金融支持房地產(chǎn)政策延期，能否救房企于水火,？
金融支持房地產(chǎn)政策延期是支持房企的又一支利箭，畢竟現(xiàn)在眼下絕大部分房企首要任務(wù)是活下來,，活下來的最重要支撐是維持現(xiàn)有融資規(guī)模,。但如果政策還是只聚焦在如何破解房企融資難、融資貴等問題之上,，恐怕無法跳出“房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控周期率”的怪圈,，也無可能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展,。只有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端“加速出清”，讓房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)真正意義上的軟著陸,，才是破解當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)困境的“唯一之道”,。
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千呼萬喚始出來。一則關(guān)于繼續(xù)穩(wěn)定樓市的政策終于出臺(tái),。
7月10日傍晚,，央行聯(lián)合國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，通知決定將有關(guān)政策有適用期限的,，統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日,。
粗略閱讀一下官方答記者問版本內(nèi)容，主要涉及存量貸款的展期和調(diào)整還款安排,、債務(wù)新老劃斷后承擔(dān)主體資格認(rèn)定以及配套融資風(fēng)險(xiǎn)分類和盡職免責(zé)條款,。通俗一點(diǎn)解釋就是老的存量貸款，房企可以在2014年底之前靈活安排還款進(jìn)度,；新的增量貸款,，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)貸盡貸，盡量滿足市場(chǎng)需求,，盡職即免責(zé),。
毫無疑問，這是繼去年央行,、原銀保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展而發(fā)出的“三支箭”之后,，又一支利箭。對(duì)于正處在水深火熱之中的廣大房企來說,，確實(shí)是一個(gè)大利好,。相對(duì)之前“三支箭”的增量融資，這支箭不僅要求繼續(xù)擴(kuò)大增量,，而且更重要是要求維持存量,，畢竟現(xiàn)在眼下絕大部分房企首要任務(wù)是活下來，活下來的最重要支撐是維持現(xiàn)有融資規(guī)模,，同時(shí)通過各種方式促進(jìn)存量樓盤,、地塊等“加速出清”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“供需再平衡”和整個(gè)行業(yè)鏈條中包括房企,、購(gòu)房人與金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)共同“去高杠桿”,。
自1998年國(guó)家實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展,，住房徹底由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的分配變成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的商品,，商品作為住房最重要的屬性已深入人心,。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，由于供需極度不平衡,，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，住房商品化帶來房?jī)r(jià)一路攀升,，也極大激發(fā)市場(chǎng)各界參與的熱情,，無論房企、建筑商,、購(gòu)房人還是金融機(jī)構(gòu)都在分享時(shí)代給予的紅利,，也帶來房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮。2021年以來,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)明顯從穩(wěn)定周期進(jìn)入衰落周期,，其變化既有國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面下滑的因素，也有外部突發(fā)黑天鶴事件——“新冠疫情”爆發(fā)的催化,，但更重要因素來自內(nèi)部——行業(yè)在高速發(fā)展二十多年后開始出現(xiàn)市場(chǎng)自我調(diào)整,。古語(yǔ)云“水滿則溢，月滿則虧”,，房地產(chǎn)行業(yè)的高歌猛進(jìn)時(shí)代“終有曲終人散時(shí)”,。
從數(shù)據(jù)上看，2020年-2022年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為14.14萬億元,、14.76萬億元和13.30億元,，商品房銷售面積分別為17.60億平方米、17.94億平方米和13.58億平方米,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金19.31萬億元,、20.11萬億元和14.90萬億元。同樣面臨疫情防控和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩等不利因素,，2020年,、2021年商品房市場(chǎng)依然走出華麗的跨越式步伐，相比之下,，2022年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)主要數(shù)據(jù)卻開始出現(xiàn)明顯大幅度下滑,，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增見頂已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
與此同時(shí),，我國(guó)房?jī)r(jià)從1998年1750元/平米開始一路飆升,，2020年-2022年分別達(dá)到9860元/平方米、10139元/平方米和9814元/平方米,，同樣在2021年度數(shù)據(jù)開始見頂,。另一方面，1998年我國(guó)人均城鎮(zhèn)住房面積僅有18.7平方米,，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)人口普查年鑒－2020》顯示,，2020年已經(jīng)達(dá)到41.76平方米,，可以作為重要參照的歐洲主要發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積也集中在35-45平方米這個(gè)區(qū)間，我國(guó)人均城鎮(zhèn)住房面積未來增長(zhǎng)空間較為有限,。綜上,，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)已經(jīng)走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口，是向左的“深蹲后再起跳”,，還是向右的“漸進(jìn)式平緩滑行”,，都是值得我們深入探討。
不可否認(rèn),，本次監(jiān)管機(jī)構(gòu)相關(guān)政策延期有助于減輕房企融資狀況,、緩解房企資金壓力，同時(shí)有助于降低金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，更好地助力國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù),。但是自2022年底以來,，盡管監(jiān)管機(jī)構(gòu)“三支箭”相繼發(fā)出，成為近10年來政策在地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有的放松和激勵(lì),，對(duì)改善房企資產(chǎn)負(fù)債和助力行業(yè)紓困意義匪淺,，但是實(shí)施半年多來，效果顯然不及預(yù)期,，并沒有真正藥到病除的破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)難題,，所以才會(huì)有如今的“第四支箭”。
在現(xiàn)有模式下,，即通過因城施策,，加快調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求,，支持開發(fā)貸款,、信托貸款等存量融資合理展期，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持,，達(dá)到全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策,，最終目的還是扎實(shí)做好保交樓、保民生,、保穩(wěn)定等各項(xiàng)工作,。而如果政策還是只聚焦在如何破解房企融資難、融資貴等問題之上,，恐怕無法跳出“房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控周期率”的怪圈,，“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的西醫(yī)外科手術(shù)式做法，絕無可能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展,。
因此,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端“加速出清”，讓房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)真正意義上的軟著陸,，才是破解當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)困境的“唯一之道”,。目前，房企,、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人三者之間的“囚徒困境”,，加上絕大部分地方政府目前債臺(tái)高筑，根本無法在供給端源頭——土地供應(yīng)上進(jìn)行水龍頭式擰緊,，由此三者圍繞“房?jī)r(jià)”這個(gè)焦點(diǎn)博弈激烈，“房企不愿意降價(jià),、金融機(jī)構(gòu)不希望降價(jià)和購(gòu)房人期待降價(jià)”的核心矛盾幾乎無法調(diào)和,，如果不能從這里進(jìn)行破局，房地產(chǎn)行業(yè)很難走上真正意義上復(fù)蘇之路,。
“冰凍三尺非一日之寒”,，同樣“病去如抽絲”，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)多年來的沉疴重疾,，重藥猛藥只能管住一時(shí),，很難治根。圍繞“房?jī)r(jià)”這個(gè)病根,，如何開出讓房企,、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人三者都能接受的藥方至關(guān)重要。也許房子降價(jià)不是唯一出路,，但是必不可少的一味藥引,，通過適度降價(jià)可以大幅提升銷售業(yè)績(jī)，加大現(xiàn)金流回款力度,，不斷降低存貨占比,，恢復(fù)房企“自我造血”功能，讓市場(chǎng)真正“暖起來”,，通過加速供給端出清,，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
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編輯：劉蘭香
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