廣州放開限購,，京滬是房地產(chǎn)的最后底牌
9月19日,，無錫、武漢、西安三個城市取消和放松了限購。這個月已經(jīng)有沈陽,、大連、南京,、蘇州,、青島、濟南,、蘭州,、鄭州、合肥,、無錫,、武漢11個城市放開了限購。這其中,，武漢取消限購,，意義最為重大。因為從城市層級來看,，武漢在這11個城市中最高,，武漢是超大城市。
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一石激起千層浪,。在一線城市中首個官宣“認房不認貸”之后，廣州再次率先放松限購,。
9月20日,，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，將限購區(qū)域調(diào)整為越秀,、海珠,、荔灣,、天河,、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn),、人和鎮(zhèn),、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙共六個區(qū),，調(diào)整后廣州戶籍居民家庭在上述6區(qū)限購2套房,，非本市戶籍居民家庭限購1套住房，條件從提供5年個稅或社?？s短為2年,。
近期，自東北省會城市沈陽打響二線城市樓市松綁限購政策第一槍之后，陸續(xù)有十幾個二線城市跟進,，但是北上廣深等四大一線城市并沒有表態(tài),，如今廣州松綁限購政策不僅是“猶抱琵琶半遮面”式的姍姍來遲，也并未全市所有區(qū)域全面放開,，若揣測其政策出臺背后用意,，一方面有關(guān)決策層尚在小心翼翼地試探市場后續(xù)反應(yīng)，另一方面也在等待中央有關(guān)部門進一步明確授權(quán),。
畢竟自2011年全國范圍內(nèi)開始實施樓市限制政策以來,，在過往十幾年中，其他城市均或多或少在限購方面進行過松綁,，但是四大一線城市卻從來沒有在這個原則問題上“松口”,，即便在2014-2015年全國房地產(chǎn)低迷時期也沒有過動搖。所以這次“破天荒頭一遭”松綁限購,，進一步凸顯廣州樓市所面臨嚴峻形勢已到刻不容緩的地步,。
毫無疑問，同作為改革開放橋頭堡的廣東省另一座一線城市——深圳大概率會緊跟廣州步伐,。畢竟深圳樓市在2020年爆火出圈一把之后,，這一兩年房價跌得很慘，也亟需“用藥救治”,。
但作為中國城市最耀眼雙子星——帝都北京和魔都上海放開限購作為政策工具箱里最后“殺手锏”,，估計應(yīng)該不會輕易使用。畢竟一旦京滬兩座城市全面放開限購,，無論是其房價大幅上漲伴隨的虹吸效應(yīng)帶來二三線城市房價暴跌,，還是其房價依然不溫不火，甚至堅挺“價格堡壘”被攻破后一潰千里,，都將是市場各方所不能承受之重,。
事實上，樓市持續(xù)低迷只不過是當前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟下行壓力增大的縮影,。股市方面,，雖然證監(jiān)會出臺有關(guān)利好政策不斷，傳統(tǒng)“救市六部曲”如今只剩下“國家隊”資金大規(guī)模入場托市,。但是股市依然“跌跌不休”,，滬指距離3000點僅咫尺之遙，深指,、創(chuàng)業(yè)板指分別跌破10000點和2000點整數(shù)關(guān)口,，創(chuàng)下2020年疫情爆發(fā)以來新低?？苿?chuàng)板指數(shù)逼近歷史最低值,，滬深兩市成交量更是創(chuàng)下年內(nèi)新低。
匯市方面，盡管央行,、外管局多次隔空喊話,，表示堅決防范匯率超調(diào)風險，同時動用加大預(yù)期管理,、加強跨境宏觀審慎管理,、調(diào)整外匯風險準備金以及存款準備金率、增加逆周期因子使用等政策管理工具實施市場管理,，雖然短期內(nèi)幾次政策刺激下人民幣匯率均出現(xiàn)大幅反彈,，但是人民幣兌美元匯率依舊不改弱勢震蕩格局，近期基本維持7.30上方一線,。
債市方面,，在經(jīng)歷央行多次降息利好后，市場標桿的十年期國債價格也于8月底階段性見頂后開始回落,。而大宗商品方面,，文華財經(jīng)指數(shù)近期同樣在創(chuàng)出階段性高點后開始連續(xù)回調(diào)。
毋庸置疑,，股市,、匯市、債市和大宗商品等作為反映金融市場最重要指標,，如今均不約而同的呈現(xiàn)下行趨勢,，更加凸顯在中美戰(zhàn)略博弈加劇和國際主要經(jīng)濟體經(jīng)濟增速放緩等錯綜復雜的國際大環(huán)境下，“傾巢之下豈有完卵”,。
我國宏觀經(jīng)濟形勢難言樂觀,，作為我國國民經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)自然也很難獨善其身，這也能理解為什么盡管眾望所歸的“救市”政策不斷頻繁出臺,，但是依然無法扭轉(zhuǎn)樓市持續(xù)低迷的下行格局,。
對于普通大眾家庭而言，在諸多經(jīng)濟和金融細分市場中,，樓市和股市這兩個尤為重要,。近期，兩者雙雙陷入低迷,，傳統(tǒng)“蹺蹺板效應(yīng)”如今失靈,，本質(zhì)上還是市場流動性不足,。根據(jù)市場經(jīng)濟供需理論,，無論是房子還是股票，買的人多自然會漲,。過去無論是賣房子炒股,，還是賣股票買房，都是資金在兩個蓄水池“左手倒右手”。但如今后疫情時代,，居民儲蓄收入減少,，失業(yè)率上升，現(xiàn)實收入和未來預(yù)期都不容樂觀,，大部分家庭為維持日常生計尚且不斷奔波,，遇到突發(fā)或者意外事件，甚至要舉債度日,。因此,，大部分家庭很難有閑余資金投資股市或者購買房產(chǎn)，也不排除部分家庭更是拋售股票和房產(chǎn)套現(xiàn)落袋為安,。
在沒有增量資金入場的情況下,，股市場內(nèi)博弈加劇，持續(xù)下行是必然事件,。同樣,，在幾乎沒有太多新增需求的情況下，目前樓市成交大都是改善型需求的二手房置換,，少量剛性需求購買新房,。一旦市場缺乏賺線效應(yīng)，不僅帶來流動性減少,，而且引發(fā)聰明投資者快速撤離,，以貝萊德為代表的外資離開A股市場，和以李嘉誠為代表的港資清盤大陸房產(chǎn)都是最好的例證,。
視線再次回到樓市,。遙想2008年四萬億財政刺激投資和2015年供給側(cè)改革，兩次均催生一波轟轟烈烈的樓市牛市行情,，但是背后成因卻不盡相同,。雖然已經(jīng)時過境遷，但即便是在今日,，對于了解目前樓市困境成因以及破局之道,，依然有非常特殊的借鑒意義。
毫無疑問,，2009-2010年樓市行情由貨幣量化寬松疊加樓市政策無限松綁發(fā)動,，“低首付、低利率”刺激市場需求,，同時由于當時國內(nèi)城鎮(zhèn)化率尚處于低位,，居民人均住房面積與發(fā)達國家相比存在較大差距，
人口出生率處于歷史高位,，日益增長的住房需求帶來真正剛性和改善型需求不斷激發(fā)市場供給端發(fā)力,，從而形成這一波樓市牛市格局,；而2016-2017年樓市行情則主要由舉國上下對于鋼鐵、水泥,、煤炭等大宗商品實施供給側(cè)改革所引發(fā),。但事實上，這一輪樓市漲價去庫存背后,，房價過快過高上漲帶來房地產(chǎn)開發(fā)商,、購房人和金融機構(gòu)無序“加杠桿”進行瘋狂投機牟利，衍生出大量金融泡沫,，而這些并不是市場真正需求與供給端共振所形成,，只不過當時由于宏觀經(jīng)濟高速發(fā)展，很好地掩蓋了上述問題,。
對比一下兩次樓市牛市形成過程不難發(fā)現(xiàn),，當今樓市面臨困境本質(zhì)原因是上一波牛市“后遺癥”逐漸凸顯，宏觀經(jīng)濟下行壓力的大背景只不過是其中重要的“催化劑”而已,。顯而易見,，上一波樓市潛在的市場風險是參與市場博弈的各方杠桿比例均過高，但問題本質(zhì)源于商品房預(yù)售制度,。
9月19日,，雄安新區(qū)官網(wǎng)發(fā)布消息，創(chuàng)造性地取消商品住房預(yù)售,，實行現(xiàn)房銷售,、精裝交付，“所見即所得,、交房即交證”,，表示始終堅持“房住不炒”，建立嚴禁投機的長效機制,。乍一看,，似乎又是“救市”舉措放大招的“升級版”，但細細分析,，承載千年大計任務(wù)的雄安新區(qū),，其政策制定和發(fā)布毫無疑問是業(yè)界的“風向標”。
此時此刻發(fā)布這一則新政,，顯而易見,，中央高層已經(jīng)意識到目前樓市癥結(jié)的關(guān)鍵所在，在諸多“救市”政策尚不能有效化解市場風險的情況之下,，有必要優(yōu)化現(xiàn)有住房制度的改革思路,，通過不斷完善多層次住房供給體系和健全房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，逐步建立適合中國當前國情的健康且可持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式,。
如今,，樓市松綁政策邊際效應(yīng)不斷遞減,，深刻凸顯如今市場已經(jīng)由政策性樓市漸進式過渡到市場性樓市,。房地產(chǎn)市場作為市場經(jīng)濟的重要組成部分,，其運行發(fā)展仍然遵循著市場經(jīng)濟運行規(guī)律，其發(fā)展的健康與否核心還是供給和需求是否相匹配,。
“解鈴還需系鈴人”,，通過取消商品住房預(yù)售，實行現(xiàn)房銷售,，一方面倒逼房企更加尊重市場供求規(guī)律,，科學決策，審慎拿地,，加速市場供給端去杠桿化,，同時通過不斷減少市場新房供給量，實現(xiàn)供給端逐步出清,，另一方面抑制投資投機性新需求,，通過加強金融機構(gòu)監(jiān)管，加大投資投機性需求購房成本和風險,，實現(xiàn)需求端真實呈現(xiàn),，最終實現(xiàn)市場供需再平衡。另外,，現(xiàn)房銷售將促使企業(yè)回歸產(chǎn)品,，進一步加速房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展,。
總體上,，不難看出，在中美戰(zhàn)略博弈與宏觀經(jīng)濟下行等不利宏觀環(huán)境因素持續(xù)加強的情況下,，國內(nèi)樓市很難獨善其身,，但是如何實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場“軟著陸”卻是一個非常現(xiàn)實課題,。
今年以來,，國家部委和地方政府層面均出臺諸多樓市救市政策，但是實際收效甚微,，在政策工具箱幾乎已經(jīng)窮盡之時,，有必要審慎優(yōu)化思路，或許通過取消商品住房預(yù)售實行現(xiàn)房銷售,，并且合理引導市場降價預(yù)期才是未來破局之道,。
當然，提高居民實際收入,、增加中青年就業(yè)機會和引導大眾對于未來宏觀經(jīng)濟復蘇預(yù)期,，增加居民購買力,，增加居民信心才是解決問題之根本。
如今,，中國房地產(chǎn)市場困難重重,，要想真正力挽狂瀾，必須有壯士斷腕的心態(tài)和“不破樓蘭終不還”的決心,，從住房供給端和資金需求端雙管齊下,，兩者不可偏廢。同時堅持“房住不炒”初心不移,，有始有終,，方才能真正實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場之未來健康發(fā)展。（財富中文網(wǎng)）
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編輯：徐曉彤
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