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近日有媒體報(bào)道碧桂園,、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企,，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券,。為吸引投資人，在債券發(fā)行的同時(shí),，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，從而幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能,。

另外值得注意的是,，市場首單民營房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)于5月16日在深交所正式落地。當(dāng)日,，深交所推出中國證券金融股份有限公司和專項(xiàng)計(jì)劃管理人中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證,，與“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號(hào)2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（龍湖供應(yīng)鏈ABS）配套成功完成簿記。龍湖供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總規(guī)模4.02億元,，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券利率3.50%,。本期憑證擬創(chuàng)設(shè)不超過4000萬元，支持參考債務(wù)發(fā)行規(guī)模4億元,。

毫無疑問，包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具,，在這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從來就不太友好的資本市場,，可謂是非常重大,、顛覆式的政策調(diào)整信號(hào)，也展現(xiàn)出決策層對(duì)暖風(fēng)頻吹的連續(xù)微調(diào)之下依然繼續(xù)下行的樓市和持續(xù)惡化的行業(yè)流動(dòng)性,，加大力度挽救的標(biāo)志性努力,。

民營房企對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的積極參與，是保證房地產(chǎn)市場化程度和土地財(cái)政可持續(xù)性的必要條件,。去年以來民營房企的排隊(duì)暴雷和在土拍市場的集體性“躺平”,，以及各地土拍市場“國央平”（國企、央企,、地方平臺(tái)公司）逐漸唱主角的狀態(tài),，意味著行業(yè)市場化程度的持續(xù)降低,，也就意味著土地財(cái)政的式微乃至徹底走向終結(jié),。在目前各地財(cái)政對(duì)于土地財(cái)政依然嚴(yán)重依賴以及房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫停的情況下,，過早和過快的終結(jié)土地財(cái)政，這顯然是目前的財(cái)政收支狀況和逆周期調(diào)節(jié)之下積極的財(cái)政政策給財(cái)力需求帶來的壓力所不允許的,，也無法承受的,。

因此，如何設(shè)法保證民營房企的活力和市場參與度,，實(shí)際上正是房地產(chǎn)市場回暖和行業(yè)復(fù)蘇的牛鼻子和關(guān)鍵點(diǎn),。但是就目前的行業(yè)和市場狀況來看，去年下半年以來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡,，讓行業(yè)流動(dòng)性急劇收縮并導(dǎo)致不少百強(qiáng)民營房企排隊(duì)暴雷,。而去年第四季度以來從中央到地方、從市場端到資金端不斷放松的調(diào)控措施,，并沒有讓行業(yè)迎來傳統(tǒng)的“小陽春”,，反而是代表性房企銷售狀況在今年第一季度和四月份更加急劇下滑，房企的流動(dòng)性更加緊張,，頭部民營房企依然在持續(xù)暴雷,。正因?yàn)樾袠I(yè)流動(dòng)性的普遍緊張和房企流動(dòng)性的趨近枯竭，才使得行業(yè)和房企已經(jīng)對(duì)不斷走向?qū)捤傻恼{(diào)控政策失去了反應(yīng)和響應(yīng)能力,，而行業(yè)信心的持續(xù)惡化也反過來影響了本已脆弱的潛在購買力入市，讓樓市之冷淡更是雪上加霜,，從而有可能引發(fā)與行業(yè)及房企流動(dòng)性惡化陷入負(fù)向螺旋的風(fēng)險(xiǎn),。

所以監(jiān)管部門以財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健和企業(yè)運(yùn)營水平良好的碧桂園、龍湖,、美的置業(yè)等3家房企作為示范企業(yè),，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券,，可謂是支持樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇，化解行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的實(shí)質(zhì)性舉措,，也是對(duì)于民營房企發(fā)債融資的重大利好,。希望這一舉措能夠盡快惠及更多的民營房企，以緩釋民營房企的流動(dòng)性之困,，促進(jìn)行業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)和房地產(chǎn)市場的真正與盡快回暖,。

從企業(yè)反應(yīng)來看，龍湖率先在上交所發(fā)布債券募集說明書,，擬公開發(fā)行“重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2022年無擔(dān)保公司債券（第二期）”,，規(guī)模5億元，為期6年,，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3%-4%,，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金,。16日晚美的置業(yè)則公告稱已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)公開發(fā)行總額不超過人民幣67.21億元的公司債,，本期發(fā)行計(jì)劃不超過10億元，期限為4年,，債券簡稱“22美置01”,，所募集資金擬全部用于償還公司債券,。碧桂園也于當(dāng)天公布發(fā)債計(jì)劃，擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過人民幣5億元的國內(nèi)公司債,。相比此前這3家房企在銀行間市場注冊(cè)發(fā)行的中期票據(jù),，此次公司債發(fā)行規(guī)模并不大，與中海,、華潤置地等央企單筆公司債規(guī)模在30億元左右相比,，龍湖、碧桂園,、美的置業(yè)此次作為示范房企發(fā)行公司債的政策信號(hào)意義似乎更強(qiáng),。

此次龍湖、碧桂園和美的置業(yè)作為示范企業(yè)在資本市場發(fā)債,，除了體現(xiàn)政策面對(duì)于民營房企融資的有力支持之外,，更值得行業(yè)和資本市場關(guān)注的，是在民營企業(yè)資信狀況受損而市場信心普遍不足的情況下,，為吸引投資人而采用了一系列外部增信工具,。也即由創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)同時(shí)發(fā)行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證）,，當(dāng)標(biāo)的債券發(fā)生違約時(shí),，這類信用保護(hù)工具要為標(biāo)的債券提供保險(xiǎn)和擔(dān)保,，以幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能,。

這是政策層為切實(shí)解決市場信心缺乏和民營房企信用不足,，恢復(fù)民營房企融資能力而引進(jìn)的金融衍生工具,，可謂針對(duì)性極強(qiáng)的一項(xiàng)金融創(chuàng)新,，既可為市場提供更多可投資與可交易金融產(chǎn)品,，也可為民營房企恢復(fù)公開市場融資功能提供亟需的增信措施,。相當(dāng)于運(yùn)用政策性工具，讓“國家隊(duì)”自掏腰包來加保險(xiǎn),，幫助企業(yè)降低融資成本和提振市場投資信心。這些外部增信工具確實(shí)是急民營房企之所急,，解決了民營房企在資本市場融資的信用缺失問題,，為民營房企債券融資提供了必要的信用保護(hù)和增級(jí)，實(shí)際上也就是對(duì)民營房企發(fā)債的一種信用“兜底”措施,。所以盡管私募CDS和CRMW信用保護(hù)工具所涉及的項(xiàng)目規(guī)模都相對(duì)較小,，但卻反映出當(dāng)前政策層面所釋放的積極與務(wù)實(shí)信號(hào)。

試圖以創(chuàng)新金融工具幫助民營房企解決流動(dòng)性困境的努力自然值得鼓勵(lì),，不過市場的真正回暖還需要買房者的積極參與,，而如何解決買房者在預(yù)期下行之下的信心不足和信用增級(jí)問題，以鼓勵(lì)購買力的積極入市,，恐怕也是監(jiān)管層和政策層需要同時(shí)考慮的問題,。而曾經(jīng)引發(fā)2008年金融危機(jī)的美國“兩房”在這方面曾經(jīng)的創(chuàng)新與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，則是值得我們學(xué)習(xí)與借鑒的,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香