隨著萬物云的上市,，物業(yè)管理行業(yè)可謂開始了一下新時(shí)代。目前,，物業(yè)所做的“科技賦能”還停留在物業(yè)管理的技術(shù)應(yīng)用以及公司運(yùn)營層面,，而未來會(huì)真正落到整個(gè)行業(yè)生態(tài)之中?？v觀物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè),，包括已經(jīng)上市的碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活以及排隊(duì)上市的龍湖智創(chuàng)生活,、萬達(dá)商管等,，相較而言萬物云的不同之處在于業(yè)務(wù)綜合性更強(qiáng)，也更強(qiáng)調(diào)科技賦能與可持續(xù)發(fā)展,。同時(shí)，物業(yè)股的估值會(huì)隨著萬物云的上市而分化愈加明顯,，加快行業(yè)內(nèi)部整合,。
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今年港股最大的IPO來了,，而這一主角就是內(nèi)地物業(yè)管理領(lǐng)域的頭部企業(yè),、源自萬科的萬物云。以萬物云的體量和不急于上市的過往,，以及系出名門的身世和眾多知名基石投資人捧場(chǎng)的陣勢(shì),，說不受市場(chǎng)關(guān)注那肯定不是真話。
萬科分拆物業(yè)上市,，無論對(duì)于萬物云本身的獨(dú)立發(fā)展,，還是提升萬物云和萬科的流動(dòng)性，進(jìn)而提升萬科的股價(jià)與市值,、支持萬科與萬物云的后續(xù)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)和融資都是十分利好的,。因此雖然看起來在當(dāng)前市況較差的情況下實(shí)現(xiàn)上市貌似有些不劃算，但是在目前看不到行業(yè)轉(zhuǎn)暖時(shí)限而萬科又存在流動(dòng)性壓力的情況之下,，萬物云上市至少有助于改善萬物云的資金基本面和提升萬科的流動(dòng)性,，有助于化解萬科的流動(dòng)性壓力，總體上還是利大于弊的,。這恐怕也是萬物云此次新股發(fā)行比例比較小,，只占10%的重要原因之一。
從萬物云招股說明書披露的情況來看,，公司獲得一眾明星基石投資者的加持,，這似乎是其他物業(yè)公司上市時(shí)很少見的。萬科為萬物云引入明星基石投資者,，除了有助于提振市場(chǎng)信心來協(xié)助發(fā)行任務(wù)順利完成之外,，對(duì)于萬物云的股價(jià)也將同樣將起到提振和托底的作用。這其實(shí)也是萬物云在不太好的市況下為提升招股效果的另外一個(gè)重要舉措,，是招股說明書中格外注重突出這一點(diǎn)的重要原因,。
此次萬物云IPO估值約549.72億港元-615.08億港元。按照萬物云2021年20.4億港元?dú)w母凈利潤(rùn)計(jì)算,，靜態(tài)市盈率約為26.95倍-30.15倍,，這一水平屬于物業(yè)板塊頭部企業(yè)水平，相對(duì)還是較高的,，可以以華潤(rùn)萬象生活等來對(duì)標(biāo),。自去年下半年以來，港股物業(yè)股市盈率經(jīng)歷較大滑落,，華潤(rùn)萬象生活從100倍下降至目前的約35倍,，碧桂園服務(wù)從80倍下滑至目前的約10倍。因此萬物云的估值水平應(yīng)該說還是較為謹(jǐn)慎并留有余地的。
萬物云此次上市特別強(qiáng)調(diào)自己的非房地產(chǎn)與非物業(yè)屬性,，更多的傾向于塑造自身的科技公司形象,，這也是以“萬物云”來命名萬科旗下這個(gè)大型物業(yè)管理公司的初心。因?yàn)閺奈飿I(yè)管理板塊的業(yè)務(wù)創(chuàng)新角度來看,，城市服務(wù)業(yè)務(wù)和科技賦能等方面比較受資本市場(chǎng)關(guān)注,。萬物云上市的新故事體現(xiàn)在業(yè)務(wù)規(guī)模更大、業(yè)務(wù)范圍涵蓋了市場(chǎng)化程度更高和更穩(wěn)定的商辦物業(yè),、城市服務(wù),，并且萬物云也更強(qiáng)調(diào)科技屬性、平臺(tái)屬性與互聯(lián)網(wǎng)屬性,。無論是以萬物云的體量還是運(yùn)營水平,、科技質(zhì)量、成長(zhǎng)性而言,，萬物云上市都有助于改善物業(yè)板塊的基本面,，提升板塊質(zhì)量與信心，并加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的關(guān)注,。
就萬物云所強(qiáng)調(diào)的自身的科技屬性而言,，其實(shí)之前很多物業(yè)管理企業(yè)也都打出過“科技賦能”概念。但現(xiàn)在資本市場(chǎng)不想聽虛幻的故事,，而是想要看這些企業(yè)究竟以所謂的科技賦能做出了什么內(nèi)容和對(duì)其運(yùn)營有何提升,。目前，物業(yè)所做的“科技賦能”還停留在物業(yè)管理的技術(shù)應(yīng)用以及公司運(yùn)營層面,，而未來會(huì)真正落到整個(gè)行業(yè)生態(tài)之中,。科技除了能改變物業(yè)管理行業(yè)的的技術(shù)與運(yùn)營之外,，實(shí)際上最終還將改變行業(yè)的運(yùn)維方式與行業(yè)生態(tài),，乃至行業(yè)與社會(huì)、與其他行業(yè)的交互方式,，但這些都是未來的事情,，目前如果過于強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)之不顧是為了烘托本身的股價(jià)與市值而已。
縱觀物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè),，包括已經(jīng)上市的碧桂園服務(wù),、華潤(rùn)萬象生活以及排隊(duì)上市的龍湖智創(chuàng)生活、萬達(dá)商管等,，相較而言萬物云的不同之處在于業(yè)務(wù)綜合性更強(qiáng),，也更強(qiáng)調(diào)科技賦能與可持續(xù)發(fā)展。雖然后兩者的上市預(yù)期對(duì)萬物云的資金流向在理論上會(huì)有分流壓力,，但同屬板塊龍頭股的后兩者可能會(huì)吸引更多資金流向物業(yè)板塊和推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的關(guān)注度,，反而可能會(huì)在板塊內(nèi)部分化效應(yīng)之下對(duì)萬物云股價(jià)產(chǎn)生正向影響,。
今年以來，物業(yè)股估值低迷,。富途證券研究報(bào)告指出,，萬物云上市不可避免地會(huì)造成投資者調(diào)倉。筆者認(rèn)為處于物業(yè)股兩端的企業(yè),，也就是股價(jià)表現(xiàn)和未來走勢(shì)更好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以及股價(jià)低迷,、看不到未來的較差企業(yè),，都會(huì)成為被調(diào)倉的重點(diǎn)企業(yè)，前者會(huì)被重點(diǎn)加倉,，而后者會(huì)被拋棄,，物業(yè)股的估值會(huì)隨著萬物云的上市而分化愈加明顯。
在萬物云登陸港交所之后,，龍頭企業(yè)中僅有金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市,，而后者正在推進(jìn)上市進(jìn)程，這也意味著物業(yè)行業(yè)的資本化基本完成,。在相對(duì)理性的行情下,，接下來物業(yè)股在資本市場(chǎng)上一方面會(huì)加快板塊內(nèi)的分化，另一方面也會(huì)加快物業(yè)板塊內(nèi)的行業(yè)整合,，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng),、贏家通吃和一些弱勢(shì)企業(yè)被迫逐步退出的局面。物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)會(huì)更加集中于企業(yè)規(guī)模與成長(zhǎng)性層面,，推動(dòng)行業(yè)整合與并購重組的進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度將加速上升,。
總是,，隨著萬物云的上市，物業(yè)管理行業(yè)可謂開始了一下新時(shí)代,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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