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5月5日，和記黃埔時隔十年之后參與了廣州的土拍,，雖未有斬獲,，但是這家老牌港資房企回歸內(nèi)地樓市還是引發(fā)了行業(yè)的高度關(guān)注，帶來了李超人乃至港資回歸的猜想。之所以和記黃埔回歸內(nèi)地樓市引發(fā)行業(yè)關(guān)注和熱議,，其實和這些年來港資房企在內(nèi)地市場迅速式微乃至被邊緣化有關(guān),，也和李嘉誠本人在內(nèi)地毀譽參半的口碑有關(guān)。

改革開放之初,，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的多為香港的非主流房企,，或者以機(jī)會型方式進(jìn)入內(nèi)地樓市的非房企業(yè)。蓬勃發(fā)展且單邊上漲的內(nèi)地市場給了它們不同尋常的快速發(fā)展機(jī)會,，它們也以那個時代對于內(nèi)地而言的全新開發(fā),、融投資與規(guī)劃理念肆意捕捉著在香港這個已經(jīng)進(jìn)入寡頭競爭階段的市場難得的機(jī)會，并引領(lǐng)著內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，堪稱那個時代內(nèi)地房地產(chǎn)市場規(guī)則及制度建設(shè)的老師,。那個時候國內(nèi)的房改尚未啟動，房地產(chǎn)市場容量相對狹小,，有著領(lǐng)先理念的港資房企在內(nèi)地房地產(chǎn)市場一時風(fēng)生水起,，給市場留下了深刻印象。

因此至今國內(nèi)房地產(chǎn)市場無論是從土地拍賣市場的建立,，到樓市的預(yù)售制度,、投融資體系乃至二手房市場體系的建立，都或多或少有著濃厚的香港房地產(chǎn)制度的影子,。而隨著內(nèi)地依托市場解決國民住房問題的房改活動的推進(jìn),，和相關(guān)房地產(chǎn)金融體系的建立和發(fā)展，內(nèi)地樓市迅速啟動,，香港各大主流房企相繼進(jìn)入內(nèi)地市場,。這些香港標(biāo)桿性房企以當(dāng)時國內(nèi)尚處于草莽階段的房企同行們所不具備的巨大的資金規(guī)模、時尚的建筑規(guī)劃和園林設(shè)計與項目管理水平,、領(lǐng)先的開發(fā)理念與市場運作能力成為各地政府的座上賓和招商引資的重點對象,。

但香港主流房企成長和發(fā)展于香港這一相對成熟的市場，經(jīng)歷了多輪市場大起大落的考驗,，對于強(qiáng)周期和重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)有著非常深刻的感受和認(rèn)知,，對于行業(yè)周期性風(fēng)險和企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險有著根深蒂固的認(rèn)知和天然的潛意識，因此普遍在財務(wù)結(jié)構(gòu),、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和開發(fā)方式方面呈現(xiàn)出相對成熟和保守的思維定式,，這也就決定了港資企業(yè)在內(nèi)地市場一直表現(xiàn)得相對保守的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

在注重財務(wù)穩(wěn)健和周期性風(fēng)險的港資主流房企規(guī)?；M(jìn)入內(nèi)地市場后,，之前一些機(jī)會型的中小港資企業(yè)迅速被邊緣化甚至被徹底擠出市場。但這些港資主流房企注重周期性風(fēng)險和財務(wù)穩(wěn)健的經(jīng)營模式,，也使得項目開發(fā)周期相對延長,，乃至長期囤地而不開發(fā)也成為這些企業(yè)的典型特征之一,。

因為囤地等待升值的風(fēng)險要大大小于產(chǎn)品不適銷對路時的市場風(fēng)險，而這些企業(yè)大多依托自身作為上市公司的資本運作能力及相對于內(nèi)地同行而言極其低廉的資金成本所構(gòu)成的雄厚財力,，也擁有了長期囤地不開發(fā)或者緩慢開發(fā)而不依賴項目本身現(xiàn)金流的天然條件,。另外，這些財務(wù)穩(wěn)健的主流港資房企往往更注重單項目的盈利能力和項目自身的運營能力,，因此在每一個項目的打磨方面也樂于花費更多的時間，進(jìn)而影響了每個項目乃至整個企業(yè)的開發(fā)與周轉(zhuǎn)速度,。

高度模仿香港而來的內(nèi)地土地財政體系加上內(nèi)地特有的政績觀,，讓土地財政成為各個城市支持市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅外收入最主要來源，城市間競相發(fā)展的壓力之下,，更快更高價格地賣出土地自然就成為城市當(dāng)局的必然選擇,。土地財政的內(nèi)在訴求必然導(dǎo)致地方政府希望通過對已出讓地塊的快速開發(fā)來加速和加大土地市場的需求，進(jìn)而推動土地價格的上漲和土地出讓速度,，而財務(wù)偏穩(wěn)健,、開發(fā)和周轉(zhuǎn)速度緩慢甚至習(xí)慣長期囤地不開發(fā)的港資房企自然也就逐漸不再受到地方政府在土拍市場的歡迎和青睞。

而更加注重企業(yè)自身發(fā)展價值,、以現(xiàn)金流為核心,、以企業(yè)規(guī)模快速成長來聚集資源進(jìn)而推動自身迅速成長的內(nèi)地房企,，以其屢創(chuàng)新高,、將周轉(zhuǎn)速度推到極致的高周轉(zhuǎn)模式，成為支持各地土地財政運轉(zhuǎn)和增收的有生力量,，并最終逐步取代了曾經(jīng)作為各地方城市政府座上賓的財力雄厚的港資房企,。

由此一來，曾經(jīng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場輝煌一時的港資房企,，因為追求財務(wù)穩(wěn)健,，要么退守了市場流動性更好的一線城市或二線城市核心地段，做起了追求單一樓盤財務(wù)收益的高端業(yè)務(wù),，要么進(jìn)入了需要更高財力與財技要求的商用物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營,，港資主流房企在中國內(nèi)地全面開花、蒸蒸日上的房地產(chǎn)市場因此而被迅速邊緣化,。除少數(shù)有標(biāo)桿性商業(yè)地產(chǎn)作品的房企之外,，港資主流企業(yè)在內(nèi)地樓市的存在感快速式微，內(nèi)地市場也就基本成了內(nèi)地房企的天下,，尤其在三四線城市更是如此,。

近年來，內(nèi)地樓市行業(yè)集中度快速提高,，頭部企業(yè)規(guī)模迅速提升,，降杠桿,、降負(fù)債、提升企業(yè)運營能力和向資產(chǎn)經(jīng)營方面轉(zhuǎn)型也成為內(nèi)地主流房企的共同選擇,，而財務(wù)穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展也成為這些強(qiáng)勢企業(yè)所追求的共同目標(biāo),。但港資房企占據(jù)行業(yè)重要地位、引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注的輝煌時代已難以再現(xiàn),，況且還有部分港資房企（如和黃,、新世界等）出于財務(wù)穩(wěn)健與財務(wù)風(fēng)險考慮以出售部分資產(chǎn)的方式逐步撤出內(nèi)地市場或者減緩了內(nèi)地市場的拓展速度，這也是不爭的事實,。

進(jìn)入2019年以來,，在連續(xù)兩年多的強(qiáng)力調(diào)控之下，內(nèi)地樓市進(jìn)入了市場盤整與結(jié)構(gòu)調(diào)整期,，而2021年秋天以來的樓市急劇轉(zhuǎn)淡更是讓不少高周轉(zhuǎn)的百強(qiáng)民營房企出現(xiàn)了排隊暴雷問題,，行業(yè)低潮期的到來不言而喻。作為強(qiáng)周期行業(yè),，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利首先來自于持有資產(chǎn)獲得的周期性差價,，其次才是產(chǎn)品溢價能力和企業(yè)運營管理溢價能力，所以“逆周期拿地,、順周期出貨”自然被奉為行業(yè)鐵律,。港資房企起源和發(fā)展于成熟的香港市場，把握行業(yè)周期的能力天然強(qiáng)大,，再加上雄厚的資本實力,，在此時重返內(nèi)地樓市以增加土儲，自然是出于企業(yè)發(fā)展和行業(yè)形勢判斷的當(dāng)然與必然之舉,。目前,，樓市并未全面回暖，且行業(yè)結(jié)構(gòu),、區(qū)域結(jié)構(gòu)正處于強(qiáng)烈調(diào)整期,，這對于擁有雄厚資金實力的港資房企而言，正是體現(xiàn)其優(yōu)勢和行業(yè)機(jī)會的良好契機(jī),。

目前各地政府在經(jīng)濟(jì)下行引發(fā)的財政壓力之下,，還需要以擴(kuò)張性的財政政策來進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)來穩(wěn)投資、保增長和穩(wěn)預(yù)期,，對于土地出讓金的渴求程度更是不言而喻,，這也是當(dāng)前無論從政策面、監(jiān)管層還是全國各個城市普遍大幅放松樓市調(diào)控的根本原因,。在對土地財政收入需求極其迫切的土拍市場,，相對于陷入流動性危機(jī)而朝不保夕的內(nèi)地民營房企和被迫配合上場的國央平房企（國企、央企,、平臺公司）,，不缺錢,、財力雄厚的港資房企受到歡迎和關(guān)注的程度自然也就不言而喻了。

一線城市的市場規(guī)模大,，交易活躍,，資產(chǎn)流動性好且獲取資產(chǎn)升值的空間較大，對于擁有雄厚資金,、傾向于大體量投資的港資房企而言會更加安全,。因此，港資企業(yè)出于投資安全和獲取更多利潤空間的訴求,，更傾向于一線城市和一些成長迅速和潛力較大的二線城市,。

同時，與傳統(tǒng)做住宅,、商業(yè)地產(chǎn)不同，包括瑞安房地產(chǎn),、新世界,、恒基地產(chǎn)在內(nèi)的港資房企在此輪布局中紛紛選擇城市更新或舊改項目，原因主要在于城市更新與舊改項目一般位于配套條件非常成熟的老城區(qū),，市場基礎(chǔ)更好,，產(chǎn)品溢價能力更強(qiáng)。而之前這些企業(yè)之所以較少參與城市更新和舊改項目,，主要原因在于城市更新和舊改項目涉及面太多,、程序復(fù)雜、不可控因素太多,，導(dǎo)致項目開發(fā)周期難以控制,。另外，在政商關(guān)系尤顯重要的舊改和城市更新領(lǐng)域,，國內(nèi)房企和地方房企更容易獲取這類項目,。目前，隨著市場環(huán)境的改善和政府服務(wù)與管理的逐步規(guī)范,，參與城市更新與舊改類項目的不確定性因素大為減少,，開發(fā)風(fēng)險大大降低，港資房企開始大規(guī)模進(jìn)入城市更新和舊改領(lǐng)域也就成為自然的選擇了,。

資本是敏感的,，更何況自詡為純粹生意人的超人李嘉誠。因此,，和記黃埔參與廣州土拍,，雖未有斬獲，但是風(fēng)向標(biāo)意義卻昭然業(yè)內(nèi),。

曾經(jīng)的“胡漢三”,，帶領(lǐng)“還鄉(xiāng)團(tuán)”又回來了,。（財富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香