“保交樓”政策非常明確，提供的是專項(xiàng)貸款,，而不是專項(xiàng)撥款,。既然是貸款，就需要償還,，且包括本息,。償還專項(xiàng)貸款的資金哪里來？當(dāng)然是售房,，亦即把手中的庫存房銷售掉,，回籠資金，償還專項(xiàng)貸款,、償還供應(yīng)商欠款,、發(fā)放員工工資、利用存量土地開工建設(shè)新項(xiàng)目,，推動(dòng)企業(yè)走出困境,。而降價(jià)售房，是房企走出困境唯一的出路,。沒有選擇,，也不能等待。
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隨著“保交樓”提出滿一周年，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進(jìn)展,。目前,，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套,，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%,。
單就“保交樓”專項(xiàng)工作而言,，這是一份令人滿意的成績單，也是一份實(shí)實(shí)在在的,、受到購房者歡迎的成績單,，更是守護(hù)房企信用、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,、提升市場信心的成績單,。關(guān)鍵就看，“保交樓”后怎么辦,？
要知道,，“保交樓”要求的提出，是基于房企信用丟失,、爛尾現(xiàn)象嚴(yán)重,、居民心理恐慌、購房者用“斷供”維權(quán)的現(xiàn)狀,，既是主動(dòng)作為,，也是無奈之舉。正常情況下,，房企作為商品房建設(shè)和供應(yīng)的責(zé)任主體,，應(yīng)當(dāng)按時(shí)按質(zhì)按量交房。恰恰是這個(gè)最基本的要求,，也是最基本的市場規(guī)則,，很多房企沒有做到，甚至做得很差,，信用也完全丟失了,。為了幫助企業(yè)挽回信用，也為了切實(shí)維護(hù)購房者權(quán)益,，才出臺(tái)了“保交樓”政策,，給房企以特別的政策支持和幫助。對(duì)房企來說,，自然應(yīng)當(dāng)用守信來回報(bào),。
而從目前的實(shí)際情況來看，在政府和銀行層面上,，“保交樓”工作做得不錯(cuò),，該到的資金都已到位，該給的政策也已給足,，按理,，“保交樓”工作應(yīng)當(dāng)沒有任何問題了?？墒?，從企業(yè)層面來看,，似乎并沒有達(dá)到預(yù)期效果，專項(xiàng)貸款項(xiàng)目住房交付率只有60%多,，并沒有能夠全面完成“保交樓”任務(wù),。這絕不是可以“差不多”的工作，而是一點(diǎn)也不能差,。所有的專項(xiàng)貸款都是?？顚Ｓ茫际菫榱俗屍髽I(yè)守住信用才專項(xiàng)發(fā)放的,，企業(yè)沒有百分之百完成,，就是工作沒有做好，且不需要做任何解釋,。地方政府應(yīng)當(dāng)組織力量加強(qiáng)調(diào)查,，到底是工程建設(shè)進(jìn)度的問題，還是工作不負(fù)責(zé)任的問題,，甚至是資金被挪用了。如果是因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)與資金到位有一個(gè)滯后,，可以理解,，但也不能滯后太多。如果是其他方面的原因,，就必須追查責(zé)任,。
更重要的，“保交樓”只是一個(gè)方面,，或者一個(gè)層面的工作,。之所以要提出“保交樓”的要求，就是因?yàn)榉科鬀]有按照交樓,，沒有按照與購房者的承諾,，及時(shí)把房子商品房交到購房者手里。對(duì)購房者來說,，房企是失信的,，按照合同法要求，是要承擔(dān)賠償責(zé)任的,。而房企不能及時(shí)將商品房交到購房者手里,，則與企業(yè)商品房銷售不好、資金回籠不暢有著直接關(guān)系,。如果銷售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問題,，絕大多數(shù)房企都能正常運(yùn)行。因此,，在“保交樓”任務(wù)基本完成的情況下,，緊接著需要做的,，就是庫存商品房的銷售工作了。
對(duì)房企來說,，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房,，通過專項(xiàng)貸款支持，問題已經(jīng)得到基本解決,，購房者可以不再焦慮了,。應(yīng)當(dāng)焦慮的，是開發(fā)企業(yè),，亦即完成了“保交樓”任務(wù)后,，那些專項(xiàng)貸款如何償還?！氨＝粯恰闭叻浅Ｃ鞔_,，提供的是專項(xiàng)貸款，而不是專項(xiàng)撥款,。既然是貸款,，就需要償還，且包括本息,。償還專項(xiàng)貸款的資金哪里來,？當(dāng)然是售房，亦即把手中的庫存房銷售掉,，回籠資金,，償還專項(xiàng)貸款、償還供應(yīng)商欠款,、發(fā)放員工工資,、利用存量土地開工建設(shè)新項(xiàng)目，推動(dòng)企業(yè)走出困境,。
那么,，售房問題做得如何呢？國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年上半年,，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%,，其中住宅銷售面積下降2.8%,。6月末，商品房待售面積64159萬平方米,，同比增長17.0%,。其中，住宅待售面積增長18.0%,?！耙辉鲆粶p”,，顯示了房地產(chǎn)市場銷售狀況并不好，市場仍然處于低迷狀態(tài),，要想緩解房企的資金緊張矛盾,，壓力很大。這其中,，頭部房企是最大的壓力,，也是市場中最大的風(fēng)險(xiǎn)源。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年上半年,，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%,，TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%,，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。而在銷售狀況較好的頭部房企中,，銷售狀況較好的是央國企,，民企仍在大幅下降過程中。與上年同期相比,，TOP50房企中,，央國企平均增長45.8%，穩(wěn)健民企增長14.2%,，混合所有企業(yè)增長7.7%,，出險(xiǎn)民企下降36.6%,。與2021年同期比較,，央國企平均增長8.7%，穩(wěn)健民企,、混合所有企業(yè)平均下降40%左右,，出險(xiǎn)民企平均下降超過70%。
近日,，一直被認(rèn)為穩(wěn)健經(jīng)營的碧桂園,，也出現(xiàn)了險(xiǎn)情，成為又一顆扔向房地產(chǎn)市場的高當(dāng)量炸彈,。雖然企業(yè)聲稱沒有躺平,，將采取更有力有效的措施，全力以赴保交付,，化解階段性流動(dòng)壓力,，保障經(jīng)營有序開展。但是,，口號(hào)與現(xiàn)實(shí)之間的差距還是比較大的,，能否實(shí)現(xiàn),，需要關(guān)注。也就是說,，如果房企把目標(biāo)設(shè)定在“保交樓”上,，出險(xiǎn)就會(huì)成為必然。房企的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”,。只有這樣,，才能確保企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，才能不出現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn),。而降價(jià)售房,，是房企走出困境唯一的出路。沒有選擇,，也不能等待,。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者譚俊浩為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，財(cái)經(jīng)評(píng)論員
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編輯：劉蘭香
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