惠州部分項目“骨折”價賣房后遭封盤，由此產(chǎn)生一個疑問：連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價都開始跳水,，中國房地產(chǎn)市場是不是真的開始進入了下降區(qū)間,？進而言之，地方債務,、房地產(chǎn)企業(yè)債務和居民債務三個因素將如何影響未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢,？
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上周末,，惠州市惠陽區(qū)的鉑悅府項目以備案價約六折的價格促銷,，導致老業(yè)主集體維權。而最新消息顯示,，當?shù)乇O(jiān)管部門均已介入,，這兩個項目均已暫停對外銷售。
當看到這條新聞的時候,，很多讀者可能會覺得有點“震驚”,。一方面惠州是廣東省的大灣區(qū)城市，而且又毗鄰一線城市深圳；另外一方面降價幅度非常大,，接近于“骨折”,。所以，這不禁讓人產(chǎn)生很多遐想——連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價都開始跳水,，中國房地產(chǎn)市場是不是真的開始進入了下降區(qū)間,？
我們從三個方面和大家簡析一下，希望能夠給大家理清思考的脈絡：
首先,，惠州大亞灣片區(qū)的房價“跳水”其實已經(jīng)不是第一次了。
惠州整個城市的房地產(chǎn)市場在很多人看來就非常具有“分化性”,?；葜菔忻娣e超過11000平方公里，在整個大灣區(qū)城市群中算面積非常大了,?；葜菔忻娣e基本上相當于廣州、深圳,、東莞三個城市面積之和,，可開發(fā)的面積相對比較大。而且,，惠州市各個區(qū)縣發(fā)展不太平衡,，惠東縣、龍門縣發(fā)展就相對慢一些,。在一些人看來,，惠州房價具有很大的不確定性：有人看漲，認為是價值洼地,；有人看跌,，是一個泡沫深坑。而且惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳,，曾經(jīng)在很多開發(fā)商和購買者看來,，未來將是一個非常有發(fā)展前途的片區(qū)，因此那里很多開發(fā)商在那里扎堆,。其實,，在10年前，這個大片區(qū)就出現(xiàn)過一次房價的“骨折”跳水,，很多深圳購買者對此記憶猶新,。
其次，中國房地產(chǎn)市場進入一個表面穩(wěn)定,、實際分化的發(fā)展趨勢,。
惠州這次政府操作和實際情形已經(jīng)說明房地產(chǎn)市場進入了一個“表面穩(wěn)定，實際分化的趨勢”。
從政府角度來講,，非常希望房地產(chǎn)市場和土地市場能夠持續(xù)保持穩(wěn)定,、健康的增長；房地產(chǎn)擁有者更希望自己的房子價格持續(xù)上漲,。但是從整個中國經(jīng)濟發(fā)展的大的趨勢看,，其實已經(jīng)很難實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的價格整體穩(wěn)定、健康的增長了,。雖然有些城市因為指導價格的存在而出現(xiàn)“表面穩(wěn)定”,；但是實際上不同的城市、相同城市的不同區(qū)域,、相同區(qū)域的不同樓盤價格已經(jīng)開始出現(xiàn)銷售和價格分化,。未來這種分化也許會進一步加深，出現(xiàn)和中國經(jīng)濟的類似的“結(jié)構性”問題,。因此,，也可以稱為“中國房地產(chǎn)的結(jié)構性問題”。
第三,，城市地方債務,、房地產(chǎn)企業(yè)債務和居民債務三個因素將如何影響未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢？
在過去的20年,，很多人分析房地產(chǎn)都是從地理位置,、交通環(huán)境、人口基數(shù),、城市發(fā)展趨勢這些要素來分析房地產(chǎn)市場的,，這些都是從供應側(cè)來分析的，在那個蓬勃發(fā)展的階段來說,，這在一定程度上也是合理的,。但是，在目前中國經(jīng)濟發(fā)展階段,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構性過剩的情況下,；我們是不是應該更多從需求端來分析，更為合理,？
這個需求端包括居民購房資金需求端,、房地產(chǎn)企業(yè)資金需求端和城市地方財政需求端；這三個資金需求端其實構成了一個需求的循環(huán),。然而,，目前看來，三者的債務問題都比較大,，特別是房地產(chǎn)企業(yè)債務和城市地方債務更甚,；而目前中國居民債務整體也到一個非常高的臨界點,。在這三個因素的共同影響下，整體中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢可能會越發(fā)明顯,。（財富中文網(wǎng)）
作者王磊為財富中文網(wǎng)專欄作家,，資深營銷顧問，商業(yè)專欄作家
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編輯：劉蘭香
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