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在鄭州國企與地方AMC發(fā)起基金拯救出險(xiǎn)房企首單花落鄭東新區(qū)如意島項(xiàng)目之后，江蘇資產(chǎn)管理有限公司與中南建設(shè)的母公司中南控股集團(tuán)也簽署了發(fā)起設(shè)立20億元,、存續(xù)期3年的基金用于中南集團(tuán)以及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作,，被行業(yè)同樣看作為地方AMC以基金方式馳援頭部民營房企中南置地。

至于鄭州和江蘇AMC以怎樣的架構(gòu),，是否還會(huì)用加杠桿的形式去擴(kuò)大資金規(guī)模以參與出險(xiǎn)房企和相關(guān)項(xiàng)目的拯救姑且不論,，但是就AMC而言，與房企合作“搭救”出險(xiǎn)房企及其項(xiàng)目,，還是有著明顯的優(yōu)勢與局限性的,。

AMC的長處是對不良資產(chǎn)的處置與整理，而且有著成熟的模式,，在面臨復(fù)雜問題的時(shí)候也有著豐富的法律實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),。但AMC發(fā)揮這一長處的前提是獲得出險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理權(quán)和處置權(quán)，因此在出險(xiǎn)房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,，還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下,，AMC就只能成為這些出險(xiǎn)房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者,。這也是之前國家級AMC早已進(jìn)場,，且AMC雖出場隆重，卻至今也是一場雷聲大雨點(diǎn)小,，不見一點(diǎn)兒實(shí)效的空歡喜的主要原因,。

就全國性AMC而言，其技術(shù)性和政策性更強(qiáng)，決策獨(dú)立性不太會(huì)受地方政府干預(yù)而更加考慮投資的安全性與收益性,，因此也更能體現(xiàn)了市場化,、法制化這一原則。但也正是市場化,、法制化和商業(yè)上的可持續(xù)性,，也成為全國性AMC與出險(xiǎn)房企整體合作的重要障礙。這一方面由于出險(xiǎn)房企資產(chǎn)規(guī)模龐大,、低于分布廣泛,、債權(quán)債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，進(jìn)場盡調(diào)就需要非常長的時(shí)間,。而更重要的是出險(xiǎn)房企認(rèn)為作為強(qiáng)周期行業(yè),，只要樓市回暖自身就有恢復(fù)的可能，當(dāng)前的問題主要是流動(dòng)性枯竭所造成,，自身情況并未惡化到破產(chǎn)清算的程度,，最多也就是要進(jìn)行債務(wù)與資產(chǎn)重整而已，因此需要的只是AMC的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),、增量資金甚至其信用,，而不會(huì)將企業(yè)主導(dǎo)權(quán)交給AMC，致使AMC的優(yōu)勢和長處根本就無法發(fā)揮和施展,。

而此次房企通過與地方AMC成立基金的方式來推動(dòng)出險(xiǎn)項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和順利運(yùn)轉(zhuǎn),，實(shí)際上同樣還是以房企為主導(dǎo)，AMC只不過充當(dāng)了房企增量資金投資者,、停工停建項(xiàng)目盤整方案咨詢?nèi)?，以及外部增信的作用，而不?huì)成為出險(xiǎn)項(xiàng)目的主導(dǎo)者和擁有資產(chǎn)處置權(quán),，在整個(gè)過程中依然是唱配角的地位,。如此一來，這種合作方式也就只適合那些資產(chǎn)大于負(fù)債,、待售貨值較大,，以及被挪用的預(yù)售款能夠追回的項(xiàng)目，其他的項(xiàng)目應(yīng)該并不適用,。而且中南集團(tuán)和江蘇資產(chǎn)組建的基金只有20億的規(guī)模,，是無法靠大量直接注入資金去盤活中南置地的所有停工停建項(xiàng)目的。

就鄭州AMC參與發(fā)起的基金而言,，似乎還有吸收社會(huì)資金放大基金規(guī)模以盡量擴(kuò)大對停工停建項(xiàng)目覆蓋面的設(shè)想,，但是同樣也面臨著市場化、法制化和商業(yè)上可持續(xù)原則約束,，也就意味著其可參與的項(xiàng)目也僅僅限于資產(chǎn)大于負(fù)債,、代售貨值能夠覆蓋基金投入本息，以及被挪用的預(yù)售資金能夠被追回的項(xiàng)目,。而現(xiàn)實(shí)情況是那些全國性布局的品牌開發(fā)商的資金調(diào)度是全國性的,，一旦陷入流動(dòng)性困境而出險(xiǎn)，被挪用走的資金也就無法追回到原本的項(xiàng)目公司了,，因此AMC發(fā)起的基金就不大可能參與這些停工停建的項(xiàng)目,。在賠本的買賣無法干的情況下，適合AMC發(fā)起的基金參與的項(xiàng)目自然也就少之又少了,。

因此,，即使在穩(wěn)行業(yè)、保交樓大勢下,，并不意味著所有的涉險(xiǎn)企業(yè)都將得到有效的“拯救”,。大量出險(xiǎn)的多項(xiàng)目操作的民營房企可能更多還是需要通過市場出清的方式來進(jìn)行重整，在房企進(jìn)入被動(dòng)性破產(chǎn)清算式重整的時(shí)候,，如果AMC接受委托成為其資產(chǎn)管理人反而是可以大顯身手的,，完全可以在厘清原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系且化債方案得以執(zhí)行后，再由AMC自行投入資金或者引入資金來促使企業(yè)重新上路,，但是此時(shí)原始股東或者已經(jīng)出局,，或者權(quán)益占比已經(jīng)大大被削減了。當(dāng)然,，如果是出于非商業(yè)可持續(xù)性訴求,，而是由政府出于拯救行業(yè)和維穩(wěn)需要而指定AMC接管特定房企以化解風(fēng)險(xiǎn)目的的話，則又是另外一回事情了,。除此之外,，目前AMC能夠參與的重整活動(dòng)，更多的只能從風(fēng)險(xiǎn)更為可控,、更具操作性和更講商業(yè)回報(bào)的項(xiàng)目層面上進(jìn)行,。

不過，無論如何,，隨著房地產(chǎn)紓困逐漸進(jìn)入深水區(qū),，房企紓困的對象以及紓困方式都會(huì)越來越多元。未來一段時(shí)間,，地方資產(chǎn)管理公司與房企合作的案例也將變得更加常見,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香