樓市觸底反彈信號初現(xiàn),，抄底良機已到？
種種跡象顯示,，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完全見底，但是可以看到是底部區(qū)間正在夯實，一,、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經(jīng)發(fā)出明顯信號,。那么，對于廣大投資者來說,，現(xiàn)在是抄底良機么,？
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7月24日,，中央政治局會議上,，對于“股市”和“樓市”兩個領(lǐng)域，同時提出“活躍資本市場,，提振投資者信心”和“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑,，對于當前困擾宏觀經(jīng)濟發(fā)展的這兩個難題,，最高層會議公報中表明國家的鮮明態(tài)度，“兩手都要抓,，兩手都要硬”,，不可偏廢。
上周日,，財政部,、國家稅務(wù)總局、證監(jiān)會和三大交易所官宣包括印花稅下調(diào),、階段性收緊IPO和再融資節(jié)奏,、規(guī)范大股東股份減持以及下調(diào)融資保證金比例等活躍資本市場措施，“四箭齊發(fā)”,，力度空前,，著實讓廣大投資者興奮了一把，A股市場隨即給予連續(xù)兩日上漲回應(yīng),。不過,，相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個交易日的高開低走甚至板塊翻綠，意料之外的房地產(chǎn)板塊卻收獲驚喜,，前期爆雷的金科股份連續(xù)收獲兩個漲停,，榮盛發(fā)展、天房發(fā)展等連續(xù)兩日大漲超過15%,，整個板塊也是連續(xù)兩個交易日大漲,。無獨有偶,，8月初深陷流動性危機的宇宙第一房企——碧桂園在經(jīng)歷股價腰斬后，其H股上市公司碧桂園（8月29日也收獲超過12CM漲幅,。當然,，資本市場中房地產(chǎn)板塊異軍突起也是事出有因，一部分利好來自于8月27日證監(jiān)會發(fā)布一條政策：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā),、破凈和虧損限制,，另一部分原因是8月28日十四屆全國人大常委會第五次會議上，國家發(fā)改委主任鄭柵潔在工作報告中提出：積極擴大國內(nèi)需求,，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè),。
一個多月來，隨著各部委和各地全面落實中央政治局會議精神,，有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺頻率明顯加快,，中國房地產(chǎn)市場引來密集松綁期，不過相較于股市的史詩級式救市方式,，樓市目前只有“不溫不火”救市措施,。一線城市樓市在本輪行業(yè)深度調(diào)整中，“受傷最輕,，包袱最小,，希望最大”，對于一線城市來說,，救市政策一來沒有這么迫切,，二來基于過去救市后續(xù)表現(xiàn)，一線城市“燈塔”效應(yīng)依然明顯,，因此,，一線城市出臺救市措施必然慎之又慎。
相較于三,、四線中小城市人口凈流出,、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求，即使價格大幅降低也依然無人問津,，二線大城市人口紅利尚有空間,，加上區(qū)域中心資源優(yōu)勢，一旦房價下降至心理區(qū)間,，還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底,，但是對于一線城市而言,，不僅大部分房企對于在售一手房咬住價格不松口,，而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售，當然這種情況下,，買家更是持幣待購中,，買賣雙方博弈愈加明顯,。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份全國樓市繼續(xù)低迷,，成交量整體同環(huán)比均下降,。一線城市成交面積環(huán)比下跌22.83%，北京,、上海,、深圳環(huán)比跌幅顯著，廣州跌幅最小為5.2%,。二線城市整體環(huán)比上漲3.15%,，其中蘇州漲幅顯著，為49.59%,。庫存面積總量略有上升,，深圳漲幅最高，為6.97%,。土地出讓方面,，8月份監(jiān)測城市總體供應(yīng)量同比走低，宅地供求同比下滑,，整體成交方面量跌價漲,，一線城市出讓金及成交樓面均價有所上揚；房企拿地城市集中在廣州,、南京,、杭州、成都等城市,。土地出讓金總額同比上揚,，成都攬金371億居首。
顯而易見,，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完全見底,，但是可以看到是底部區(qū)間正在夯實，一,、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經(jīng)發(fā)出明顯信號,。那么，對于廣大投資者來說,，現(xiàn)在是抄底良機么,？
首先，可以肯定是,，目前單論從投資房地產(chǎn)行業(yè)機會而言,，資本市場機會遠大于不動產(chǎn)機會。若資本市場是國家宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”,，那么板塊指數(shù)就是行業(yè)景氣的“溫度計”,。隨著房地產(chǎn)開發(fā),、房地產(chǎn)服務(wù)等相關(guān)板塊前段時間二次筑底后再次反彈，意味著上市房企以及相關(guān)物業(yè),、經(jīng)紀關(guān)聯(lián)公司風(fēng)險基本出清,，在經(jīng)歷債務(wù)重組、資產(chǎn)重整等程序后,，本身基本面尚可,、投資布局合理、歷史債務(wù)包袱較輕的上市房企以及相關(guān)物業(yè),、經(jīng)紀關(guān)聯(lián)公司更是迎來觸底反彈良機,，投資這些上市公司股票，財務(wù)風(fēng)險基本可控,，未來收益較為客觀,。同時，相較于實體房產(chǎn),，風(fēng)險出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位,，抄底正當時，而且流動性好,，收益變現(xiàn)容易,，潛在風(fēng)險可控。
其次,，若要投資的話,，一線城市房產(chǎn)特別是核心地段房產(chǎn)基于“過去抗跌、現(xiàn)在保值和未來增值”邏輯,，是如今唯一值得投資的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn),。在本輪樓市調(diào)整中，全國各地房地產(chǎn)市場幾乎泥沙俱下,，但是唯獨一線城市房價較為堅挺,，其本質(zhì)原因還是因為其良好供需基本面支撐，這也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點所在,，畢竟在市場經(jīng)濟中,，供需關(guān)系才是影響價格的最核心因素。北京,、上海,、廣州和深圳等一線城市憑借其優(yōu)質(zhì)教育資源、良好醫(yī)療保障和廣闊就業(yè)機會等優(yōu)勢,，多年來吸引舉國精英人才和成功人士安家落戶,，同時購房置業(yè)落戶不僅是國人傳統(tǒng)觀念，也是保障上述權(quán)益的最好方式,。盡管一線城市商品房一直被認為是普通民眾眼中的稀缺資源,，但是精英人才和權(quán)貴階層充沛的購買力也足以讓其成為“必需品”。因此,，盡管一線城市樓市尚在博弈中,，但是核心區(qū)位房產(chǎn)，下跌空間不大,，逢低適時出手,，未來上漲可期。
最后,，對于剛需和改善型需求來說,，二線城市房產(chǎn)抄底機會正在臨近，歲末年初正當時,。近期,，住建部強調(diào)要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免,、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施,，絕大部分購房人買房成本明顯下降，相較于一線城市商品房市場的供不應(yīng)求和三,、四線城市的供過于求,，二線城市商品房市場目前處于供需弱平衡狀態(tài)，今年以來,，二線城市不斷出臺“以價換量”的刺激政策正在促使其房地產(chǎn)市場逐漸進入“緊平衡”狀態(tài),，最近二線城市商品房成交量環(huán)比上升已經(jīng)充分印證這一點。究其原因,，在于二線城市均是省會城市或者區(qū)域中心城市,，其房價相對于所在城市居民收入屬于“比上不足，比下有余”狀態(tài),，合適降價讓利后,，其良好性價比必然會吸引大量剛需和改善型需求入場抄底。不過,，盡管二線城市的區(qū)域中心城市屬性也限制其房價過去上漲空間,，但是也注定未來下跌空間不會太大，畢竟一旦跌多了,，相較于周邊三,、四線城市，其較高性價比,，總會有本市及周邊區(qū)域剛需和改善型需求抄底,。
如今屬于中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)落幕，過去那種“閉眼買房,、坐等升值”的機會已經(jīng)一去不復(fù)返,，未來十年內(nèi),，全國大部分區(qū)域大概都會進入存量房博弈時代，但是市場機會依然存在,，不過機會總是留給有準備的人,。（財富中文網(wǎng)）
作者汪杰為財富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,，關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢
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編輯：劉蘭香
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