就全國性AMC而言,，其技術(shù)性和政策性更強,，決策獨立性不太會受地方政府干預(yù)而更加考慮投資的安全性與收益性，因此也更能體現(xiàn)市場化,、法制化這一原則以及商業(yè)上的可持續(xù)性,，這也成為全國性AMC與出險房企整體合作的重要障礙。而房企通過與地方AMC成立基金的方式來推動出險項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和順利運轉(zhuǎn),，實際上同樣還是以房企為主導(dǎo),，AMC在整個過程中依然是唱配角的地位。如此一來,，這種合作方式也就只適合那些資產(chǎn)大于負債,、待售貨值較大，以及被挪用的預(yù)售款能夠追回的項目,，其他的項目應(yīng)該并不適用,。
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在鄭州國企與地方AMC發(fā)起基金拯救出險房企首單花落鄭東新區(qū)如意島項目之后,，江蘇資產(chǎn)管理有限公司與中南建設(shè)的母公司中南控股集團也簽署了發(fā)起設(shè)立20億元、存續(xù)期3年的基金用于中南集團以及關(guān)聯(lián)方投資的項目合作,，被行業(yè)同樣看作為地方AMC以基金方式馳援頭部民營房企中南置地,。
至于鄭州和江蘇AMC以怎樣的架構(gòu)，是否還會用加杠桿的形式去擴大資金規(guī)模以參與出險房企和相關(guān)項目的拯救姑且不論,，但是就AMC而言,，與房企合作“搭救”出險房企及其項目，還是有著明顯的優(yōu)勢與局限性的,。
AMC的長處是對不良資產(chǎn)的處置與整理,，而且有著成熟的模式，在面臨復(fù)雜問題的時候也有著豐富的法律實踐經(jīng)驗,。但AMC發(fā)揮這一長處的前提是獲得出險企業(yè)的資產(chǎn)管理權(quán)和處置權(quán),，因此在出險房企尚未進入破產(chǎn)清算程序，還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機的狀態(tài)下,，AMC就只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者,，而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者。這也是之前國家級AMC早已進場,，且AMC雖出場隆重,，卻至今也是一場雷聲大雨點小，不見一點兒實效的空歡喜的主要原因,。
就全國性AMC而言,，其技術(shù)性和政策性更強，決策獨立性不太會受地方政府干預(yù)而更加考慮投資的安全性與收益性,，因此也更能體現(xiàn)了市場化,、法制化這一原則。但也正是市場化,、法制化和商業(yè)上的可持續(xù)性,，也成為全國性AMC與出險房企整體合作的重要障礙。這一方面由于出險房企資產(chǎn)規(guī)模龐大,、低于分布廣泛,、債權(quán)債務(wù)關(guān)系錯綜復(fù)雜,，進場盡調(diào)就需要非常長的時間。而更重要的是出險房企認(rèn)為作為強周期行業(yè),，只要樓市回暖自身就有恢復(fù)的可能,，當(dāng)前的問題主要是流動性枯竭所造成，自身情況并未惡化到破產(chǎn)清算的程度,，最多也就是要進行債務(wù)與資產(chǎn)重整而已,，因此需要的只是AMC的專業(yè)經(jīng)驗、增量資金甚至其信用,，而不會將企業(yè)主導(dǎo)權(quán)交給AMC,，致使AMC的優(yōu)勢和長處根本就無法發(fā)揮和施展。
而此次房企通過與地方AMC成立基金的方式來推動出險項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和順利運轉(zhuǎn),，實際上同樣還是以房企為主導(dǎo),，AMC只不過充當(dāng)了房企增量資金投資者、停工停建項目盤整方案咨詢?nèi)?，以及外部增信的作用,，而不會成為出險項目的主導(dǎo)者和擁有資產(chǎn)處置權(quán)，在整個過程中依然是唱配角的地位,。如此一來,，這種合作方式也就只適合那些資產(chǎn)大于負債、待售貨值較大,，以及被挪用的預(yù)售款能夠追回的項目,，其他的項目應(yīng)該并不適用。而且中南集團和江蘇資產(chǎn)組建的基金只有20億的規(guī)模,，是無法靠大量直接注入資金去盤活中南置地的所有停工停建項目的,。
就鄭州AMC參與發(fā)起的基金而言，似乎還有吸收社會資金放大基金規(guī)模以盡量擴大對停工停建項目覆蓋面的設(shè)想,，但是同樣也面臨著市場化,、法制化和商業(yè)上可持續(xù)原則約束，也就意味著其可參與的項目也僅僅限于資產(chǎn)大于負債,、代售貨值能夠覆蓋基金投入本息,，以及被挪用的預(yù)售資金能夠被追回的項目。而現(xiàn)實情況是那些全國性布局的品牌開發(fā)商的資金調(diào)度是全國性的,，一旦陷入流動性困境而出險,，被挪用走的資金也就無法追回到原本的項目公司了，因此AMC發(fā)起的基金就不大可能參與這些停工停建的項目,。在賠本的買賣無法干的情況下,，適合AMC發(fā)起的基金參與的項目自然也就少之又少了。
因此，即使在穩(wěn)行業(yè),、保交樓大勢下,，并不意味著所有的涉險企業(yè)都將得到有效的“拯救”。大量出險的多項目操作的民營房企可能更多還是需要通過市場出清的方式來進行重整,，在房企進入被動性破產(chǎn)清算式重整的時候,，如果AMC接受委托成為其資產(chǎn)管理人反而是可以大顯身手的,，完全可以在厘清原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系且化債方案得以執(zhí)行后,，再由AMC自行投入資金或者引入資金來促使企業(yè)重新上路，但是此時原始股東或者已經(jīng)出局,，或者權(quán)益占比已經(jīng)大大被削減了,。當(dāng)然，如果是出于非商業(yè)可持續(xù)性訴求,，而是由政府出于拯救行業(yè)和維穩(wěn)需要而指定AMC接管特定房企以化解風(fēng)險目的的話,，則又是另外一回事情了。除此之外,，目前AMC能夠參與的重整活動,，更多的只能從風(fēng)險更為可控、更具操作性和更講商業(yè)回報的項目層面上進行,。
不過,，無論如何，隨著房地產(chǎn)紓困逐漸進入深水區(qū),，房企紓困的對象以及紓困方式都會越來越多元,。未來一段時間，地方資產(chǎn)管理公司與房企合作的案例也將變得更加常見,。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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