20多年的房地產(chǎn)大周期接近尾聲,，再疊加各種不可測(cè)的宏觀因素?cái)_動(dòng),，這樣的頹勢(shì)是很難靠“市場(chǎng)化”手段來(lái)轉(zhuǎn)危為安的，因?yàn)榘凑铡笆袌?chǎng)化”的眼光,，這些問(wèn)題房企的“市場(chǎng)化”投資價(jià)值根本就寥寥,。這一輪地產(chǎn)救市政策能撈回幾個(gè)問(wèn)題房企，尚且難說(shuō),，也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶,、半推半就了,，穩(wěn)住房地產(chǎn)已經(jīng)是個(gè)不必諱言的現(xiàn)實(shí)任務(wù)。
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“證監(jiān)會(huì)決定調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”這事有多隆重,？新華社的公眾號(hào)都專門為此發(fā)了一篇,，話題熱度迅速升溫，歡呼解放軍終于下場(chǎng)的有之,，感慨房地產(chǎn)調(diào)控淪為畫(huà)餅的也有之,，整體而言，越對(duì)房地產(chǎn)真熟悉的人似乎越謹(jǐn)慎樂(lè)觀,。
去年8月,，我就表達(dá)過(guò)這樣的觀點(diǎn)，“這一輪出清后,，應(yīng)該會(huì)有資產(chǎn)的‘黃金坑’出現(xiàn),，十億國(guó)民總能支撐得起十萬(wàn)億元的房地產(chǎn)年銷售規(guī)模，但那時(shí)的黃金坑不是指挑公司,，而是挑項(xiàng)目,。有些老板退場(chǎng)了，有些債權(quán)認(rèn)栽了,，固有的包袱被甩輕了,，該付出代價(jià)的人也都付出代價(jià)了，利潤(rùn)空間被砍到足夠誘人的水平了,，真正的贏家也就可以進(jìn)場(chǎng)掃貨了,。”“房地產(chǎn)不死,，但不少玩家,，恐怕是要為房地產(chǎn)更好的明天做出犧牲甚至獻(xiàn)祭的?！?/p>
事實(shí)證明,，隨后這一年多確是個(gè)獻(xiàn)祭的過(guò)程，但獻(xiàn)祭的慘烈程度還是超過(guò)了我原本的預(yù)期,。
我現(xiàn)在對(duì)這場(chǎng)危機(jī)做個(gè)樸素的比喻,，以前的房企是80塊錢的賬面負(fù)債，90塊錢的實(shí)際負(fù)債,，撐著100塊的賬面資產(chǎn),，幻想著房子入市時(shí)其實(shí)能博120塊的公允價(jià)值。所以基于房?jī)r(jià)永續(xù)上漲的假設(shè)，杠桿越高越好,，周轉(zhuǎn)越快越好,。
而官家是覺(jué)得你總幻想今天100塊的資產(chǎn)，明天就能升值到120塊,，炒房炒地蔚然成風(fēng),，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)和諧的運(yùn)轉(zhuǎn)成本越來(lái)越高，此風(fēng)斷不可長(zhǎng),。一套組合拳下來(lái),，必須把升值信仰打掉。即便房企的賬面價(jià)值由100元下降到90元,，企業(yè)還有20元權(quán)益可緩沖,，損失部分讓欲壑難填、不知悔改的資本去愿賭服輸,，縱使獻(xiàn)祭掉幾家,，也是教化市場(chǎng)、匡正預(yù)期的必要代價(jià),。
但不想資產(chǎn)泡沫如逆水行舟,，不進(jìn)則退，如果考慮賬面資產(chǎn)流動(dòng)性和隱性負(fù)債顯性化,，房企們真實(shí)的資不抵債程度遠(yuǎn)超預(yù)期,。一方面由于再融資失能，90塊的負(fù)債滾不下去了,，不是初一還也得十五還,。另一方面銷售崩盤后，非但幻想中的120塊資產(chǎn)公允價(jià)值成為泡影,，若想馬上處置,，100塊的賬面價(jià)值可能連70塊都回籠不到。僅獻(xiàn)祭老板身家和金融投機(jī)資本是不夠了,，作為“好”債權(quán)人的購(gòu)房者和銀行業(yè)也得放血割肉,，市場(chǎng)主體信心盡失，惡性循環(huán)根本停不下來(lái),。
所以如何破局呢,？20多年的房地產(chǎn)大周期接近尾聲，再疊加各種不可測(cè)的宏觀因素?cái)_動(dòng),，這樣的頹勢(shì)是很難靠“市場(chǎng)化”手段來(lái)轉(zhuǎn)危為安的,，因?yàn)榘凑铡笆袌?chǎng)化”的眼光，這些問(wèn)題房企的“市場(chǎng)化”投資價(jià)值根本就寥寥,。
目前各種融資利好的善政主要是作用于資產(chǎn)負(fù)債表右端，歸根結(jié)底還是要讓資產(chǎn)負(fù)債表左端穩(wěn)住并活化。最理想的情況下,，群眾需求復(fù)蘇,，愿意以90塊錢買原本標(biāo)價(jià)100塊的房子，心里美滋滋,，卻也不指望以此炒房致富,；老板們?cè)纲€服輸，心甘情愿毀家紓難,；金融投機(jī)資本為高風(fēng)險(xiǎn)偏好付出代價(jià),，多掉幾層皮；銀行貸款整體有驚無(wú)險(xiǎn),，重新進(jìn)入新陳代謝的穩(wěn)定循環(huán),；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)都可控，整個(gè)屋子打掃干凈后,，新資本再以REITs投資,、新型城鎮(zhèn)化之類的概念進(jìn)場(chǎng)，則又一輪繁榮且溫和的周期冉冉升起,。
只可惜形勢(shì)很少能這么恰到好處,、妙到顛毫，矯枉過(guò)正,、鞭長(zhǎng)莫及才是常態(tài),。這一輪地產(chǎn)救市政策能撈回幾個(gè)問(wèn)題房企，尚且難說(shuō),，也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶,、半推半就了，穩(wěn)住房地產(chǎn)已經(jīng)是個(gè)不必諱言的現(xiàn)實(shí)任務(wù),。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者朱霄為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，任職于某券商金融衍生品部
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編輯：劉蘭香
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