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新建不足 下圖是研究公司Metrostudy提供的數(shù)據(jù)。這家公司跟蹤65%的美國樓市的新房存量,。數(shù)據(jù)表明,，過去數(shù)年，新房開工率急劇下跌,，已經(jīng)使供應(yīng)過剩的局面逆轉(zhuǎn),。新房開工量明顯低于成交量。低存量將提高房價(jià),。

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止贖市場：前景正在好轉(zhuǎn)

????樓市泡沫破滅,，真正的受災(zāi)區(qū)是美國南部陽光地帶的城市，比如拉斯維加斯,、菲尼克斯和邁阿密,。在2000年前后，它們都是工業(yè)崗位和人口快速增長的地方,，樓市崩盤使其住宅和公寓空置,，壓垮了經(jīng)濟(jì)。可是,，人們總是愛生活在陽光明媚的地方,，而且這些地方的就業(yè)也在復(fù)蘇，雖說比較慢,。在止贖市場,，存量問題要嚴(yán)重得多，因?yàn)檫@個(gè)市場不僅有傳統(tǒng)的二手房,，還有數(shù)以百萬計(jì)的不良房產(chǎn),。幸運(yùn)的是，這些房子價(jià)格低得離譜,，投資者,，包括小家庭，正在迅速買進(jìn),。的確,，有些止贖市場多年也不會回暖，因?yàn)樗鼈冎胺孔由w得太多,，又不是就業(yè)集中的地區(qū),。最典型的例子是加利福尼亞洛杉磯以東80英里處的內(nèi)陸帝國（Inland Empire）。

????但是,，有些地方的前景正在好轉(zhuǎn),，如菲尼克斯、拉斯維加斯,、邁阿密和加州北部的一些地區(qū),。一個(gè)重要的積極因素是，少量新房開始供應(yīng)市場,。比如菲尼克斯,，總共只有8,100套待售或在建的房子，2006年中期是5.3萬套,。這些地方最大的考驗(yàn)是吸收不斷增加的不良房產(chǎn),。由于房價(jià)走低，止贖給市場帶來的下行壓力與止贖的數(shù)量完全不成比例,。麻省理工學(xué)院的威廉·惠頓（William Wheaton）說:“在1990年和 1991年,，我們的存量水平甚至比現(xiàn)在還高。但那些是傳統(tǒng)存量房,，不是止贖,，所以不會像止贖房那樣產(chǎn)生巨大折扣?！?/p>

????惠頓認(rèn)為,，美國每年將以相當(dāng)均勻的速度新增100萬次止贖,。這一數(shù)字經(jīng)常被引用，用來證明大多數(shù)止贖市場的樓市將慘淡多年,。事實(shí)并非如此,。原因是，大量此類房屋被投資者或當(dāng)前的房東轉(zhuǎn)變成了出租房,。房地產(chǎn)公司CB Richard Ellis的經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊布·內(nèi)恰耶夫（Gleb Nechayev）稱,，止贖房總數(shù)可能超過60萬套。有很多人租用這些房子,，因?yàn)樽夥渴袌鲈谌珖秶鷥?nèi)都很火爆,。別忘了，失去房屋贖回權(quán)的人數(shù)以百萬計(jì),，這些人總得找個(gè)地方住,。

????俄羅斯移民阿歷克斯·巴爾巴拉特（Alex Barbalat）是位典型的投資者。他在位于舊金山附近的貝龐特（Bay Point）,、安提加（Antioch）,、匹茲堡（在加利福尼亞州也有一個(gè)匹茲堡市——譯注）購買了7套住房，平均價(jià)格在10萬美元左右,，這些房子曾經(jīng)的售價(jià)在30~50萬美元之間,。但他找租戶并不難，因?yàn)樽鈶艨梢宰罔F去舊金山上班,。巴爾巴拉特的年租金收益相當(dāng)于購買價(jià)的12%,，他并不急于出售?！拔乙钟械椒績r(jià)大幅大漲之時(shí),。”

????投資基金也來參與這場博弈,。多丹·梅里克（Dotan Y. Melech）來到拉斯維加斯,，為UnitedASM尋找便宜的房子,。UnitedASM是他與人合辦的公司,，經(jīng)營公寓之類的房地產(chǎn)投資。到目前為止,，梅里克已經(jīng)買下了大約300套房子,，計(jì)劃于今年再買200套。他不愁把這些房子租出去,，因?yàn)樗烙?jì),，拉斯維加斯的房屋入住率正接近95%。這里的“資本化率”（cap rate,，即扣除各種費(fèi)用后的投資收益率）在8%~10%之間,，是10年期國債的兩倍,。梅里克把房子租給失去了住房但又可靠的租戶。他說：“很多人因?yàn)樾庞檬軗p,，買不了房子,。”

????即便有了投資者的介入,，止贖市場的購房活躍度仍沒有提升到可以降低存量的程度,。很快就可以了。贊迪認(rèn)為,，受困市場的房價(jià)在短期內(nèi)還會下降兩個(gè)百分點(diǎn),。但他說：“這就過頭了。就像一個(gè)彈性繃帶,。要是今年房價(jià)下跌,，就得有反彈了，因?yàn)榉績r(jià)將比租房或置換的成本低出很多,?！迸c過去數(shù)年的趨勢正好相反，未來數(shù)年,，租房者將變身為買房者,。

????邁克爾·丹達(dá)（Michael Dynda）就是個(gè)例子。他是一位退役的空軍航空技師,，現(xiàn)在為拉斯維加斯的一家政府承包商工作,。49歲的丹達(dá)是第一次買房，多年來,，他都不考慮購買,，原因之一是拉斯維加斯房價(jià)下跌太快，總是見不到底,。但在去年,，便宜的價(jià)格加上低息房貸令他無法拒絕。他花了24萬美元,，買下了一套2,300平方英尺的鄉(xiāng)村式住宅,，價(jià)格相當(dāng)于2007年的一半。丹達(dá)的房貸利息是4.38%,，利息數(shù)額與他買房前租住的房子相同,。他說：“當(dāng)時(shí)是買房的最佳時(shí)機(jī)?！?/p>

????回到牧場,，卡索曼正閑坐在他那門前有小溪流過的住宅里。據(jù)他說,，這座住宅是由“得州中部的石灰石建成的”,。他向我們展示他收藏的特制吉它,，其中一把外觀很像響尾蛇的皮膚，同時(shí),，這位自學(xué)成才的樓市專家再一次回到了他最喜歡的話題,。

????卡索曼聲稱，這次復(fù)蘇將和其他復(fù)蘇一樣,，將造成住房的嚴(yán)重短缺,。他用畜牧業(yè)來解釋。他說：“從公牛與母牛交配到小牛上市,，要花三年時(shí)間,。樓市也是如此。我們將看到需求大漲,，建筑商要花很長時(shí)間趕上需求,，新地塊要花幾年時(shí)間獲批。買家現(xiàn)在去住宅小區(qū)看新房,，結(jié)果所有房子都賣光了,。建筑商會跟他們說，交付一套房要花6個(gè)月,?！钡ㄋ髀f，這些人是非買不可了,?！八麄兲胭I房，所以會抬高出價(jià),！”換句話說,，他們不再隨大流了。

????譯者：古正