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近期,，北上廣深陸續(xù)實(shí)施了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政。這四個(gè)“一線城市”新政的出臺(tái),，具有明顯的風(fēng)向標(biāo)和示范性,，也是為房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”打好預(yù)熱的基礎(chǔ)。通過(guò)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng),，這還是熟悉的配方,，但是不是熟悉的味道呢？往事如煙,、時(shí)過(guò)境遷,，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)區(qū)別以往的“變化”和“不變化”,？以下三方面，供大家思考和參考：

首先,，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)“波濤洶涌”,，還只是“泛起漣漪”？

毫無(wú)疑問(wèn),，四大城市的風(fēng)向性新政必然會(huì)帶動(dòng)全國(guó)更多城市逐步跟進(jìn),，各種鼓勵(lì)和刺激政策在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)會(huì)不斷涌現(xiàn)。那么,，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)是又會(huì)出現(xiàn)一次短暫的“波濤洶涌”,，或只是一次泛起“微微的漣漪”？

對(duì)此,，我們充滿了期待。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性,、居民負(fù)債率,、二手房的掛牌數(shù)量、法拍房的數(shù)量已經(jīng)與過(guò)往的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)生了很大的變化,。除此之外,，還有一個(gè)更為關(guān)鍵的是——居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

綜合這五個(gè)維度進(jìn)一步思考后,，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期（1—3個(gè)月）的“微微漣漪”是大概率事件,。這一點(diǎn)，從國(guó)家相關(guān)部門和地方政府的刺激政策的力度也看得出來(lái),。政策的工具箱里面準(zhǔn)備了更多的工具,，也是為了防止短期的“微微的漣漪”效果都不如預(yù)期，為后期繼續(xù)加大各種刺激政策留下余地,。

其次,，是房地產(chǎn)政策的“蜻蜓點(diǎn)水”和“左右為難”。

這次的房地產(chǎn)新政之后,，政策工具箱里面的工具還有很多,。比如：逐步放開(kāi)限購(gòu)、降低二套房首付,、降低豪宅稅,、提高公積金貸款額度和比例等等。

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這次新政只是“蜻蜓點(diǎn)水”,，對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖作用力度有限,；不如一次加大政策力度和工具，為樓市的回暖來(lái)個(gè)真正的“金九銀十”,。其實(shí),，這次這種“蜻蜓點(diǎn)水”的政策也是各級(jí)政府“左右為難”的一種表現(xiàn),。換個(gè)角度思考，如果刺激政策力度很多,、工具用得很多,，但是，市場(chǎng)反饋仍然不理想,、達(dá)不到預(yù)期,，就會(huì)帶來(lái)一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題——房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)信心預(yù)期不足的問(wèn)題。

如果出現(xiàn)這種情形,，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)政策“邊際效益遞減”的現(xiàn)象——即使不斷推出各種刺激政策,，市場(chǎng)仍然不回暖；這顯然不是各級(jí)政府和開(kāi)發(fā)商希望看到的,。因此,，房地產(chǎn)刺激政策的漸進(jìn)性、逐步性,、根據(jù)市場(chǎng)的形勢(shì)適時(shí)應(yīng)對(duì)就顯得尤為重要了,。可以預(yù)見(jiàn)的是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買者和供應(yīng)者之間的各種互相觀望情緒,、博弈心態(tài)、風(fēng)向性的信息會(huì)更加明顯,。

話說(shuō)回來(lái),，還是那至理名言：當(dāng)“看得見(jiàn)的手”對(duì)市場(chǎng)干預(yù)、管理得越深,，就會(huì)越扭曲一個(gè)正常,、健康發(fā)展的市場(chǎng)。當(dāng)一個(gè)正常,、健康的市場(chǎng)變成不正常的時(shí)候,，隨之而來(lái)，只會(huì)用更強(qiáng)的“看得見(jiàn)的手”去加大更強(qiáng)的力度,。長(zhǎng)此以往,，“左右為難”這種現(xiàn)象的出現(xiàn)就是必然了。

最后,，為了多角度,、多層面、多種可能地拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,，重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)市場(chǎng)的“需求”,，將成為新的路徑。

“房住不炒”這個(gè)基本方針不會(huì)動(dòng)搖,，在這個(gè)前提下,，炒房的需求是肯定要被按住的,。而只有重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)的居住需求，才有可能通過(guò)各種政策去引導(dǎo)和刺激居民購(gòu)買,。比如說(shuō)：改善型需求,，換更大、更新,、更好的房子,；享受型需求，在城市的郊區(qū)環(huán)境更好的地方為享受生活提供的住房,；工作型需求,，當(dāng)工作地點(diǎn)發(fā)生變化，尤其是在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建設(shè)中,，工作和居住距離比較遠(yuǎn),，這個(gè)需求也是在某種程度上客觀存在；親情型需求,，未來(lái)子女很少愿意和父母住在一起的,，但是又為了和父母近一點(diǎn)，在一個(gè)小區(qū)里面同時(shí)購(gòu)買兩套住房,。

其實(shí)，客觀來(lái)講中國(guó)人對(duì)房子的需求和喜好還是帶有一定執(zhí)念的,。為了從居住角度拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng),，重新發(fā)現(xiàn)和定義房地產(chǎn)的需求也就成為未來(lái)大概率的一條路徑。但是,，需要指出的,，無(wú)論如何定義和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)各種需求，都離不開(kāi)居民的購(gòu)買能力這個(gè)前提,，而居民的購(gòu)買能力與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展息息相關(guān),。

因此，還是得回到的那句話——“發(fā)展才是硬道理”,。沒(méi)有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入提升,，只會(huì)有空洞的需求；當(dāng)只有空洞的需求,，什么樣的刺激政策都成為過(guò)往云煙了,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者王磊為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，資深營(yíng)銷顧問(wèn),，商業(yè)專欄作家

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編輯：劉蘭香