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新建不足 下圖是研究公司Metrostudy提供的數(shù)據(jù),。這家公司跟蹤65%的美國(guó)樓市的新房存量,。數(shù)據(jù)表明，過(guò)去數(shù)年,，新房開(kāi)工率急劇下跌,，已經(jīng)使供應(yīng)過(guò)剩的局面逆轉(zhuǎn)。新房開(kāi)工量明顯低于成交量,。低存量將提高房?jī)r(jià),。

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止贖市場(chǎng)：前景正在好轉(zhuǎn)

????樓市泡沫破滅，真正的受災(zāi)區(qū)是美國(guó)南部陽(yáng)光地帶的城市,，比如拉斯維加斯,、菲尼克斯和邁阿密,。在2000年前后，它們都是工業(yè)崗位和人口快速增長(zhǎng)的地方,，樓市崩盤(pán)使其住宅和公寓空置,，壓垮了經(jīng)濟(jì)?？墒?，人們總是愛(ài)生活在陽(yáng)光明媚的地方，而且這些地方的就業(yè)也在復(fù)蘇,，雖說(shuō)比較慢,。在止贖市場(chǎng)，存量問(wèn)題要嚴(yán)重得多,，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)不僅有傳統(tǒng)的二手房,，還有數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的不良房產(chǎn)。幸運(yùn)的是,，這些房子價(jià)格低得離譜,，投資者，包括小家庭,，正在迅速買(mǎi)進(jìn),。的確，有些止贖市場(chǎng)多年也不會(huì)回暖,，因?yàn)樗鼈冎胺孔由w得太多,，又不是就業(yè)集中的地區(qū)。最典型的例子是加利福尼亞洛杉磯以東80英里處的內(nèi)陸帝國(guó)（Inland Empire）,。

????但是,，有些地方的前景正在好轉(zhuǎn)，如菲尼克斯,、拉斯維加斯,、邁阿密和加州北部的一些地區(qū)。一個(gè)重要的積極因素是,，少量新房開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng),。比如菲尼克斯，總共只有8,100套待售或在建的房子,，2006年中期是5.3萬(wàn)套,。這些地方最大的考驗(yàn)是吸收不斷增加的不良房產(chǎn)。由于房?jī)r(jià)走低,，止贖給市場(chǎng)帶來(lái)的下行壓力與止贖的數(shù)量完全不成比例,。麻省理工學(xué)院的威廉·惠頓（William Wheaton）說(shuō):“在1990年和 1991年，我們的存量水平甚至比現(xiàn)在還高,。但那些是傳統(tǒng)存量房,，不是止贖,，所以不會(huì)像止贖房那樣產(chǎn)生巨大折扣?！?/p>

????惠頓認(rèn)為,，美國(guó)每年將以相當(dāng)均勻的速度新增100萬(wàn)次止贖。這一數(shù)字經(jīng)常被引用,，用來(lái)證明大多數(shù)止贖市場(chǎng)的樓市將慘淡多年,。事實(shí)并非如此。原因是,，大量此類房屋被投資者或當(dāng)前的房東轉(zhuǎn)變成了出租房,。房地產(chǎn)公司CB Richard Ellis的經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊布·內(nèi)恰耶夫（Gleb Nechayev）稱，止贖房總數(shù)可能超過(guò)60萬(wàn)套,。有很多人租用這些房子,，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)都很火爆。別忘了,，失去房屋贖回權(quán)的人數(shù)以百萬(wàn)計(jì),，這些人總得找個(gè)地方住。

????俄羅斯移民阿歷克斯·巴爾巴拉特（Alex Barbalat）是位典型的投資者,。他在位于舊金山附近的貝龐特（Bay Point）、安提加（Antioch）,、匹茲堡（在加利福尼亞州也有一個(gè)匹茲堡市——譯注）購(gòu)買(mǎi)了7套住房,，平均價(jià)格在10萬(wàn)美元左右，這些房子曾經(jīng)的售價(jià)在30~50萬(wàn)美元之間,。但他找租戶并不難,，因?yàn)樽鈶艨梢宰罔F去舊金山上班。巴爾巴拉特的年租金收益相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)的12%,，他并不急于出售,。“我要持有到房?jī)r(jià)大幅大漲之時(shí),?！?/p>

????投資基金也來(lái)參與這場(chǎng)博弈。多丹·梅里克（Dotan Y. Melech）來(lái)到拉斯維加斯,，為UnitedASM尋找便宜的房子,。UnitedASM是他與人合辦的公司，經(jīng)營(yíng)公寓之類的房地產(chǎn)投資,。到目前為止,，梅里克已經(jīng)買(mǎi)下了大約300套房子，計(jì)劃于今年再買(mǎi)200套,。他不愁把這些房子租出去,，因?yàn)樗烙?jì),，拉斯維加斯的房屋入住率正接近95%。這里的“資本化率”（cap rate,，即扣除各種費(fèi)用后的投資收益率）在8%~10%之間,，是10年期國(guó)債的兩倍。梅里克把房子租給失去了住房但又可靠的租戶,。他說(shuō)：“很多人因?yàn)樾庞檬軗p,，買(mǎi)不了房子?！?/p>

????即便有了投資者的介入,，止贖市場(chǎng)的購(gòu)房活躍度仍沒(méi)有提升到可以降低存量的程度。很快就可以了,。贊迪認(rèn)為,，受困市場(chǎng)的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還會(huì)下降兩個(gè)百分點(diǎn)。但他說(shuō)：“這就過(guò)頭了,。就像一個(gè)彈性繃帶,。要是今年房?jī)r(jià)下跌，就得有反彈了,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)將比租房或置換的成本低出很多,。”與過(guò)去數(shù)年的趨勢(shì)正好相反,，未來(lái)數(shù)年,，租房者將變身為買(mǎi)房者。

????邁克爾·丹達(dá)（Michael Dynda）就是個(gè)例子,。他是一位退役的空軍航空技師,，現(xiàn)在為拉斯維加斯的一家政府承包商工作。49歲的丹達(dá)是第一次買(mǎi)房,，多年來(lái),，他都不考慮購(gòu)買(mǎi)，原因之一是拉斯維加斯房?jī)r(jià)下跌太快,，總是見(jiàn)不到底,。但在去年，便宜的價(jià)格加上低息房貸令他無(wú)法拒絕,。他花了24萬(wàn)美元,，買(mǎi)下了一套2,300平方英尺的鄉(xiāng)村式住宅，價(jià)格相當(dāng)于2007年的一半,。丹達(dá)的房貸利息是4.38%,，利息數(shù)額與他買(mǎi)房前租住的房子相同。他說(shuō)：“當(dāng)時(shí)是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)?！?/p>

????回到牧場(chǎng),，卡索曼正閑坐在他那門(mén)前有小溪流過(guò)的住宅里。據(jù)他說(shuō),，這座住宅是由“得州中部的石灰石建成的”,。他向我們展示他收藏的特制吉它，其中一把外觀很像響尾蛇的皮膚,，同時(shí),，這位自學(xué)成才的樓市專家再一次回到了他最喜歡的話題。

????卡索曼聲稱,，這次復(fù)蘇將和其他復(fù)蘇一樣,，將造成住房的嚴(yán)重短缺。他用畜牧業(yè)來(lái)解釋,。他說(shuō)：“從公牛與母牛交配到小牛上市,，要花三年時(shí)間。樓市也是如此,。我們將看到需求大漲,，建筑商要花很長(zhǎng)時(shí)間趕上需求，新地塊要花幾年時(shí)間獲批,。買(mǎi)家現(xiàn)在去住宅小區(qū)看新房,，結(jié)果所有房子都賣(mài)光了。建筑商會(huì)跟他們說(shuō),，交付一套房要花6個(gè)月,。”但卡索曼說(shuō),，這些人是非買(mǎi)不可了?！八麄兲胭I(mǎi)房,，所以會(huì)抬高出價(jià)！”換句話說(shuō),，他們不再隨大流了,。

????譯者：古正