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從截至2024年9月本輪房地產(chǎn)各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的調(diào)整程度,，以及從房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)傳導(dǎo)鏈條、房地產(chǎn)長期潛在需求測算,、居民購房能力與成本變化測算三個(gè)角度來看,，中國房地產(chǎn)是否具備了止跌回穩(wěn)的客觀基礎(chǔ)？我們將對(duì)此進(jìn)行分析,，并指出當(dāng)前制約房地產(chǎn)止跌的主要堵點(diǎn),。

一、中國房地產(chǎn)調(diào)整的現(xiàn)狀,。2021年以來中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷劇烈調(diào)整,，截至一攬子政策出臺(tái)前的2024年9月：1、住宅年化銷售面積較2021年減半至7.7億平方米,，回到2009年之前水平,。2、70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格下跌15%,、部分大城市局部出現(xiàn)30%甚至更大跌幅，新房和一線城市價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺,。3,、房地產(chǎn)開發(fā)投資較2021年下降約三成至年化10.1萬億人民幣，回到略低于2016年的水平,，其中土地購置費(fèi)的占比抬升,，土地市場“量跌價(jià)漲”，反映出地方出讓地塊質(zhì)量提升,。4,、住宅已在絕對(duì)意義上處于去庫存狀態(tài)，但廣義庫存去化周期持續(xù)拉長,，房地產(chǎn)銷售疲軟引致庫存壓力累積,。

二、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。1,、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的起點(diǎn)是房地產(chǎn)銷售增速企穩(wěn)回升,，通過量的回升帶動(dòng)房價(jià)和投資的企穩(wěn)，大約存在4個(gè)月的領(lǐng)先滯后關(guān)系,。2024年6月以來住宅銷售面積同比跌幅收窄,，將帶動(dòng)10月以后房價(jià)和房地產(chǎn)投資的同比跌幅收窄。2,、理論測算中國房地產(chǎn)的潛在需求空間,，可分為三個(gè)部分：城鎮(zhèn)人口增加帶來增量需求；人均居住面積增加帶動(dòng)的改善性需求,；存量房屋房齡變老帶來的折舊需求,。我們測算顯示，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)連續(xù)三年低于潛在需求水平,。3,、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)具有客觀基礎(chǔ)。從購房能力來看,，經(jīng)過三年減少購房,，城鎮(zhèn)居民的儲(chǔ)蓄得以積累,，此前購買力透支的狀況已明顯緩解,；從購房成本來看，房價(jià)跌約15%,、首付比例平均降約10-30%,、貸款利率較2021年末下降2.23個(gè)百分點(diǎn)，購房的近期與遠(yuǎn)期成本均有明顯降低,。4,、當(dāng)前中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的主要堵點(diǎn)在于，居民對(duì)房價(jià)和對(duì)收入的走向預(yù)期發(fā)生變化,。本次房價(jià)調(diào)整的時(shí)長和深度超過以往,，改變了居民對(duì)于中國房地產(chǎn)大周期的預(yù)期。房價(jià)可能進(jìn)一步下跌的考量,，導(dǎo)致購房能力無法轉(zhuǎn)化為購房意愿,。從房價(jià)收入比來看，居民購房需以穩(wěn)定的收入預(yù)期為前提,，否則也會(huì)導(dǎo)致購房需求延遲,。

三、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)再思考,。1,、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整有沒有到位,？從國際經(jīng)驗(yàn)來看，2000年以來不少國家都曾出現(xiàn)大于20%的房價(jià)調(diào)整,，中國大陸目前的平均降幅仍屬溫和,。若能采取有效措施扭轉(zhuǎn)預(yù)期，有利于促進(jìn)居民重新“入場”,，更好支撐房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),。2、如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn),？10月以來,，新房和二手房銷售面積都出現(xiàn)了更為明顯好轉(zhuǎn)，要穩(wěn)固房地產(chǎn)銷售向好勢頭,，將已經(jīng)存在的購房能力轉(zhuǎn)化為購房意愿,，還需要進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè),、從而穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ),，同時(shí)打通“保障房收儲(chǔ)”政策的堵點(diǎn)。3,、如何平衡嚴(yán)控增量與地方財(cái)政收入,？需要看到，“土地財(cái)政”模式不可持續(xù),，開發(fā)地方財(cái)政新主體來源是大勢所趨,；短期內(nèi)通過激活房地產(chǎn)銷售，可在市場力量的作用下使地方政府土地出讓自然回溫,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者鐘正生為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香