變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果,。而這一點(diǎn)，也正是這些房企在此輪行業(yè)調(diào)整中陷入流動性困境的原因所在,。世茂集團(tuán)當(dāng)然需要以相對從容的姿態(tài)來展示企業(yè)對于自身的信心，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意,。但是市場對于企業(yè)的信心維持，最終還是要落到企業(yè)自身的流動性如何維護(hù)上,。
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近日因辟謠說中介網(wǎng)傳的22.5億轉(zhuǎn)讓“深坑酒店”的信息不實(shí),，讓前段時間因與中誠信托就提前到期的信托計(jì)劃糾紛、出售項(xiàng)目股權(quán)和賣地而引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注的世茂集團(tuán)再次上了熱搜,。姑且不論那些不明就里的網(wǎng)友們?nèi)绾螒蛟u世茂集團(tuán)這一真真假假、撲簌迷離的掛牌出售上海佘山世茂洲際酒店（坊間稱“深坑酒店“）的消息,，也不論世茂集團(tuán)到底是承認(rèn)還是否認(rèn)出售曾經(jīng)的網(wǎng)紅“深坑酒店”，但世茂集團(tuán)試圖出售部分資產(chǎn)以平衡自身資金所需,，幫助自己從流動性“深坑“中爬出來的意圖卻是顯而易見的。
作為房企百強(qiáng)中的頭部企業(yè),，世茂集團(tuán)一向以相對穩(wěn)健的企業(yè)形象示人，其財(cái)務(wù)報表對外展示的企業(yè)現(xiàn)金儲備,、流動性狀況也都是比較好的,，更何況去年年初還在與出了問題的福晟集團(tuán)你儂我儂地溝通收購事宜,。因此筆者也曾將其與龍湖、碧桂園,、融創(chuàng)等歸類于流動性風(fēng)險較小的民營房企之列。
不過融創(chuàng)去年上半年的大手筆買地和并購活動對于現(xiàn)金的巨量消耗,，迫使其在遭遇下半年急劇轉(zhuǎn)淡的樓市行情之后迅速轉(zhuǎn)入各種找錢自救的狀態(tài)，以至于近來在對外宣布賬面資金1600億存量足夠一年內(nèi)的償債與項(xiàng)目開發(fā)所需時,，仍然無法解除市場對其流動性安全的疑慮。而同樣在去年下半年市場轉(zhuǎn)淡以及各地政府強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的壓力之下，評級機(jī)構(gòu)對世茂的突然降級以及世茂與中誠信托之間關(guān)于觸發(fā)信托計(jì)劃提前還款條款之爭,，將世茂集團(tuán)的流動性困境暴露于公眾面前。
原來,，世茂集團(tuán)除了明面上的將于2022年到期的44億美元境內(nèi)外債券與境外銀團(tuán)貸款之外，還有1200億元的人民幣的表外負(fù)債,。而世茂集團(tuán)與中誠信托的提前到期的信托計(jì)劃執(zhí)之爭,，本身所涉及的也是兩筆所謂的表外融資，只不過由世茂旗下的項(xiàng)目公司提供了增信措施從而“引禍上身“而已,。
其實(shí)，在之前的以規(guī)模論英雄和以規(guī)模博取更優(yōu)質(zhì)資源來支持自身發(fā)展的高周轉(zhuǎn)模式之下,，高杠桿與高負(fù)債早已被各家房企用到了極致，以至于在為了維持可持續(xù)融資的表觀數(shù)據(jù)與推動規(guī)模增長的極限融資活動之間,，永續(xù)債與明股實(shí)債以及變幻多端的夾層融資等表外負(fù)債，就成為房企追逐規(guī)模增長途中的標(biāo)配,，并成為行業(yè)政策調(diào)控力度加大和市場反轉(zhuǎn)之后觸發(fā)企業(yè)流動性困境的爆點(diǎn)。
實(shí)際上,，能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè)，不能說它們的企業(yè)戰(zhàn)略,、運(yùn)營管理,、市場策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過往的中國內(nèi)地市場特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下,，隨著市場變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果。而這一點(diǎn),，也正是這些房企在2021年以來的此輪行業(yè)調(diào)整中，在行業(yè)發(fā)生前所未有的質(zhì)變并迎來萬科董事長郁亮所說的“黑鐵時代“陷入流動性困境的原因所在,。
“黑鐵時代”的到來，在市場總量增長面臨天花板和地價頂托、結(jié)構(gòu)調(diào)整乃至被共有產(chǎn)權(quán),、保障性租賃住房結(jié)構(gòu)性分流的情況下，又疊加了被迫的去杠桿,、降負(fù)債的縮表壓力,，以往建立在持續(xù)增長預(yù)期下的高周轉(zhuǎn)模式所依仗的高杠桿與高負(fù)債,，自然也就成為引發(fā)流動性壓力的導(dǎo)火索。而之前在規(guī)模賽道上的杠桿之上加杠桿的各種類型的表外負(fù)債,，也就往往成了引爆各家房企流動性危機(jī)的引信。
這一情況之下,，如何挽救自身的流動性就成為各家房企各顯神通的事情了。融創(chuàng)速度極快的變賣資產(chǎn),、兩次超低價增發(fā)融資、大股東無償資助,、停止資本性開支和縮減管理費(fèi)開支等挽救自身流動性的連環(huán)操作可堪經(jīng)典，而近日網(wǎng)傳的不知真假的4.1折大促銷也足以顯示融創(chuàng)自救態(tài)度的堅(jiān)決與力度所在,。
因?yàn)橹挥谢钕氯ィ拍塬@得根據(jù)行業(yè)變化實(shí)現(xiàn)自身調(diào)整的機(jī)會,，更何況市場對于企業(yè)信心的維系，才是企業(yè)可持續(xù)性經(jīng)營的根本所在,。否則,，一旦市場對企業(yè)喪失信心,，企業(yè)勢必就會陷入“債務(wù)螺旋“，那個時候企業(yè)不但會失去自救的主動性,，往往連打折賣房和賤賣資產(chǎn)的機(jī)會可能都沒有了。恒大目前之所以采取現(xiàn)房銷售的方式,，則是市場信用歸零后的被迫之舉,，如此一來企業(yè)自救的難度自然也會加大很多,。
目前只有宏觀面上的政策回暖是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)才是真的行業(yè)回暖,。而行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)還有賴于行業(yè)與企業(yè)流動性的恢復(fù)，這顯然是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)和房企所面臨的最為嚴(yán)峻的問題,。一季度全國樓市大面積銷售下降，以及土地出讓收入大幅減收,，表明行業(yè)信心并未隨著政策暖意而回暖,。
就世茂集團(tuán)的銷售情況來看，從去年下半年便已出現(xiàn)大幅下降,。其中去年10月銷售203.4億元，同比下跌32%,；11月合約銷售160.5億元,，同比降幅擴(kuò)至49%,；12月合約銷售112.2億元，同比降幅擴(kuò)大至70%,。今年1月份未經(jīng)審核的銷售額75.1億元，同比降幅62.49%,。在評級下調(diào),、債務(wù)壓頂而快速引入戰(zhàn)略投資人又不太現(xiàn)實(shí)的情況下,，果斷出售資產(chǎn)就勢必成了世茂集團(tuán)不多的選擇之一。
世茂集團(tuán)當(dāng)然需要以相對從容的姿態(tài)來展示企業(yè)對于自身的信心,，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對于企業(yè)的信心維持,，最終還是要落到企業(yè)自身的流動性如何維護(hù)上。此時試圖出售較差的資產(chǎn)顯然更為困難，而是否能夠不失時機(jī)地以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取流動性,，就成了企業(yè)決斷力的體現(xiàn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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