穆迪分析如今預(yù)計美國房價從峰值到谷底的跌幅區(qū)間為5%至10%,。在價格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場，預(yù)測的跌幅為10%至15%,。如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退,，穆迪分析預(yù)計美國房價跌幅就將擴(kuò)大至10%至15%，而價格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場的跌幅將達(dá)到20%至25%,。假設(shè)美國房價下跌15%,，顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國房價在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅。然而,，它將是二戰(zhàn)后出現(xiàn)的第二高房價跌幅,，僅次于美國房價在2006年至2012年房產(chǎn)泡沫破滅期間出現(xiàn)的27%的跌幅。
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穆迪的這篇報告的質(zhì)量很高。我近幾年多次撰文抨擊穆迪的觀點(diǎn),，文章在中國流傳及影響力甚廣，這次是我首次肯定穆迪,，原因在于,，穆迪對美國樓市的這個分析嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué),、中立,、深入。
還算樂觀的結(jié)論,。若穆迪對美國樓市的分析結(jié)論成立,，即：“美國樓市中,，半數(shù)城市降價20%以上”，則,，在美國及世界經(jīng)濟(jì)一片哀鴻遍野之中,，美國樓市的前景算是比較樂觀的,，其實，若從極端的情況考慮,，這個20%的數(shù)值可能處于銀行貸款敏感性分析及絕大多數(shù)房主的可承受范圍之內(nèi),。也就是說,，美國的樓市波動并沒有想象中那么大,。
疫情房產(chǎn)泡沫（Pandemic Housing Bubble）構(gòu)成本輪美國房市降價的安全墊,。譬如,，本文中提及，假設(shè)美國房價下跌15%,，顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國房價在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅。加之,，由于美國的企業(yè)和家庭擁有強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表、以及勞動力短缺,，所以,，房價下跌15%對風(fēng)險的可控性影響可能微乎其微。
利率敏感性的房產(chǎn)可能影響較大,。由于美國加息幅度之大對美國房市的巨大沖擊,，令許多人措手不及，這次,，可能對利率敏感性房產(chǎn)沖擊較大，而豪宅市場,、房屋租賃市場可能走出獨(dú)立的上漲行情，因此,，美國房市的走勢,，需要詳盡的細(xì)分才具有價值,，也就是說，美國房市中的個別房屋未來仍然存在巨大的投資機(jī)會,，換句換說，今后五到十年,，不管美國經(jīng)濟(jì)的悲觀走勢如何，美國房市的危中之機(jī)可能超過“疫情房產(chǎn)泡沫”,。特別是,，本輪整治通脹的最好結(jié)果,，可能使高通脹“固化”，即如影相隨,，那么，美國房市價格與高通脹“與狼共舞”,，則不足為奇,。
當(dāng)然，北美以外國家的房市就沒有那么幸運(yùn)了,，需要特別指出的是，一些發(fā)展中國家,、新興市場國家,、俄羅斯、烏克蘭等,，則可能面臨巨大,、極端、嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),。（財富中文網(wǎng)）
作者王衍行為財富中文網(wǎng)專欄作家，中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員,、中國銀行業(yè)協(xié)會前副秘書長,。
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