外資開(kāi)始抄底中國(guó)房地產(chǎn),，透露什么信號(hào),？
這次大會(huì)之后,，很多方向性問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)非常明確了。可以預(yù)見(jiàn),，經(jīng)過(guò)行業(yè)性大洗牌，撇清泡沫（比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市場(chǎng)評(píng)估值的七折,，就是撇清泡沫后的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)）,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底企穩(wěn)，這也就是熟悉中國(guó)國(guó)情有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資機(jī)構(gòu)選擇此時(shí)下場(chǎng)抄底的真實(shí)原因,。
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早晨,，在一個(gè)全是企業(yè)家和投資家的高端投資群里，我轉(zhuǎn)了一篇關(guān)于港資開(kāi)始抄底內(nèi)地房地產(chǎn)的文章,，結(jié)果引起了不小的爭(zhēng)論,。大概是受昨天港股、A股還有中概股暴跌的影響,，群里顯然彌漫著恐懼的心態(tài),，有人就在質(zhì)疑：“抄底內(nèi)地房地產(chǎn)？應(yīng)該還是在下行通道中吧,？看到的都是拋不出去的房……”我則回答：“中國(guó)的房市跟股市有著根本的不同,，千萬(wàn)別拿股市的思維來(lái)看房市?！?/p>
這時(shí)群里有五大行的資深人士給出了他們的客觀觀察：目前就寫字樓市場(chǎng)來(lái)看,，一方面受經(jīng)濟(jì)影響空置率確實(shí)在上升，但另一方面大宗交易還是有不少成交,，這時(shí)抄底購(gòu)入的都是壓箱底的便宜貨,。而至于買家是誰(shuí),，一方面是國(guó)央企“救市”在以骨折價(jià)購(gòu)入民企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，另一方面則是熟諳中國(guó)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)也在伺機(jī)而動(dòng),。這種情況還不光發(fā)生在一線城市,，甚至連原來(lái)非常不活躍的弱二線城市都在買買買。
為什么會(huì)這樣,？正好最近看溫伯陵講歷史講到“延續(xù)兩千年的國(guó)策——重農(nóng)抑商”,，我想大概就能回答這個(gè)問(wèn)題，順便可以理解很多國(guó)家層面上的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)作,。就此說(shuō)說(shuō)我的理解,。為何自商鞅變法以來(lái)中國(guó)施政的基本國(guó)策都是“重農(nóng)輕商”呢？道理很簡(jiǎn)單,，因?yàn)椤稗r(nóng)”代表的就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)（古代沒(méi)有制造業(yè),，農(nóng)業(yè)就是生產(chǎn)項(xiàng)目，代表生產(chǎn)力）,，而“商”代表的就是虛擬經(jīng)濟(jì)（不直接創(chuàng)造價(jià)值,，而通過(guò)倒賣獲取利潤(rùn)，不生產(chǎn)而食利）,，本末很清楚，重農(nóng)就是鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，抑商就是抑制過(guò)多的中間環(huán)節(jié)的逐利行為,。而且對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，農(nóng)業(yè)所代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)應(yīng)的是固定資產(chǎn)投資,，創(chuàng)造的財(cái)富是帶不走的（因?yàn)橥恋厥菐Р蛔叩?，跑得了和尚跑不了廟），而商人所代表的虛擬經(jīng)濟(jì)是流動(dòng)的經(jīng)濟(jì),，財(cái)富是可以隨時(shí)跑路的（所謂“資本沒(méi)有祖國(guó)”）,，對(duì)于一國(guó)的財(cái)政來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是抓實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加牢靠（這點(diǎn)現(xiàn)在就連美國(guó)也開(kāi)始意識(shí)到了）,?！爸剞r(nóng)抑商”也并非不要商業(yè)，幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正常流通的商業(yè)行為還是需要的,，但對(duì)“富可敵國(guó)”對(duì)話語(yǔ)權(quán)有訴求的壟斷資本就會(huì)保持警惕,，一定會(huì)用行政手段來(lái)進(jìn)行打壓（這也是反壟斷法的目的吧）?；仡欀袊?guó)歷史,，要想長(zhǎng)治久安就必須堅(jiān)持這樣的國(guó)策，抑制逐利行為泛濫,，讓人們回到安居樂(lè)業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,，才能保持長(zhǎng)久的繁榮與穩(wěn)定,。
理解了這個(gè)道理再來(lái)看中國(guó)的股市與房市，為什么在中國(guó)老百姓的觀念里永遠(yuǎn)都是“炒股”和“買房”,？就是因?yàn)樵诖蠹倚闹泄墒芯褪且粋€(gè)投機(jī)賺外財(cái)?shù)牡胤?，而買房往往跟成家立業(yè)掛鉤代表著安定和一生的投資。有挑戰(zhàn)者或許會(huì)說(shuō)“不是也有炒房的嗎,？比如溫州炒房團(tuán)”,，是啊，這也就是為什么這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控始終堅(jiān)持“房住不炒”的原因所在,，在治理者心中房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)是符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的,，加上土地國(guó)有，在房上產(chǎn)生的長(zhǎng)期財(cái)富積累都是可以被鼓勵(lì)的,，而如果是“炒房”性質(zhì)就完全不一樣,，就是沒(méi)有創(chuàng)造任何價(jià)值的套利行為，會(huì)嚴(yán)重危害整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,，就必須打壓,。中國(guó)的股市為什么這么容易波動(dòng)？就是因?yàn)樗鼘?duì)應(yīng)大多概念的成分,，想象力一旦破滅,，市值就自然崩塌。中國(guó)的房市為什么可以保持堅(jiān)挺,？就是因?yàn)樗鼘?duì)應(yīng)的實(shí)際上就是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度,，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越厚重，吸引來(lái)的人口質(zhì)量越高,，房?jī)r(jià)就越有支撐,，即使短期有泡沫，也很快會(huì)被上升勢(shì)頭給填實(shí)（這就是北上廣深這樣一線城市房?jī)r(jià)的底層支撐）,。你說(shuō)在中國(guó)買房是不是比炒股靠譜的多,？
這次大會(huì)之后，很多方向性問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)非常明確了,，那么今后中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展,？會(huì)像股市這樣脆弱嗎？有幾個(gè)基本面需要搞清楚：1,、行業(yè)性的債務(wù)危機(jī)是否已經(jīng)出清,？2、國(guó)家層面從緊的調(diào)控政策是否已經(jīng)放松,？3,、行業(yè)格局是否調(diào)整到位，主體企業(yè)是否健康？4,、中國(guó)的城市化進(jìn)程是否已經(jīng)結(jié)束,？5、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還有足夠發(fā)展空間,？答案大家可以自己去找自己去驗(yàn)證,，有一個(gè)基本上是公認(rèn)的事實(shí)是：如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭部已經(jīng)基本上從原來(lái)激進(jìn)型民企為主轉(zhuǎn)向國(guó)央企和穩(wěn)健型民企為主（因?yàn)榍罢呋径急├琢耍芏鄬?huì)徹底退出市場(chǎng)）,，以REITs為代表的金融政策也會(huì)更鼓勵(lì)租賃,，這就讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的可控程度大大提高，未來(lái)大概率這些幸存者會(huì)緊跟政策引導(dǎo)的方向,，更多的轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng),，更多的去與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航（包括產(chǎn)業(yè)園區(qū),、物流地產(chǎn),、實(shí)體商業(yè)、租賃住房等將成為主流產(chǎn)品）,，就算是商品住宅也會(huì)更向剛需貼近（近期的返稅政策就說(shuō)明了這點(diǎn)）,。可以預(yù)見(jiàn),，經(jīng)過(guò)行業(yè)性大洗牌,，撇清泡沫（比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市場(chǎng)評(píng)估值的七折，就是撇清泡沫后的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)）,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底企穩(wěn),，這也就是熟悉中國(guó)國(guó)情有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資機(jī)構(gòu)選擇此時(shí)下場(chǎng)抄底的真實(shí)原因。
順便一道回答近期很多朋友關(guān)心的問(wèn)題：北京上海這樣一線城市的房子還可以買嗎,？我統(tǒng)一的回答是：可以買，但盡量靠近內(nèi)城或主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)（比如北京就應(yīng)該是中關(guān)村附近）,，手里盡量不要持有超過(guò)兩套以上的閑置房產(chǎn),，盡可能不貸款或少用杠桿，盡可能鎖定靠譜的運(yùn)營(yíng)主體（自己有經(jīng)營(yíng)能力當(dāng)然最好,，我的一位上海圈內(nèi)老友近年來(lái)從輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)入重資產(chǎn)投資,，自己選地段自己找人經(jīng)營(yíng)，目前戰(zhàn)績(jī)是平均年化收益30%,，最高能做到70%,！這還是在疫情期間實(shí)現(xiàn)的），你要相信穩(wěn)定的中國(guó)經(jīng)濟(jì)所蘊(yùn)含的巨大能量,，不用投機(jī)一樣可以創(chuàng)造財(cái)富,，還更踏實(shí)，可以安心睡覺(jué)。
“別人貪婪我恐懼,，別人恐懼我貪婪”,。都在學(xué)巴菲特，那么巴菲特的這句名言有誰(shuí)能真正做到呢,？關(guān)于未來(lái)我們已經(jīng)非常確定了,，此時(shí)決定成敗的就是你的眼光和定力了。人人都能賺錢的時(shí)代顯然早已經(jīng)過(guò)去,，未來(lái)只屬于那些看清真相繼續(xù)努力前行的人們?。ㄘ?cái)富中文網(wǎng)）
作者陳方勇為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，HuanXin創(chuàng)始合伙人,、筑夢(mèng)師主理人
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編輯：劉蘭香
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