“首付分期”新政一日游,，寅吃卯糧難解地方財(cái)政壓力
降低首付并首付分期的賣樓方式,，是一種將市場(chǎng)空間用到極致的寅吃卯糧的措施，不但購(gòu)房者與銀行都面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn),，而開發(fā)商也未必能夠收到賣房全款并有著較大的爛尾隱患,，只有政府能夠在短期和缺乏可持續(xù)性的可售房源去化中獲得相關(guān)稅收，以及在市場(chǎng)缺乏堅(jiān)持基礎(chǔ)的虛假回暖與不可持續(xù)的繁榮中多賣點(diǎn)土地,、多收取點(diǎn)賣地款而已,。這顯然是與“房住不炒”和有效防范涉房風(fēng)險(xiǎn)聚集的大政方針是不相符的，也說明了地方政府在財(cái)政支出的重壓下已經(jīng)到了幾乎不擇手段的地步,。不過,，濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局6月30日已將該政策刪除。
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各種花式促銷賣房最近迅速遍及大江南北與長(zhǎng)城內(nèi)外。
前有河南建業(yè)以小麥,、大蒜高價(jià)折抵首付款,，后有新城控股和某無錫房企以西瓜、水蜜桃折抵購(gòu)房款等打著助農(nóng)旗號(hào),，既吸引眼球作了營(yíng)銷宣傳,，又能變相突破“限價(jià)令”獲得降價(jià)賣房之實(shí)的措施,。而在地方政府動(dòng)員組織的力量來賣房方面,，先是青島西海岸新區(qū)攤派賣房任務(wù)給并不屬于基層政府組織的居委會(huì)與社區(qū)且要求從黨口對(duì)負(fù)責(zé)人加以考核，再是以荔枝燉狗肉而知名的廣西玉林市動(dòng)員公務(wù)員深入農(nóng)村走家串戶摸排購(gòu)房需求并發(fā)布多項(xiàng)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的政策措施,，而日前更是傳來了烏魯木齊作為省會(huì)城市第一個(gè)要求公務(wù)員賣房,、連教師也要承擔(dān)賣房任務(wù)的消息。現(xiàn)如今,，大力賣房促銷之事,，簡(jiǎn)直有快要趕上當(dāng)年全民大煉鋼鐵,、全民“除四害”的勢(shì)頭了。
其實(shí)各種花式促銷賣房,，只不過反映了房企在流動(dòng)性重壓及受“限跌令”約束的求生欲之下不得不以各種方式創(chuàng)新營(yíng)銷的焦慮,，而動(dòng)員公務(wù)員、教師賣房,，讓社區(qū)與居委會(huì)背賣房任務(wù)以及公務(wù)員進(jìn)村賣房,，也只不過反映了地方政府被土地財(cái)政綁架和在財(cái)政支出壓力山大之下的無奈選擇。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,、社會(huì)治理模式和特色政績(jī)觀之下,，對(duì)地方政府而言無論是招商引資的配套措施，還是改善投資環(huán)境,、基礎(chǔ)設(shè)施與市政建設(shè),，乃至同級(jí)國(guó)企補(bǔ)貼與社會(huì)管控，都需要龐大財(cái)力基礎(chǔ),，而公職人員（公務(wù)員和參公管理人員,、事業(yè)單位、教師等）及其機(jī)構(gòu)維持費(fèi)更是很難壓縮的剛性支出,，這些都需要以轉(zhuǎn)移支付及以土地財(cái)政為核心的稅收外收入作為重要支持,。在逆周期調(diào)節(jié)政策以及疫情造成的增支減收因素明顯增多的情況下，土地財(cái)政在地方收入中的角色擔(dān)當(dāng),，自然也就更為突出了,，而如何增加土地財(cái)政收入也就成了地方財(cái)政解困的主攻方向。
因此,，無論烏魯木齊還是廣西玉林,，“公務(wù)員賣房”現(xiàn)象的出現(xiàn)并不偶然，青島西海岸新區(qū)居委會(huì)和社區(qū)承擔(dān)賣房任務(wù)也并不“出圈”,，公務(wù)員下鄉(xiāng)賣房和開發(fā)商以小麥,、大蒜、西瓜,、水蜜桃折價(jià)抵扣夠房款吸引農(nóng)民買房等,，也可能或明或暗地正在全國(guó)更多的地方進(jìn)行中。不過,，這些奇招未免都有壓榨盡房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一個(gè)銅板而不顧后果的意味,。這另一方面也表明在當(dāng)前的行業(yè)狀態(tài)之下房企的生存焦慮有多大，以及下降的土地財(cái)政收入對(duì)于地方政府的財(cái)政壓力之大到了何種地步,，房企和地方政府只不過是在政策夾縫中不得不花樣百出地賣房自救而已,。
除了上述房企與地方政府的各種各樣的創(chuàng)新賣房方式之外，更為突破行業(yè)認(rèn)知底線的是,，6月29日河南濟(jì)源市印發(fā)了《促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》,。該《措施》不但明確將首套房首付比例降至20%,，還鼓勵(lì)房企對(duì)首付款分期收取。另外,，《措施》還規(guī)定在2023年5月31日前出現(xiàn)房貸斷供現(xiàn)象的可以延期還本付息且暫不納入個(gè)人征信范圍,，最長(zhǎng)可延期一年。這一由地方政府文件明文將花式賣房推向極致,，并在按揭貸款的首付比例,、首付方式與斷供處理問題上明顯“破圈”的措施，自然立刻引發(fā)了廣泛關(guān)注和熱議,。6月30日,，澎湃新聞再次打開濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局官方微信號(hào)發(fā)現(xiàn)，上述政策已顯示“該內(nèi)容已被發(fā)布者刪除”,。
很顯然,，20%的首付比例已相對(duì)較低，恢復(fù)到了此輪行業(yè)調(diào)控前的水平,。而首付分期,，表面上來看降低了買房者“上車”負(fù)擔(dān)，但在首付比例已降至20%的情況下再允許首付分期的話,，也就是說可以讓首付能力更差的人可勉強(qiáng)“上車”,，必然會(huì)加大這些買房者的違約風(fēng)險(xiǎn)。首付比例降低和首付分期,，僅僅降低了買房者的“上車”門檻,，但是對(duì)于買房者而言卻是一種過度加杠桿。在房?jī)r(jià)單邊持續(xù)上漲已一去不復(fù)返的情況下,，沉重的還款負(fù)擔(dān)極有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)稍有下跌即觸發(fā)斷供問題,，這無疑會(huì)大大推高按揭貸款者與銀行雙方的風(fēng)險(xiǎn)。
而首付分期往往要通過房企分期收取首付與銀行分期發(fā)放按揭貸款相結(jié)合的操作方式來實(shí)現(xiàn),，這一操作方式本來就是違規(guī)操作,，暗藏著樓盤爛尾與斷供的極大隱患，從而造成買房者斷供并失去房產(chǎn),、貸款銀行不良房貸爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),。因此，降低首付并首付分期的賣樓方式,，是一種將市場(chǎng)空間用到極致的寅吃卯糧的措施,，不但購(gòu)房者與銀行都面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)商也未必能夠收到賣房全款并有著較大的爛尾隱患,，只有政府能夠在短期和缺乏可持續(xù)性的可售房源去化中獲得相關(guān)稅收,，以及在市場(chǎng)缺乏堅(jiān)持基礎(chǔ)的虛假回暖與不可持續(xù)的繁榮中多賣點(diǎn)土地,、多收取點(diǎn)賣地款而已,。這顯然是與“房住不炒”和有效防范涉房風(fēng)險(xiǎn)聚集的大政方針是不相符的,，不過也說明了地方政府在財(cái)政支出的重壓下已經(jīng)到了幾乎不擇手段的地步，可謂“窮兇極惡”了,。
因此,，在今年以來不斷加大穩(wěn)樓市政策力度的前提下，地方政府即使財(cái)政支出壓力再大,，出臺(tái)樓市刺激性政策的前提依然必須要把握好入市資格關(guān),，以避免購(gòu)買力較差的高風(fēng)險(xiǎn)者涌入并進(jìn)一步推高本來已陷入困境中的行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,，如果從地方政府層面或者國(guó)家層面上能夠提供必要的外部增信措施以平衡風(fēng)險(xiǎn),，而不是僅僅是要求銀行對(duì)斷供不要列入征信記錄，在短期內(nèi)也不失為促進(jìn)樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇,，改變市場(chǎng)預(yù)期的一個(gè)較好的階段性辦法,。
不過，從中長(zhǎng)期看,，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè),，確實(shí)到了不得不重新思考自身角色、行業(yè)定位與發(fā)展模式的時(shí)候了,。而對(duì)于土地財(cái)政高度依賴的社會(huì)治理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,，也確實(shí)到了需要認(rèn)真反思與自我調(diào)整的時(shí)候了。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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