通縮狀態(tài)下傳導機制失效導致貨幣政策效果有限,，往往難以實現政策目標,。我國市場化程度較高的領域內已出現明顯的通縮問題,，此時迅速出臺更為直接的財政政策來促進市場預期修復和行業(yè)信心的恢復，是此輪房地產救市以及促進構建房地產發(fā)展新模式的關鍵和當務之急,。
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9月24日,，央行出臺了包括降準降息,、降低首付比例、降低存量房貸利率以及二套房利率等一系列政策,，目的在于通過金融手段刺激市場需求,，促進樓市回暖。不過,，這些推動需求端加杠桿的金融政策的有效性,，有賴于市場預期修復和行業(yè)信心恢復，其中財政政策是政策實施的關鍵,。
通縮狀態(tài)下傳導機制失效導致貨幣政策效果有限,，往往難以實現政策目標。我國市場化程度較高的領域內已出現明顯的通縮問題,，此時迅速出臺更為直接的財政政策來促進市場預期修復和行業(yè)信心的恢復,，是此輪房地產救市以及促進構建房地產發(fā)展新模式的關鍵和當務之急。
一,、本輪金融政策對樓市的影響
1.降準降息降首付政策,。9月24日的政策“大禮包”中，降準,、降息,、降首付是關鍵的金融政策工具，這些政策組合旨在刺激房地產市場的需求端,。降準方面,，本次降準將釋放約1.2萬億元的長期資金，理論上可以增加銀行對行業(yè)和市場的貸款能力,，進而增加房地產市場的流動性,。降息方面，降息50個基點后，以房貸為主的五年期以上貸款市場報價利率（LPR）相應下降,，會引導商業(yè)銀行新發(fā)放房貸款,、存量房貸和公積金貸款利率的下調，減輕了購房者的還款壓力,。降首付方面,，新房以及二手房首付比例的統(tǒng)一和同步降低，使得購房者能夠以更少的自有資金進入市場,，提高了購房的可及性,。
2.存量房貸利率調整。據統(tǒng)計,，此次調整后,，存量房貸的平均利率下降了約0.5個百分點。這一政策的目的是緩解房貸借款人的經濟壓力,，提高他們的消費能力,，從而間接提振房地產市場。但是政策效果同樣受到市場預期的影響,，如果市場信心不足和預期收入不佳,，即使還款壓力減輕，消費者也可能選擇儲蓄而非消費,。
3.二套房利率調整,。此次政策調整后，二套房貸款利率預計不低于首套房降幅,，使得改善型購房者的貸款成本有所降低,。這一政策旨在刺激改善型需求，促進房地產市場的交易量,。但是,，如果市場對房價穩(wěn)定或上漲的預期不強，或者對未來經濟形勢與收入預期不樂觀,，那么即使貸款成本降低,，改善型需求也可能不會顯著增加。
市場預期和行業(yè)信心是影響本輪金融政策效果的關鍵因素,。如果市場參與者對未來經濟形勢,、房價走勢持悲觀態(tài)度，即便金融政策提供了更多的流動性和更低的貸款成本,、更低的入市門檻（首付比例）,，也可能無法有效刺激市場需求。因此,，本輪金融政策的效果在很大程度上取決于市場預期和行業(yè)信心的修復。
二、財政政策在房地產市場的作用
在市場經濟中,，貨幣政策和財政政策是政府調控經濟的兩大工具,。貨幣政策通過調整貨幣供應量和利率來影響經濟活動，而財政政策則通過政府支出和稅收來直接影響經濟,。
在房地產市場,，貨幣政策的效果往往受到市場預期和信心的影響。與貨幣政策相比,，財政政策可以通過政府支出直接刺激經濟,。例如，政府可以通過基礎設施建設,、提供購房補貼,，甚至直接入市或者借助國企央企入市等方式直接刺激房地產市場。
在通貨緊縮環(huán)境下,，貨幣政策的效果往往受限,，因為市場參與者傾向于持有現金，而不是增加借貸和消費,。市場對貨幣的需求彈性下降,，降低利率可能無法有效增加貨幣供應量，從而無法刺激經濟增長,。在這種情況下,，財政政策就成為更有效的工具。財政政策可以通過多種方式影響房地產市場,，包括提供購房補貼,、減免涉房稅費、增加公共住房建設等,。政府可通過提供購房補貼來降低購房者的成本,，刺激需求；通過減免涉房稅費,，可以降低購買和持有房產成本,，鼓勵住房投資和消費；可以通過增加公共住房建設或國央企直接參與市場,，來提供更多的住房供應或者調整供應,，以促進市場供求平衡和市場復蘇。
三,、財政政策救樓市的著力點
1.化解爛尾樓風險,。
爛尾樓問題不僅影響購房者權益，也對市場信心造成極大的負面影響,。財政政策可通過以下方式來化解爛尾樓問題：一是政府注資：通過直接注資或提供貸款擔保的方式,，幫助爛尾樓項目完成建設,，保護購房者的權益；二是政策性銀行介入：政策性銀行可以提供專項貸款,，支持爛尾樓項目的重啟和完成,；三是稅費優(yōu)惠：對于參與爛尾樓項目重啟的企業(yè)和購房者，政府可以提供稅費減免,，激勵企業(yè)與消費者參與,；四是預售款退還：對于去化困難過大、房價下跌較多而失去續(xù)建價值的項目,，由政府組織原開發(fā)商退回預收的購房款而放棄項目建設,。在開發(fā)商破產或者確實無法退還預收購房款的情況下，由政府給予購房者適當補償,，這既是政府公共責任的體現,，也是之前政府對預售款監(jiān)管不到位的必要付出。
據統(tǒng)計,，爛尾樓項目的平均完成率僅為60%,，而政府介入后的項目完成率可以提高到80%以上。這一數據表明,，政府的介入可以有效提高爛尾樓項目的完成率,，從而修復市場信心。
2.促進市場預期修復,。
根據市場調研,，超過50%的潛在購房者表示，市場預期的不確定性是他們觀望的主要原因,。因此,，通過財政政策來修復市場預期，可以有效刺激市場需求,。
財政政策可以通過以下方式來促進市場預期修復：一是增加公共投資：政府可通過增加基礎設施建設投資,，提高房地產市場的吸引力，從而改善市場預期,；二是購房補貼：通過購房補貼降低購房者的成本,，刺激市場需求，提升市場預期,；三是信息公開透明：政府可以通過公開透明的信息發(fā)布,，減少市場不確定性，穩(wěn)定市場預期,。
3.行業(yè)信心恢復,。
據統(tǒng)計，行業(yè)信心指數與房地產市場的交易量正相關,，行業(yè)信心指數每提高1個百分點,，房地產市場的交易量平均提高2%,。這一數據表明，通過財政政策來恢復行業(yè)信心,，可有效促進房地產市場的交易活躍度,。
財政政策可以通過以下方式來恢復行業(yè)信心：一是支持房企融資：通過提供融資支持,，降低房企融資成本,，增強房企投資信心；二是優(yōu)化土地供應：通過優(yōu)化土地供應結構和節(jié)奏,，提供更多的優(yōu)質土地資源,，控制入市土地總量，增強房企的開發(fā)信心,；三是行業(yè)扶持政策：政府可出臺如減免稅費,、提供技術支持等政策，增強房地產行業(yè)的競爭力,；四是政府入市彌合市場供求錯位：直接或者借助國企央企在收購部分存量商品房改為保障房的同時,，控制好在建房入市規(guī)模和新開工項目數量，促進市場供求平衡,。
四,、財政政策的干預邊界
雖然財政政策干預是必要的，但過度干預可能會導致市場失靈和資源配置效率下降,。為了避免過度干預,，政府可采取以下策略：一是市場友好型政策：設計政策時，應考慮市場的反應和接受度,，確保政策能夠被市場接受并有效執(zhí)行,。二是逐步實施：政策的實施應該是漸進的，根據市場反應逐步調整政策力度,，避免一次性過度干預,。三是透明度和溝通：政府應該與市場參與者保持溝通，確保政策透明度,，減少市場不確定性,。四是監(jiān)管和評估：政府需要對政策的效果進行監(jiān)管和評估，及時調整政策以避免過度干預,。通過對政策效果的持續(xù)評估,，政府可及時調整政策，避免過度干預,。五是市場反應監(jiān)測：政府可通過監(jiān)測市場反應來評估政策影響,。
五、國際經驗借鑒
在2008年的金融危機中,，美國聯(lián)邦政府采取了一系列財政政策來穩(wěn)定金融市場和房地產市場,。一是直接注資：美國政府（聯(lián)邦財政部）通過問題資產救助計劃（TARP）向花旗集團和三大汽車公司等重要金融機構和企業(yè)提供了直接注資,，以防止它們的倒閉引發(fā)更大規(guī)模的經濟危機。二是資產購買：聯(lián)邦儲備系統(tǒng)實施了量化寬松政策,，通過購買大量的抵押貸款支持證券和其他金融資產來提供流動性,，穩(wěn)定金融市場。三是政策創(chuàng)新：美國政府推出了住房可負擔調整計劃（HAMP）等創(chuàng)新政策,，旨在降低貸款違約率,，幫助陷入困境的房主重組貸款，減少止贖,。據統(tǒng)計,，TARP項目最終實現了約10%的收益，表明政府的直接干預在一定程度上是有效的,。同時,，量化寬松政策在穩(wěn)定金融市場方面發(fā)揮了重要作用，為經濟復蘇提供了條件,。
美國所采取的財政政策對我國的政策實施具有一定的啟示意義,。一是及時干預：中國的財政政策應該在市場信心受損時及時出臺，以防止風險的進一步擴散,。二是多管齊下：美國政府采取了多種財政政策工具,，中國在制定財政政策時，也應該綜合考慮多種工具的使用,，以實現政策的協(xié)同效應,。三是風險控制：美國政府在救助企業(yè)時，也注重風險控制,，如通過設立特殊目的機構（SPV）來隔離風險,。中國在實施財政政策時，也應該考慮必要的風險控制,，確保政策的可持續(xù)性,。
六、財政政策救市的資金規(guī)模與籌集
在評估財政政策救市所需的資金規(guī)模時,，需要考慮多個因素,，包括房地產市場的當前狀況、預期救助效果以及政府的財政能力,。
根據最新的市場報告,，當前房地產市場的總市值約為300萬億元，其中約有5%的房產處于滯銷狀態(tài),，需要救助的資金規(guī)模初步估計為市場總值的1%至2%,。
救助政策旨在恢復市場信心和促進交易活躍度，預計每投入1元財政資金，可以帶動3至5元的市場需求,?？紤]到政府的財政收入和支出狀況以及債務水平，政府能夠承擔的救助資金規(guī)模有限,。根據財政部的數據,，政府的財政赤字率不應超過GDP的3%。綜合以上因素,，初步估計財政政策救市所需的資金規(guī)模約為3萬億至6萬億元,。
籌集財政政策救市所需的資金，政府可采取以下途徑：
一是發(fā)行政府債券：政府可以通過發(fā)行國債來籌集資金,，這是最常見的籌集方式,。根據歷史數據，國債的發(fā)行成本約為年利率3%,，并呈持續(xù)走低趨勢，且市場接受度高,。
二是增加特定稅收：政府可以考慮臨時增加房地產相關稅收,，如房產稅、土地增值稅,、土地出讓金中央分成等,，作為籌集資金的一種方式。據估計,，若將房產稅提高1%,，每年可增加財政收入約2000億元。
三是國有資產處置：政府可以通過處置部分國有資產,，如國有企業(yè)股權,、閑置土地等，來籌集資金,。據測算,，若處置5%的國有資產，可一次性籌集資金約1萬億元,。
四是國際融資：在必要時,，政府還可以通過國際金融市場融資，如發(fā)行外幣債券等,。但這種方式需要考慮匯率風險和國際信用評級,。
需要注意的是，籌集資金的方式應考慮到對經濟的影響和可持續(xù)性,，避免增加政府的長期財政負擔,。
七、財政政策救市的實施策略
1.財政工具選擇,。為了達到救市效果,，財政政策需要選擇合適的工具,。一是直接財政補貼：政府可以提供購房補貼，降低購房者的經濟負擔,，刺激市場需求,。據統(tǒng)計，每提供1萬元購房補貼,，可增加約3%的購房意愿,。
二是稅費優(yōu)惠：減免房地產交易稅費，降低交易成本,，提高市場交易活躍度,。據測算，交易稅費每降低1個百分點,，交易量可提升約2%,。
三是公共住房建設：通過增加公共住房供應，滿足低收入群體的住房需求,。據調查,，每增加1萬套公共住房，可解決約3%的住房需求,。收購存量商品房改為保障房,，具有平衡市場供求錯位、激活市場和提升行業(yè)流動性的一石多鳥效應,，應成為彌合市場供求結構性錯位的主要財政政策抓手,。而以必要的財政資金注入，再配合以政策性銀行貸款和商業(yè)貸款推動這一政策的實施,，在實現以上政策目標的同時,，還具有部分化解金融領域流動性空轉的效果。
四是土地供應政策：有效控制土地出讓節(jié)奏,，收回閑置和無法續(xù)建的項目用地的同時,，優(yōu)化土地供應結構，以平衡市場供應,。根據歷史數據,，住宅用地供應每增加1%，新房供應量可增加約1.5%,。
2.實施步驟與監(jiān)管,。財政政策的實施需要明確的步驟和有效的監(jiān)管。政策設計上,，根據市場狀況和財政能力,，設計合適的政策工具和實施細則。政策宣導上，通過媒體和公共渠道,，廣泛宣傳政策內容,，確保市場參與者了解政策意圖和操作方式。政策實施上,，按照既定的步驟和時間表,，逐步實施政策，確保政策效果的逐步顯現,。效果監(jiān)測上,，建立政策效果監(jiān)測機制，定期評估政策的實施效果,，及時調整政策方向和力度,。風險評估和管理上，需要評估政策可能帶來的風險,，如財政負擔過重,、市場過熱、資源錯配,，以及政策實施中的道德風險等,，并制定相應的風險控制措施。建立風險管理機制,，包括風險預警、風險應對和風險緩解,，確保政策實施過程中能夠有效應對各種風險,。
通過上述策略的實施，財政政策可在控制風險的前提下,，推動市場預期改善和行業(yè)信心修復,，從而實現有效救市的同時，促進房地產發(fā)展新模式的構建,，實現房地產市場的穩(wěn)定和發(fā)展,。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區(qū)首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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