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一直在房地產(chǎn)調(diào)控中很講政治且善于創(chuàng)新的長(zhǎng)沙市,，近日為配合搞活樓市，鼓勵(lì)更多的購(gòu)房者入市買房,，推出了“租出去就算無(wú)房”的樓市新政并引發(fā)行業(yè)熱議,。雖然昨日（5月12日）長(zhǎng)沙市住建局又對(duì)這一新政打了“補(bǔ)丁”，聲稱按照這一政策不論業(yè)主租出去多少套,，都只能算作一套,，但是到底市場(chǎng)效果到底如何還有待驗(yàn)證。

從長(zhǎng)沙這一樓市新政的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看,，無(wú)非還是希望能夠一舉多得,，同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)政策目標(biāo)：在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標(biāo)難題的同時(shí)，又能拉動(dòng)樓市的新增改善性需求,，還能控制可能的炒作問(wèn)題,。換而言之，試圖一舉解決無(wú)房者和新市民租房需求,、促進(jìn)樓市回暖的同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)房住不炒的樓市調(diào)控總方向,。但顯而易見(jiàn)的是，這一新政沒(méi)有考慮到的最核心問(wèn)題是,，那些擁有多套房子的業(yè)主到底怎么想,，愿不愿意把房子交給政府指定的租賃平臺(tái)托管與備案，并按照政策規(guī)定的簽約十年以上,、租金不能隨意調(diào)整的條件來(lái)?yè)Q取一套新房的購(gòu)買指標(biāo)呢,？

內(nèi)地樓市的一個(gè)基本特征，就是租售比早就超出了國(guó)際通行的倍數(shù),，根本無(wú)法覆蓋同期銀行貸款利息,，導(dǎo)致投資者的主要收益來(lái)源并非來(lái)自于租金，而是來(lái)自于房子的買賣差價(jià),。這和A股投資者的收益主要來(lái)自于股票買賣差價(jià)而非分紅派現(xiàn)的邏輯一樣,，導(dǎo)致投資的短期化行為，讓炒作成為主流和必然,，也讓“房住不炒”僅僅成為政策面的訴求方向和打擊目標(biāo),，或者成為投資圈口惠而心不實(shí)的“清流”。

作為國(guó)民所持資產(chǎn)的最大頭,，房子本來(lái)就具有居住和金融兩重屬性,。居住功能以外，房子的資產(chǎn)屬性的重要特征,，就在于租金收益和買賣差價(jià)收益,，以及作為抵押品的功能，這也是業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基本訴求,。正是社會(huì)生活中長(zhǎng)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)的現(xiàn)實(shí)狀況和擁有房產(chǎn)能夠獲取資產(chǎn)性收益的激勵(lì),，才強(qiáng)化了國(guó)人千古以來(lái)“有恒產(chǎn)者有恒心”的理念,，并成就了全世界買房執(zhí)念最為強(qiáng)烈的國(guó)民。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度,，這就是非常典型的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)和產(chǎn)權(quán)懲罰,。就國(guó)人的房產(chǎn)問(wèn)題而言，前者意味著持有產(chǎn)權(quán)除了解決居住需要之外,，還能獲取資本性收益之外的好處,，而后者意味著如果不持有產(chǎn)權(quán)則無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活中本應(yīng)租售平權(quán)所賦予的權(quán)利。而當(dāng)前就業(yè),、社保,、教育、醫(yī)療等涉及居民的社會(huì)治理政策與制度設(shè)計(jì)中無(wú)不與住房產(chǎn)權(quán)掛鉤,，將產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰做到極致,，這既是我國(guó)社會(huì)治理的最重要特征之一，也是長(zhǎng)期以來(lái)政策層面呼吁租售同權(quán)和租售平權(quán)的主要原因,。這一點(diǎn)上,，和大家又恨又愛(ài)，天天喊改革卻又始終沒(méi)有實(shí)質(zhì)推進(jìn)的戶籍制度有著異曲同工之妙,。在房子問(wèn)題上的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰這么一拉和一推,，更加強(qiáng)化了國(guó)人本已經(jīng)世界第一的買房執(zhí)念。

從產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的角度,，只有完全的產(chǎn)權(quán)權(quán)利才能夠保證產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的實(shí)現(xiàn),，如果部分權(quán)利受到限制或損害，則產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的效果必然會(huì)打折扣,。自由出租權(quán)和充分的處置權(quán),，是房屋產(chǎn)權(quán)的基本要件和基礎(chǔ)性權(quán)利，如果兩者中任何一點(diǎn)受到一定限制或者無(wú)法完全行使,，則意味著產(chǎn)權(quán)權(quán)利受到了限制或損害。就房子而言,，無(wú)論是對(duì)于租賃活動(dòng)還是對(duì)于交易活動(dòng)的限制,，實(shí)際上都是對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的損害。因此在法治社會(huì),，涉及產(chǎn)權(quán)的政策一般都是在充分尊重產(chǎn)權(quán)的前提下,，通過(guò)利益誘導(dǎo)或者利益懲罰的方式，在充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)對(duì)社會(huì)發(fā)展與進(jìn)步正向作用的基礎(chǔ)上,，讓業(yè)主自行作出更有利于社會(huì)整體利益的選擇,。比如房產(chǎn)空置稅的征收、對(duì)出租房源業(yè)主或者租房者的補(bǔ)貼等等,，而關(guān)于租金水平,、租期的問(wèn)題,，則完全屬于需要被完全尊重的租賃雙方的天然的市場(chǎng)權(quán)利。

從長(zhǎng)沙此次樓市新政來(lái)看,，其核心在于對(duì)業(yè)主租賃權(quán)和物業(yè)處置權(quán)的多方限制,，比如只能托管給指定的政府平臺(tái)公司或者在政府指定的信息平臺(tái)登記備案、租期不得低于十年,、租金不能隨行就市自行調(diào)整,、在“售不破租”的前提下在一定期限內(nèi)也不能出售等等。這一方面限制了業(yè)主的自由租賃權(quán)和租金收益權(quán),，另一方面也限制了業(yè)主審時(shí)度勢(shì)獲取買賣差價(jià)的自由處置權(quán),，而后者正是國(guó)內(nèi)買房者最主要的收入來(lái)源。

同時(shí),，一方面新政在對(duì)業(yè)主的業(yè)權(quán)進(jìn)行多方限制的情況下,，還企圖發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)這一原始動(dòng)力，以鼓勵(lì)改善性需求為名,，來(lái)讓更多的新增購(gòu)買力入市,，以促使樓市回暖。另一方面當(dāng)?shù)卣坪踹€想借此變相“征用”居民的房產(chǎn),，以取代或者幫助政府承擔(dān)和完成自身在保障性租賃住房方面的應(yīng)盡義務(wù),。如此看來(lái)，這一政策頗有“損人利己”的意味,，因而市場(chǎng)的配合度與政策實(shí)施的預(yù)期效果恐怕也難盡如人意,。

正向解讀此項(xiàng)長(zhǎng)沙新政，如果為了鼓勵(lì)改善性需求入市以促進(jìn)樓市回暖,，則勢(shì)必要加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)激勵(lì)力度,，讓改善性需求能夠獲得更大的來(lái)自于擁有新房的收益；如果為了鼓勵(lì)更多的既有房源投入租賃市場(chǎng),，則勢(shì)必要讓業(yè)主獲得更多的租賃收益而不是反過(guò)來(lái)限制租期,、租金以及指定托管機(jī)構(gòu)。換而言之,，如果能以正向激勵(lì)的方式鼓勵(lì)更多的可租賃房源入市,、鼓勵(lì)更多的改善性需求入市，還怕租金水平會(huì)上漲,、新房的購(gòu)買力不足嗎,？反過(guò)來(lái)看，如果后續(xù)市場(chǎng)對(duì)這一新政并不買賬,，那只能說(shuō)明當(dāng)前政策的激勵(lì)力度不夠,，是需要政策再加力的時(shí)候了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香