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國(guó)企下場(chǎng)買存量房,,不失為雙贏之舉

2022-09-08

濟(jì)南市政府直接下場(chǎng),由國(guó)資收購(gòu)部分去化困難的存量物業(yè)并將之轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的作法,,不失為激活市場(chǎng)和趁樓市低迷而低成本解決保租房來(lái)源的雙贏之舉,。只不過(guò)需要特別注意的是,此類政策性操作從程序上需要符合國(guó)資管理規(guī)程,,并要充分考慮施政的公平性問(wèn)題,。

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今天,房地產(chǎn)救市主戰(zhàn)場(chǎng)之一的鄭州保交樓30天“大會(huì)戰(zhàn)”已如火如荼展開(kāi)了,,而高度體現(xiàn)“一城一策”救市精神的“濟(jì)南市國(guó)企擬收購(gòu)3000套商品房”相關(guān)一文,,不知為何已從濟(jì)南市國(guó)資委官網(wǎng)撤下,妥妥地又來(lái)一次紅頭文件“幾日游”,。

其實(shí),,熟悉宏觀政策的人士都知道,貨幣政策工具箱里最常用的“老三樣”為存款準(zhǔn)備金率,、利率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù),。存款準(zhǔn)備金率是數(shù)量型工具,央行通常以存款準(zhǔn)備金率來(lái)調(diào)控進(jìn)入市場(chǎng)的貨幣數(shù)量以調(diào)節(jié)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性狀況,;利率是價(jià)格型工具,,以調(diào)節(jié)成本的方式來(lái)間接調(diào)整金融市場(chǎng)的流動(dòng)性狀況。而在數(shù)量型工具和價(jià)格型工具綜合施力未達(dá)預(yù)期,,或者需要加大調(diào)節(jié)力度的情況下,,央行往往也會(huì)直接下場(chǎng),以發(fā)行央票,、回購(gòu)與逆回購(gòu),、購(gòu)買國(guó)債或者賣出國(guó)債等形式向市場(chǎng)注入流動(dòng)性或者收回流動(dòng)性。

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也同樣如此,。就市場(chǎng)端而言,,通常可以通過(guò)調(diào)整購(gòu)房者,、拍地者的適格條件以及付款,、融資、交割條件,,乃至交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控,;就資金端而言,可以通過(guò)開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款,、資本市場(chǎng)和私募市場(chǎng)融資條件,,以及利率和項(xiàng)目資本滿足率、首付款比例的調(diào)整等來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控,。另外,,在特殊情況下,政府還可通過(guò)直接入市,,如以國(guó)央企,、平臺(tái)公司進(jìn)入市場(chǎng),以政府采購(gòu)和國(guó)資機(jī)構(gòu)提供融資,、增信等方式來(lái)干預(yù)市場(chǎng),。一般而言,在尊崇市場(chǎng)機(jī)制的環(huán)境下,政府干預(yù)樓市與房地產(chǎn)行業(yè),,更多會(huì)采取具有間接色彩的市場(chǎng)端和資金端調(diào)控模式,,而盡量避免采取直接入市的方式從而造成市場(chǎng)扭曲和與民爭(zhēng)利的問(wèn)題。

中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展從最初的以市場(chǎng)化方式來(lái)解決國(guó)民住房短缺,,進(jìn)而推動(dòng)了市場(chǎng)供應(yīng)快速增長(zhǎng)和行業(yè)快速發(fā)展,、行業(yè)市場(chǎng)化程度快速提高的初級(jí)階段,進(jìn)入到以房地產(chǎn)為表而以土地財(cái)政為里的最大化汲取社會(huì)資源的高級(jí)階段以后,,強(qiáng)政府模式之下無(wú)限汲取社會(huì)資源以自肥的動(dòng)機(jī),,自然也就造就了在緊握銀根與地根的同時(shí),中央政府還要以央企,、地方政府還要以國(guó)企和平臺(tái)公司的方式直接參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局,。這一格局之下無(wú)限推高地價(jià),進(jìn)而無(wú)限推高房?jī)r(jià)的結(jié)果,,是嚴(yán)重?cái)D壓了行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)空間和創(chuàng)新活力,,再加上特定行業(yè)歷史條件下高杠桿高負(fù)債所推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)模式所累積的問(wèn)題,造成當(dāng)今市場(chǎng)停滯,、爛尾樓叢生,、行業(yè)流動(dòng)性趨近枯竭和市場(chǎng)信心喪失的哀鴻一片,其代表性標(biāo)志就是民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企的排隊(duì)暴雷現(xiàn)象與爛尾樓業(yè)主的“抱團(tuán)停貸”事件,。

在行業(yè)流動(dòng)性幾乎枯竭和市場(chǎng)信心喪失的基本面之下,,各種邊際寬松的救市政策缺乏樓市回暖來(lái)作為支點(diǎn),實(shí)際上都淪為了無(wú)效的政策空轉(zhuǎn),。而六月份以來(lái)爆發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”事件,,更是讓稍有起色的樓市又陷入了掉頭下行與徘徊調(diào)整之中,。因此如何解決當(dāng)前十分突出的保交樓問(wèn)題,,也就成了促進(jìn)市場(chǎng)信心修復(fù)和行業(yè)回暖的前提。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展上升到最高層關(guān)注的問(wèn)題,、國(guó)家隊(duì)出面為民營(yíng)優(yōu)秀房企提供融資增信與組建特定基金給房企直接注資,,和地方政府加強(qiáng)政策創(chuàng)新以破解保交樓難題的根本原因所在。

其實(shí)目前的房地產(chǎn)行業(yè)危局,,本來(lái)就是強(qiáng)政府模式下土地財(cái)政和行業(yè)發(fā)展的高周轉(zhuǎn)模式共同造就的不可持續(xù)問(wèn)題的總爆發(fā),,去年秋季以來(lái)旨在促進(jìn)市場(chǎng)回暖和行業(yè)流動(dòng)性恢復(fù)而持續(xù)加力的調(diào)控政策未能奏效,實(shí)際上也是和政府的過(guò)度干預(yù)造成的市場(chǎng)空間被嚴(yán)重?cái)D壓,、市場(chǎng)活力喪失和市場(chǎng)機(jī)制的自我修復(fù)能力被破壞直接有關(guān),。因此,如果不改變當(dāng)前的以土地財(cái)政為內(nèi)里的行業(yè)實(shí)質(zhì),,不改變對(duì)高負(fù)債推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的依賴以及過(guò)于強(qiáng)政府的社會(huì)治理模式,,那么可以說(shuō)所有的政策調(diào)控之下的市場(chǎng)回暖都是曇花一現(xiàn),也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)根本意義上的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而以國(guó)央平(國(guó)企,、央企,、地方平臺(tái)公司)為代表的有形之手在房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)的進(jìn)擊,都將是加速土地財(cái)政式微和終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制與行業(yè)活力的“掘墓人”,。

解鈴還須系鈴人,。目前房地產(chǎn)行業(yè)的一地雞毛,是房地產(chǎn)行業(yè)淪為土地財(cái)政外衣的必然產(chǎn)物,,是有形之手過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)和資本投機(jī),,以及兩者相愛(ài)相殺的必然結(jié)果。但是這個(gè)結(jié)果絕不能讓房地產(chǎn)游戲場(chǎng)中最弱勢(shì)的購(gòu)房者一方獨(dú)自承擔(dān),,而讓從中獲取了最大收益的地方政府,、開(kāi)發(fā)商和銀行置身事外。在各項(xiàng)促使市場(chǎng)回暖的間接的市場(chǎng)端和資金端政策都長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法起效,,而再拖延下去大部分市場(chǎng)主體將無(wú)法恢復(fù)而被迫退出,,市場(chǎng)有可能變成國(guó)央平與政府自彈自唱之獨(dú)唱團(tuán)的情況下,政府直接下場(chǎng)收購(gòu)去化困難的部分物業(yè),,也不失為一種更為有效的救市方式,。

因此,濟(jì)南市政府直接下場(chǎng),,由國(guó)資收購(gòu)部分去化困難的存量物業(yè)并將之轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的作法,,不失為激活市場(chǎng)和趁樓市低迷而低成本解決保租房來(lái)源的雙贏之舉,并不違背強(qiáng)政府模式下政策工具箱的慣常邏輯,,而且還可以為促進(jìn)內(nèi)地樓市信心修復(fù)和行業(yè)回暖作出有益的探索,。只不過(guò)需要特別注意的是,此類政策性操作從程序上需要符合國(guó)資管理規(guī)程,,并要充分考慮施政的公平性問(wèn)題,。

誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱,誰(shuí)的屁股誰(shuí)擦,。當(dāng)前的樓市困局和行業(yè)危局本來(lái)很大程度上就是不當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)政策和走形的監(jiān)管所致,,也確實(shí)到了有形之手直接下場(chǎng)收拾亂局的時(shí)候了。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,,IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯:劉蘭香

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