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5月17日,，國家統(tǒng)計局公布2024年4月中國經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)。何立峰出席全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議并發(fā)表講話,，之后舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會。

房地產(chǎn)仍在“磨底”。4月房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比進(jìn)一步下降至-10.5%,，70大中城市新房和二手房房價環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%，跌幅均創(chuàng)2015年來新高,。全國房地產(chǎn)待售面積達(dá)到7.46億平,，已超過2016年2月創(chuàng)下的高點(diǎn)。房地產(chǎn)呈“供需雙縮”,，房價下跌與銷售下降形成負(fù)循環(huán),。最新政策主要從三個方面做出安排：繼續(xù)推進(jìn)“保交樓”；開始推動“去庫存”,；允許回收已售土地,。

我們認(rèn)為，推動房地產(chǎn)去庫存和促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn),，還有幾個問題有待明晰：1,、房地產(chǎn)“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算,，假設(shè)各地按照二手住宅均價收儲,，目標(biāo)是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內(nèi)需“收儲”解決的住宅庫存達(dá)到接近1600萬平方米,，對應(yīng)所需收儲資金為2.7萬億,。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進(jìn)來（會對新房銷售構(gòu)成擠壓），所需資金規(guī)模將更大,。彭博新聞社記者在發(fā)布會提問中引用分析人士也預(yù)計,，住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元之間。那么本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足,。2,、房地產(chǎn)庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異,。根據(jù)CRIC報告，2024 年 3 月一,、二,、三四線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月,。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高,、一線城市則最低。但從人口流入,、產(chǎn)業(yè)支撐的角度,，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大,。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果,。3、財政資金支持尤為必要,，項目收支如何平衡是個關(guān)鍵,。綜合考慮運(yùn)營成本、空置率及租金回報率,，保障性住房的運(yùn)營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本,。諸葛找房監(jiān)測的重點(diǎn)50城2023年租金回報率約1.95%，假設(shè)商業(yè)銀行以同期個人住房貸款利率（一季度為3.69%）提供資金,，那么中間還需要財政提供1.74%的貼息,。按照前面對所需資金體量2.7萬億的估算，所需資金至少在470億/年（如果財政貼息擴(kuò)大到2%,、資金體量5萬億,，那么需要財政資金1000億/年），這是不考慮還本情況下的最保守估算,。此外,，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題,。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決,。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)方面，4月生產(chǎn)好于投資,，有利于產(chǎn)能利用率的回升,；內(nèi)需消費(fèi)仍處于復(fù)蘇軌道，助力工業(yè)產(chǎn)銷率回升至97.4%,；外需出口增勢較好，對中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了重要作用,。不過,，近期外部經(jīng)貿(mào)環(huán)境承壓,，對下半年出口持續(xù)較快增長增添了不確定性。當(dāng)前,，經(jīng)濟(jì)下行壓力主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長放緩，產(chǎn)能利用率下降對制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn),。房地產(chǎn)“去庫存”需要更大政策力度,，財政政策亟需加快發(fā)力。（財富中文網(wǎng)）

作者鐘正生為財富中文網(wǎng)專欄作家,，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香