近期存量房貸利率批量下調，無疑為眾多貸款人帶來了實質性的減負效果,。但降息作為貨幣政策的一種價格工具,，其效果的發(fā)揮并非孤立存在，不但存在明顯的局限性,，還與市場預期緊密相關,。以降息為抓手,，促進市場預期改善才是此輪貨幣政策應有的著力點。
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10月25日全國大部分地區(qū)存量房貸利率批量下調30個基點（BP）,，這一政策舉措無疑為眾多貸款人帶來了實質性的減負效果,。同時，政策制定者期望通過此舉穩(wěn)定存量房貸規(guī)模,，減少因利率過高而導致的提前還款潮,，進而維護銀行的房貸業(yè)務穩(wěn)定。而此舉更深層次的意義在于,，降息旨在提升樓市的流動性,，促進樓市回暖和房地產市場復蘇。但是,，降息作為貨幣政策的一種價格工具,，其效果的發(fā)揮并非孤立存在,，不但存在明顯的局限性,，還與市場預期緊密相關。以降息為抓手,，促進市場預期改善才是此輪貨幣政策應有的著力點,。
一、降息發(fā)揮作用的實質：推動居民加杠桿
降息的直接作用是降低資金成本,，刺激貸款需求,。在房地產市場，這意味著購房者可以以更低的成本獲得貸款,，進而增加購房的意愿和能力,。然而，降息本身并不足以直接推動樓市回暖,，它更多地是提供了一個有利于購房者加杠桿的市場環(huán)境,。要真正發(fā)揮降息的作用，還需要購房者愿意并能夠增加貸款,，即加杠桿,。
二、居民加杠桿的前提：市場預期的改善
樓市是一個典型的“買漲不買落”市場,。購房者的購房決策往往受到市場預期的深刻影響,。當市場預期房價將持續(xù)上漲時，購房者傾向于積極入市,，甚至不惜加杠桿購房,；而當市場預期房價將下跌或保持穩(wěn)定時,，購房者則可能持幣觀望，甚至提前還款以減少負債,，此時降息很難提升居民加杠桿的意愿,。因此，居民加杠桿的前提是市場預期的改善,。只有當購房者對未來樓市持有樂觀預期時,，他們才會愿意增加貸款，推動樓市回暖,。
三,、預期下行之下，樓市無法獨樹一幟
如果說經濟上行期樓市是推動經濟增長的重要動力之一的話,，那么在預期下行的情況下,，樓市無法擺脫經濟運行基本面的影響而獨樹一幟，宏觀經濟運行狀況和預期的改善是樓市預期改善的基礎和前提,。當宏觀經濟面臨下行壓力時,，居民收入預期不穩(wěn)定，就業(yè)環(huán)境惡化,，這些因素都會直接影響購房者的購房能力和意愿,，更不要說加杠桿了。因此,，要改善樓市預期,，必須先從宏觀經濟層面入手，穩(wěn)定經濟增長,，提升居民收入水平和就業(yè)質量,。
四、降息局限性：無法單獨解決市場預期問題
盡管降息可以降低資金成本,，刺激貸款需求,，但降息本身并不能解決市場預期問題。在預期下行的情況下,，即使降息幅度再大,，也可能無法激發(fā)購房者的購房熱情和提升其購房意愿。因為購房者更關注的是未來的房價走勢和自身的經濟狀況,，而非當前的貸款利率,。因此，僅僅依靠降息是不夠的,，必須通過多種手段綜合施策,，改善市場預期。
五,、精準降息,，多措并舉,，以貨幣政策為抓手促進市場預期有效改善
在當前全球經濟復蘇乏力、國內經濟結構調整的關鍵時期,，降息作為貨幣政策的重要工具,，對于促進市場預期的改善具有深遠的意義。不過,，降息并非簡單的利率下調,，而是需要精準施策，與其他政策措施協(xié)同作用,，才能真正達到改善預期的效果,。
1、精準降息,，差異化實施
降息政策應針對不同行業(yè),、不同地區(qū)和不同群體實行差異化策略。例如,，對于房地產市場,，特別是剛需和改善型購房需求，可適當加大降息力度,，降低貸款成本,，激發(fā)市場活力。同時,，對于中小企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè),，也應給予更多的利率優(yōu)惠,，以支持其發(fā)展和創(chuàng)新,。在實施降息時，要注重政策的透明度和可預期性,。通過官方渠道及時,、準確地發(fā)布降息信息，引導市場預期,，避免市場恐慌和誤解,。
2、加強政策協(xié)同,，形成合力
降息政策需要與財政政策,、產業(yè)政策等形成有效協(xié)同，共同作用于市場預期的改善,。例如,，在降息的同時，可以加大財政支出的力度,，支持基礎設施建設,、公共服務等領域的投資,，提高經濟增長潛力。同時,，通過產業(yè)政策引導資金流向新興產業(yè)和高端制造業(yè),，推動產業(yè)結構優(yōu)化升級。此外,，還應加強金融監(jiān)管,，防范金融風險。在降息過程中,，要密切關注金融市場動態(tài),，及時發(fā)現(xiàn)和處置潛在風險點，確保金融市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展,。
3,、完善金融市場體系，提高傳導效率
一個高效,、開放的金融市場體系是降息政策有效傳導的關鍵,。因此，應加快金融市場的改革和發(fā)展,，提高金融市場的深度和廣度,。例如，可以推動利率市場化改革,，增強金融機構的定價能力和風險管理水平,；加強金融基礎設施建設，提高金融市場的透明度和流動性,；推動金融創(chuàng)新和金融科技的發(fā)展,，提高金融服務的效率和便捷性。
4,、加強市場預期管理,，引導理性預期
市場預期是影響降息政策效果的重要因素。因此,，應加強市場預期管理,，通過媒體宣傳、專家解讀等方式,，引導公眾理性看待降息政策,，避免過度解讀和誤讀。同時,，要密切關注市場動態(tài)和公眾情緒的變化,，及時調整政策方向和力度，確保政策能夠順應市場變化和公眾需求。
5,、建立健全反饋機制,，持續(xù)優(yōu)化政策
降息政策的實施效果需要通過反饋機制進行監(jiān)測和評估。因此,，應建立健全降息政策的反饋機制,，及時收集和分析政策實施過程中的問題和困難，為政策的調整和完善提供依據(jù),。同時,，要鼓勵公眾積極參與政策反饋，提出寶貴的意見和建議,，共同推動政策的不斷完善和優(yōu)化,。在具體實施中，可以通過建立專門的政策反饋平臺,、開展問卷調查,、召開座談會等方式，廣泛收集公眾對降息政策的意見和建議,。對于反饋中反映的問題和困難,，要及時進行研究和分析，提出解決方案和改進措施,。
綜上所述,，以降息為抓手促進市場預期改善需要精準施策、多措并舉,。通過差異化降息,、政策協(xié)同、完善金融市場體系,、加強市場預期管理和建立健全反饋機制等措施,，可以推動降息政策更好地發(fā)揮效果，促進市場預期的改善和推動樓市的真正回暖,、房地產行業(yè)的真正復蘇,，從而推動經濟的穩(wěn)定增長。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家,，中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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