投資房產：積累與創(chuàng)造之道
????特約作者：舒眉 ????對大多數職業(yè)經理人而言，個人最大的金融資產可能就是他的住房,。房地產因為土地數量有限而增值,。它不像投資股票，投資者要以完全市場價格買入──用 7.5 元買入,，期待它能夠漲到 10 元,；而房產投資則不同,，一個資深房產投資客，他總是能找到一套物超所值的房產,。 ????成為一名房產投資客并不要求具備很高的條件,。只需少量的時間和金錢。投資股票或債券通常需要全額現金,，可投資房地產所占用的現金卻很少,，一般只是總房產的 20%－40%，余下部分投資者可以從銀行解決,。 ????投資者也不需要花費很多時間尋找超值的房產,。雖然識別一個能產生好的租金收入的房產也需要時間，但得到的回報將是巨大的,。當投資者用 50 萬購買了一套價值 55 萬的房產時,，他的凈資產立即增加了 5 萬！如果他能夠立即將它賣給第三方,，利潤就實現了,。如果他準備當一名房東，利潤又將是長期的,。作為房東他需要考慮貸款利息,、維修費、稅費,、物業(yè)管理費等,，但通常每月的租金收入將足以支付所有的成本。與此同時,，房產的價值仍在上升,，這樣投資者收獲的不僅是每月的正現金流，還有不斷升值的房產,。 ????在我們身邊,，可能有很多人通過房產買賣而收益頗豐，人們在羨慕之余,，也不免想去親自嘗試,。但在投資前，一些由專業(yè)人士指出的投資 常識,，將有助于投資者對當今不斷升溫的房產市場進行理智的判斷和決策,。 ????影響房價的主要因素 ????首先是房屋的開發(fā)成本。中房指數系統,、搜房網執(zhí)行副總裁洪曦指出,，開發(fā)成本主要是土地成本，而影響土地成本最重要的因素是資本密度和人口密度。 ????比如,，兩塊同樣面積的土地 A 和 B,，A 投資額為 10 億，B 投資額為 20 億,，那么,，土地 B 的價格一定高于土地 A 的價格，因為人們?yōu)榱烁脑?B 比改造 A 投入了更多的勞動量,，資金密度高使得土地的價格升高,。 ????同時，假設土地 B 上的人口是 200 萬,，土地 A 上的人口是 400 萬,，那么土地 B 的價格比土地 A 的價格低，因為人口的密度直接影響房屋市場的需求狀況,，繼而影響房屋的供求,。 ????其次，城市化進程和城市的吸引力也是影響當地房價漲浮的重要因素,。例如上海的定位是建成世界級的大都市,，向紐約、東京等城市看齊,，從這個角度看,，上海從各方面的指標來說都將在國內扮演更重要的角色。比較國內北京,、上海,、廣州這幾個大城市可以看到，上海房價高,，很大程度上和外地人強勁的需求,，即他們對中高檔物業(yè)的需求是分不開的。而上海本身的魅力也吸引了全世界的投資者,，可以說從城市建設和城市吸引力來說也是支持房價繼續(xù)往上走的一個重要因素,。 ????購房者的收入和心理預期也影響著房價。再以上海為例,，目前上海的人均 GDP 已突破 5,000 美元──公認為處于住宅需求最強勁的階段。心理預期是對房價的認識（是否有泡沫一直是爭論的焦點）,，而房產是一個資產產品,，它不是消費產品，這使得購房者只要預期好的話,，房價就有可能不斷往上走,。 ????房地產的投資收入。目前房產的投資收益率遠遠高于社會平均收益，達到 7%,，租金雖然較前幾年有些下跌，但整體回報還是較高的。而且投資房產獲益還包括了價格的增值,，這樣看來,，房產投資仍是投資者相當不錯的選擇。 ????判斷房屋的投資價值 ????了解了影響房產價值的因素后,，我們還應該學會如何分析一所房屋的投資價值,。戴德梁行房地產咨詢（上海）有限公司的總經理張國正認為其中也有一些竅門可循： ????地段：房地產行家有言，評價物業(yè)的前三個標準是：地段,，地段,，地段。什么樣的地段蓋什么樣的房,，才是這句話的真正含義,。 ????質量：對于期房而言，最重要的是從發(fā)展商的實力看質量,。有實力自然會保證質量,，做出的承諾也能兌現。如果發(fā)展商自己資金少,，總是指望著銷售回款支撐工程進度,，其質量也就可想而知。 ????現代化程度：隨著科學技術的發(fā)展,，住宅現代化被逐步提到了日程上來,。 今后網絡家居、環(huán)保住宅等已不再是人們的想象,。因此,，判斷房子的投資價值，這一點與房子的地段和質量同樣重要,。 ????供應套數：以自住客戶為主,、建在城郊的普通住宅以大區(qū)塊為好，大社區(qū)的配套比較可靠,。市區(qū)內的高檔住宅則相反,，套數少則意味著更少的人分享健身、購物,、餐飲等不對外開放的私人會所,；意味著業(yè)主出租以求回報時競爭更少；意味著更精致,、更珍貴,。 ????社區(qū)文化背景：中國人在國外喜歡住唐人街,，外國人在中國也喜歡聚居，這是文化背景使然,。所以使館區(qū)周圍的公寓,、住宅里外國人最多，使館區(qū)周圍的外銷公寓更受青睞,。另外,，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則 就很難上檔次,，出租時也缺乏競爭力,。 ????物業(yè)管理：物業(yè)管理的好壞直接取決于物業(yè)管理公司的專業(yè)程度。另外有些物業(yè)管理也有代業(yè)主出租的業(yè)務,，因此買房時要注意,，一個得力的銷售部門也許會給以后的出租帶來方便。 ????房子的狀況：挑一個好的朝向,、樓層,、戶型對出租很有好處，這就看您的眼力和愛好了,。要提醒的是,，在北京買房最好有朝南的房間。不過關鍵還是要房子本身條件好才行,。 ????其他參考因素：環(huán)境,、是否是現房、綠化,、會所及其他配套設施如何,，都是買房時應該考慮的因素， 不過重要程度低一點,，而且這些往往是因人而異的,。 ????投資也應講謀略 ????投資房產也要講謀略，這是戴德梁行張國正的另一個觀點,。 ????他談到,，購買房產和投資房產有著很大的區(qū)別。在投資房地產時,，一定要意識到這是出于商業(yè)的目的,，因此不能根據自己的喜好來買，而是要根據投資的前景來買,。投資目的是為了讓房地產帶來更多的利潤,，而許多人在投資時通常犯的錯誤是：他們總是購買居家型的房產或是本地的房產，以便可以隨時在自己的看管之中,。 ????當您投資居住型房產時，有三點十分重要：街道外觀要簡單，過于復雜的結構會降低其吸引力,；房子離購物中心,、公共交通近；有發(fā)展前途,。 根據實力決定時機 估計自己現有的經濟能力對于決定投資的時機十分重要,。有多少現金以及家里有什么可以抵押的東西。著眼于自己的長期目標,，例如投資的房產是否會是自己退休后的經濟來源,？ ????另外，預計將來會出現的情況,，比如家里有小孩子出生或失業(yè),。找一個投資顧問或注冊的金融理財師，會對您有很大的幫助,。 ????確定投資策略 有些房產易于出租,，但不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反,。因此,，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略,。 ????估計所投房產的潛力 您應該估計所投資的房產將為您帶來多少收入,， 為此，您可以研究一下房產過去的升值情況和潛在的出租前景,。 ????爭取最優(yōu)價格 專業(yè)的談判員能保證不讓您支付過多的錢來買房產,，談判還可以使雙方達成協議。確定貸款,、找到合適的貸款提供者與選擇房產一樣重要,。隨著國家貸款利率的逐步放開，有些貸款公司的投資利息比較高,，而有些公司的投資利息與別的利息一樣,。有的公司讓貸款人把整個貸款作為大的抵押。在競爭激烈的今天,，您必須貨比三家才能減少損失,。 ????獲得專業(yè)性的管理服務 專業(yè)的房地產管理可以讓您不必為租客問題煩惱而集中精力于房產資料。您的房地產管理員對最新的條例了如指掌,，也更 適合去與別人談判,。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是最好的選擇,。 ????在做出商業(yè)或投資決定時,，遵循一定的方法是明智的選擇：估計自己的經濟實力,；確定投資策略；估計所投房產的潛力,；爭取最優(yōu)價格,；確定貸款；尋求律師幫助,；獲得專業(yè)性的管理服務,。 ????投資需要成本分析 ????節(jié)節(jié)攀升的房價，可觀的獲利空間,，使投資房產漸漸成為人們茶余飯后的一個重要話題,。但對于那些經驗老到的投資者來說，投資前對于投資成本進行準確的把握,，以便對每筆投資有清晰的預估,，也是成功之關鍵所在。 ????為此,，安家集團的高級副總裁劉毅特別為投資者提供了一個參考案例,，對 投資過程中可能被忽略的投資成本進行分析。 ????一位投資者購買了一套價值 100 萬人民幣的房產,，向銀行貸款 70 萬,，半年后他以 110 萬轉手出售。投資前,，他的成本計算如下： ????如果半年后,，他以 110 萬出手，他又有了如下計算： ????也許投資者認為他在整個交易中獲取了 10 萬元的收益,，但是,，當他將所有費用清楚計算后，他會發(fā)現,，在他拿到 10 萬元之前,，各種費用已經讓他損失了 8 萬元。 ????如果投資者懂得在投資前進行成本分析,，那么對于時機的把握和投資的收益,，他將有更清楚的認識，這樣他的投資決策也將更加準確,。 中國房地產投資潛力十大城市 今年下半年,，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所,、搜房研究院三家國內權威研究機構組成的“中國房地產 TOP 10 研究組”對今年中國 35 個大中城市的房地產開發(fā)投資潛力進行了分析,。 ????根據搜房研究院提供的報告來看，投資物業(yè)可分三大類：住宅用房,，辦公樓物業(yè),，商業(yè)用房,。這份報告分別對投資潛力做出了評價，并且按照投資結構比例加權得出房地產開發(fā)投資潛力 TOP 10 為：上海名列第一,，北京名列第二,，深圳名列第三,，緊隨其后的是：廣州,，廈門，寧波,，杭州,，南京，成都,，天津,。 ????從區(qū)域分布來看，三大都市圈的代表城市（上海,、北京,、深圳和廣州）仍然是當前房地產最具投資價值的城市，東部城市的房地產投資價值強于中西部城市,。10 強城市中,，90% 的城市都在東部地區(qū)。在東部城市中,，長江三角洲的上海,、寧波和杭州等城市展現了以上海為核心的城市群優(yōu)勢。值得注意的是西部城市成都依托西部大開發(fā)的國家發(fā)展戰(zhàn)略而日益顯示其潛在的房地產開發(fā)空間,。而東北地區(qū)無一城市躋身前 10 強,，說明老工業(yè)基地的房地產市場急需培育。 ????從城市規(guī)模來看,，房地產開發(fā)投資潛力呈現兩大特點：一是大城市具備 較大的市場空間,。規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產市場需求，而且大城市的市場空間使得房地產企業(yè)在項目開發(fā)的過程中,，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位,，來尋找市場的縫隙，進行差異化競爭,。大城市的另一大特點是對周邊地區(qū)具有集聚作用,。對于房地產市場來說，集聚作用的主要表現在于需求部分地來自于“外地”,，例如北京,、上海、深圳等城市,，外地購買力是不容忽視的重要因素,。 ????從房地產市場表現來看,，呈現兩大特點。一是市場潛在需求越大,、潛在供給越小則預示城市房地產開發(fā)投資潛力越大,。房地產市場潛在需求主 要受到潛在需求方的購買能力和經濟支撐能力的影響。房地產市場供給一方則主要通過未來潛在供給影響房地產開發(fā)投資潛力,。二是房地產市場本身的素質,，比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產開發(fā)潛力的影響也非常大,。寧波,、杭州等二線城市盡管城市和房地產規(guī)模不如特大城市，但由于其較強的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資空間較大,。 ????作者為資深理財記者,，聯系方式 [email protected] 相關稿件
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