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一石激起千層浪,。在一線城市中首個(gè)官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，廣州再次率先放松限購(gòu),。

9月20日,，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，將限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為越秀,、海珠,、荔灣、天河,、白云（不含江高鎮(zhèn),、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn),、鐘落潭鎮(zhèn)）,、南沙共六個(gè)區(qū)，調(diào)整后廣州戶籍居民家庭在上述6區(qū)限購(gòu)2套房，非本市戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房,，條件從提供5年個(gè)稅或社?？s短為2年。

近期,，自東北省會(huì)城市沈陽(yáng)打響二線城市樓市松綁限購(gòu)政策第一槍之后,，陸續(xù)有十幾個(gè)二線城市跟進(jìn)，但是北上廣深等四大一線城市并沒(méi)有表態(tài),，如今廣州松綁限購(gòu)政策不僅是“猶抱琵琶半遮面”式的姍姍來(lái)遲,，也并未全市所有區(qū)域全面放開(kāi)，若揣測(cè)其政策出臺(tái)背后用意,，一方面有關(guān)決策層尚在小心翼翼地試探市場(chǎng)后續(xù)反應(yīng),，另一方面也在等待中央有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步明確授權(quán)。

畢竟自2011年全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始實(shí)施樓市限制政策以來(lái),，在過(guò)往十幾年中,，其他城市均或多或少在限購(gòu)方面進(jìn)行過(guò)松綁，但是四大一線城市卻從來(lái)沒(méi)有在這個(gè)原則問(wèn)題上“松口”,，即便在2014-2015年全國(guó)房地產(chǎn)低迷時(shí)期也沒(méi)有過(guò)動(dòng)搖,。所以這次“破天荒頭一遭”松綁限購(gòu)，進(jìn)一步凸顯廣州樓市所面臨嚴(yán)峻形勢(shì)已到刻不容緩的地步,。

毫無(wú)疑問(wèn),，同作為改革開(kāi)放橋頭堡的廣東省另一座一線城市——深圳大概率會(huì)緊跟廣州步伐。畢竟深圳樓市在2020年爆火出圈一把之后,，這一兩年房?jī)r(jià)跌得很慘,，也亟需“用藥救治”。

但作為中國(guó)城市最耀眼雙子星——帝都北京和魔都上海放開(kāi)限購(gòu)作為政策工具箱里最后“殺手锏”,，估計(jì)應(yīng)該不會(huì)輕易使用,。畢竟一旦京滬兩座城市全面放開(kāi)限購(gòu)，無(wú)論是其房?jī)r(jià)大幅上漲伴隨的虹吸效應(yīng)帶來(lái)二三線城市房?jī)r(jià)暴跌,，還是其房?jī)r(jià)依然不溫不火,，甚至堅(jiān)挺“價(jià)格堡壘”被攻破后一潰千里，都將是市場(chǎng)各方所不能承受之重,。

事實(shí)上,，樓市持續(xù)低迷只不過(guò)是當(dāng)前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的縮影。股市方面,，雖然證監(jiān)會(huì)出臺(tái)有關(guān)利好政策不斷,，傳統(tǒng)“救市六部曲”如今只剩下“國(guó)家隊(duì)”資金大規(guī)模入場(chǎng)托市。但是股市依然“跌跌不休”,，滬指距離3000點(diǎn)僅咫尺之遙,，深指,、創(chuàng)業(yè)板指分別跌破10000點(diǎn)和2000點(diǎn)整數(shù)關(guān)口，創(chuàng)下2020年疫情爆發(fā)以來(lái)新低,?？苿?chuàng)板指數(shù)逼近歷史最低值，滬深兩市成交量更是創(chuàng)下年內(nèi)新低,。

匯市方面，盡管央行,、外管局多次隔空喊話,，表示堅(jiān)決防范匯率超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)動(dòng)用加大預(yù)期管理,、加強(qiáng)跨境宏觀審慎管理,、調(diào)整外匯風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及存款準(zhǔn)備金率、增加逆周期因子使用等政策管理工具實(shí)施市場(chǎng)管理,，雖然短期內(nèi)幾次政策刺激下人民幣匯率均出現(xiàn)大幅反彈,，但是人民幣兌美元匯率依舊不改弱勢(shì)震蕩格局，近期基本維持7.30上方一線,。

債市方面,，在經(jīng)歷央行多次降息利好后，市場(chǎng)標(biāo)桿的十年期國(guó)債價(jià)格也于8月底階段性見(jiàn)頂后開(kāi)始回落,。而大宗商品方面,，文華財(cái)經(jīng)指數(shù)近期同樣在創(chuàng)出階段性高點(diǎn)后開(kāi)始連續(xù)回調(diào)。

毋庸置疑,，股市,、匯市、債市和大宗商品等作為反映金融市場(chǎng)最重要指標(biāo),，如今均不約而同的呈現(xiàn)下行趨勢(shì),，更加凸顯在中美戰(zhàn)略博弈加劇和國(guó)際主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速放緩等錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)際大環(huán)境下，“傾巢之下豈有完卵”,。

我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)難言樂(lè)觀,，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)自然也很難獨(dú)善其身，這也能理解為什么盡管眾望所歸的“救市”政策不斷頻繁出臺(tái),，但是依然無(wú)法扭轉(zhuǎn)樓市持續(xù)低迷的下行格局,。

對(duì)于普通大眾家庭而言，在諸多經(jīng)濟(jì)和金融細(xì)分市場(chǎng)中,，樓市和股市這兩個(gè)尤為重要,。近期，兩者雙雙陷入低迷,，傳統(tǒng)“蹺蹺板效應(yīng)”如今失靈,，本質(zhì)上還是市場(chǎng)流動(dòng)性不足。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供需理論，無(wú)論是房子還是股票,，買的人多自然會(huì)漲,。過(guò)去無(wú)論是賣房子炒股，還是賣股票買房,，都是資金在兩個(gè)蓄水池“左手倒右手”,。但如今后疫情時(shí)代，居民儲(chǔ)蓄收入減少,，失業(yè)率上升,，現(xiàn)實(shí)收入和未來(lái)預(yù)期都不容樂(lè)觀，大部分家庭為維持日常生計(jì)尚且不斷奔波,，遇到突發(fā)或者意外事件,，甚至要舉債度日。因此,，大部分家庭很難有閑余資金投資股市或者購(gòu)買房產(chǎn),，也不排除部分家庭更是拋售股票和房產(chǎn)套現(xiàn)落袋為安。

在沒(méi)有增量資金入場(chǎng)的情況下,，股市場(chǎng)內(nèi)博弈加劇,，持續(xù)下行是必然事件。同樣,，在幾乎沒(méi)有太多新增需求的情況下,，目前樓市成交大都是改善型需求的二手房置換，少量剛性需求購(gòu)買新房,。一旦市場(chǎng)缺乏賺線效應(yīng),，不僅帶來(lái)流動(dòng)性減少，而且引發(fā)聰明投資者快速撤離,，以貝萊德為代表的外資離開(kāi)A股市場(chǎng),，和以李嘉誠(chéng)為代表的港資清盤(pán)大陸房產(chǎn)都是最好的例證。

視線再次回到樓市,。遙想2008年四萬(wàn)億財(cái)政刺激投資和2015年供給側(cè)改革,，兩次均催生一波轟轟烈烈的樓市牛市行情，但是背后成因卻不盡相同,。雖然已經(jīng)時(shí)過(guò)境遷,，但即便是在今日，對(duì)于了解目前樓市困境成因以及破局之道,，依然有非常特殊的借鑒意義,。

毫無(wú)疑問(wèn)，2009-2010年樓市行情由貨幣量化寬松疊加樓市政策無(wú)限松綁發(fā)動(dòng),，“低首付,、低利率”刺激市場(chǎng)需求,，同時(shí)由于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率尚處于低位，居民人均住房面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相比存在較大差距,，

人口出生率處于歷史高位,，日益增長(zhǎng)的住房需求帶來(lái)真正剛性和改善型需求不斷激發(fā)市場(chǎng)供給端發(fā)力，從而形成這一波樓市牛市格局,；而2016-2017年樓市行情則主要由舉國(guó)上下對(duì)于鋼鐵,、水泥、煤炭等大宗商品實(shí)施供給側(cè)改革所引發(fā),。但事實(shí)上,，這一輪樓市漲價(jià)去庫(kù)存背后，房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高上漲帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,、購(gòu)房人和金融機(jī)構(gòu)無(wú)序“加杠桿”進(jìn)行瘋狂投機(jī)牟利，衍生出大量金融泡沫,，而這些并不是市場(chǎng)真正需求與供給端共振所形成,，只不過(guò)當(dāng)時(shí)由于宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，很好地掩蓋了上述問(wèn)題,。

對(duì)比一下兩次樓市牛市形成過(guò)程不難發(fā)現(xiàn),，當(dāng)今樓市面臨困境本質(zhì)原因是上一波牛市“后遺癥”逐漸凸顯，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力的大背景只不過(guò)是其中重要的“催化劑”而已,。顯而易見(jiàn),，上一波樓市潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是參與市場(chǎng)博弈的各方杠桿比例均過(guò)高，但問(wèn)題本質(zhì)源于商品房預(yù)售制度,。

9月19日,，雄安新區(qū)官網(wǎng)發(fā)布消息，創(chuàng)造性地取消商品住房預(yù)售,，實(shí)行現(xiàn)房銷售,、精裝交付，“所見(jiàn)即所得,、交房即交證”,，表示始終堅(jiān)持“房住不炒”，建立嚴(yán)禁投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制,。乍一看,，似乎又是“救市”舉措放大招的“升級(jí)版”，但細(xì)細(xì)分析,，承載千年大計(jì)任務(wù)的雄安新區(qū),，其政策制定和發(fā)布毫無(wú)疑問(wèn)是業(yè)界的“風(fēng)向標(biāo)”。

此時(shí)此刻發(fā)布這一則新政,，顯而易見(jiàn),，中央高層已經(jīng)意識(shí)到目前樓市癥結(jié)的關(guān)鍵所在,，在諸多“救市”政策尚不能有效化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的情況之下，有必要優(yōu)化現(xiàn)有住房制度的改革思路,，通過(guò)不斷完善多層次住房供給體系和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,，逐步建立適合中國(guó)當(dāng)前國(guó)情的健康且可持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。

如今,，樓市松綁政策邊際效應(yīng)不斷遞減,，深刻凸顯如今市場(chǎng)已經(jīng)由政策性樓市漸進(jìn)式過(guò)渡到市場(chǎng)性樓市。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,，其運(yùn)行發(fā)展仍然遵循著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律,，其發(fā)展的健康與否核心還是供給和需求是否相匹配。

“解鈴還需系鈴人”,，通過(guò)取消商品住房預(yù)售,，實(shí)行現(xiàn)房銷售，一方面倒逼房企更加尊重市場(chǎng)供求規(guī)律,，科學(xué)決策,，審慎拿地，加速市場(chǎng)供給端去杠桿化,，同時(shí)通過(guò)不斷減少市場(chǎng)新房供給量,，實(shí)現(xiàn)供給端逐步出清，另一方面抑制投資投機(jī)性新需求,，通過(guò)加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管,，加大投資投機(jī)性需求購(gòu)房成本和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)需求端真實(shí)呈現(xiàn),，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需再平衡,。另外，現(xiàn)房銷售將促使企業(yè)回歸產(chǎn)品,，進(jìn)一步加速房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰,，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

總體上,，不難看出,，在中美戰(zhàn)略博弈與宏觀經(jīng)濟(jì)下行等不利宏觀環(huán)境因素持續(xù)加強(qiáng)的情況下，國(guó)內(nèi)樓市很難獨(dú)善其身,，但是如何實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”卻是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)課題。

今年以來(lái),，國(guó)家部委和地方政府層面均出臺(tái)諸多樓市救市政策,，但是實(shí)際收效甚微，在政策工具箱幾乎已經(jīng)窮盡之時(shí),，有必要審慎優(yōu)化思路,，或許通過(guò)取消商品住房預(yù)售實(shí)行現(xiàn)房銷售,，并且合理引導(dǎo)市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期才是未來(lái)破局之道。

當(dāng)然,，提高居民實(shí)際收入,、增加中青年就業(yè)機(jī)會(huì)和引導(dǎo)大眾對(duì)于未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期，增加居民購(gòu)買力,，增加居民信心才是解決問(wèn)題之根本,。

如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)困難重重,，要想真正力挽狂瀾,，必須有壯士斷腕的心態(tài)和“不破樓蘭終不還”的決心，從住房供給端和資金需求端雙管齊下,，兩者不可偏廢,。同時(shí)堅(jiān)持“房住不炒”初心不移，有始有終,，方才能真正實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之未來(lái)健康發(fā)展,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

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編輯：徐曉彤