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????特約記者: 舒眉

????當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的熱點,，無疑仍然是京津塘,、長三角及珠三角三大區(qū)域。這里是中國經(jīng)濟的夢工廠,，如同上個世紀(jì)的美國西海岸,。而這些區(qū)域中的上海,、北京、廣州和深圳四大城市,，由于其獨特的地位以及在市場份額,、開發(fā)水平等指標(biāo)上的優(yōu)勢，早已是眾多買家的追捧對象,。2004 年的宏觀調(diào)控雖然涉及房地產(chǎn)業(yè),，但政府主管部門明確表示，全國的房價不存在大跌的可能性,，而我走訪的業(yè)內(nèi)專家也依然建議將房地產(chǎn)納入經(jīng)理人的投資理財組合中,。

????上海──房價漲勢趨緩，后勁最足

??? “上海樓市還存在很大的潛力,，特別是在市中心,。”面對宏觀調(diào)控的調(diào)整壓力,，戴德梁行的執(zhí)行董事吳少聰依然信心十足,。“宏觀調(diào)控主要是 在土地和資金鏈上施壓,，但是現(xiàn)在銷售的新房是二年前開始興建的項目,，所以供應(yīng)短缺的效應(yīng)真正顯現(xiàn)還需要兩年的時間?！?/p>

????“這里樓市的潛力是驚人的,，之前誰也沒有料到，上海能夠有連續(xù)四年蓬勃興旺的牛市,?！比A潤置地的上海有限公司董事總經(jīng)理陳凱也這樣描述他今年在上海的感受。

????他們的良好感覺,，是隨房地產(chǎn)業(yè)對上海經(jīng)濟發(fā)展的影響與日俱增的,。

????房地產(chǎn)業(yè)是上海的支柱產(chǎn)業(yè)，而上海帶動了整個長三角的經(jīng)濟發(fā)展,，經(jīng)濟水平全國首屈一指,。上海人均 GDP 多年保持兩位數(shù)的增長，2003 年已達到 5,642 美元,；外商直接投資實際到位達 58.5 億美元,，雄踞中國所有城市首席。這里發(fā)展勢頭迅猛,，8 條軌道交通線建設(shè)全面展開,，世博等多項重大市政建設(shè)工程在進行中；尤其是自 APEC 會議召開以來,，多次世界重大會議在上海召開,，吸引了海內(nèi)外各界人士的關(guān)注,；加上其區(qū)域本身所具有的經(jīng)濟、地理等各種優(yōu)勢,，目前上海在中國房地產(chǎn)市場上牢牢占據(jù)了首位,。

????基強聯(lián)行是一家專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，創(chuàng)始人陳基強經(jīng)常在中國飛來飛去,，對于各個城市的房產(chǎn)投資頗有研究,。“根據(jù) 2004 年上海新樓盤銷售情況的統(tǒng)計,，當(dāng)前滬上房價在 6,627 元 / 平方米左右,，為中國最高。現(xiàn)在,，上海市中心房價比較穩(wěn)定,，而周邊地區(qū)則在一定范圍內(nèi)波動，原因是上海市政府希望通過擴大供應(yīng)量緩解供少于求的市場狀況,，抑制房價的過快增長,。但是，由于新開發(fā)的供應(yīng)量集中在外環(huán)線以外的周邊地區(qū),，所以如果進行住宅投資,，這一區(qū)塊的增長潛力非常有限?！?/p>

????來自專業(yè)研究機構(gòu)戴德梁行的報告佐證了陳基強的觀點,。2004 年上海房地產(chǎn)部門降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，將有 500 萬平方米中低價住宅提前上市,，加上每年 300 萬平方米的配套商品房,，800 萬平方米的中低價住宅將對房地產(chǎn)市場造成沖擊。這將促使上海商品房市場結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)發(fā)生改變,，并在一定程度上緩解市場過熱的現(xiàn)狀,。

????“未來幾年，市中心的新房供應(yīng)量會越來越少,，因為中心城區(qū)的空地越來越少,，而上海的人口基數(shù)大,，流動人口數(shù)量也逐年遞增,，所以這里的投資價值將在未來進一步體現(xiàn)?！闭髧H有限公司副總裁岳崢這樣描述未來幾年上海的房地產(chǎn)投資價值,。正大是介入上海房地產(chǎn)市場的堅決倡導(dǎo)者。

????“購買中心城區(qū)的服務(wù)式公寓,，是投資者的一個最佳選擇,?！标惢鶑妼τ谇皝碜稍兊耐顿Y者總是發(fā)出這樣的倡議。2010 年世博會召開之前,，上海的國際化程度會越來越高,，現(xiàn)在的服務(wù)式公寓入住率在 85％－95％ 之間，收益穩(wěn)定,；另一個好處是有 70 年的使用權(quán),，遇到樓市風(fēng)險，可以立即出售或者以信托收益憑證的方式出售,。

????北京奧運臨近,，重整市場

????作為京津塘區(qū)域的領(lǐng)頭羊和全國的政治、文化中心,，北京一直保持較好的發(fā)展勢頭,。2003 年，北京人均 GDP 達到 3,681 美元,，外來直接投資為 21.5 億美元,，在中國各城市中名列前茅。但過高的發(fā)展勢頭,、作為“首都”與生俱來的優(yōu)越感以及特定的城市文化,，使其城市消費傾向于追求一個“高”字，即高檔高價,。這種消費心態(tài)在房地產(chǎn)項目的操作中表現(xiàn)明顯,，致使產(chǎn)生了“首都效應(yīng)”，房價出現(xiàn)過早持續(xù)飆升的局面,。1997 年,，北京房價一度達到迄今為止的最高價── 5,478 元 / 平方米。由于發(fā)展過快過猛,，導(dǎo)致北京房地產(chǎn)市場近兩年持續(xù)走低,。到 2003 年，房價降至 4,456 元 / 平方米,。北京市政府采取了一系列相應(yīng)措施,，自 2003 年始，加大了經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量和中低價住宅的供應(yīng),，同年北京經(jīng)濟適用房成交量占到整體商品房成交量的 29％,，為房產(chǎn)市場大大降溫，房價矛盾開始得到一定程度的緩解,。

????對北京來說,，2008 年奧運會將是一個獨一無二的機遇。由于奧運會的舉辦將使中央提前兩年停止審批新樓盤開工,，因此開發(fā)商正在超前運作開發(fā)項目,。供應(yīng)量的加大和有效需求有限,，使 2004 年北京市場的整體價格趨于下降?！氨本┈F(xiàn)在 CBD（中央商務(wù)區(qū)）寫字樓售價過高,，建議投資者在購買這些物業(yè)的時候持謹(jǐn)慎態(tài)度?！痹谡劦奖本┦袌鰰r,，陳基強向投資者提出了建議?！岸诮袇^(qū)的住宅方面,，投資者還能夠發(fā)現(xiàn)機會，這里的住宅投資價位在 5,000－8,000 元 / 平方米,，在國貿(mào)以東,、長安街以南，在三環(huán)到五環(huán)的中央商務(wù)區(qū)內(nèi),，或者在奧運板塊附近,，投資的機會也比較多?！?/p>

????廣州──房價走低,，前景穩(wěn)定

????廣州地處珠三角中心，經(jīng)濟發(fā)達,，人均收入水平位居全國前列（2003 年廣州人均 GDP 為 5,790 美元,，居全國首位）。但與上海,、北京相比,，廣州經(jīng)濟對外關(guān)聯(lián)度較弱（2003 年外商直接投資額為 25.81 億美元），只是一座區(qū)域型城市,。

????然而,，與中國另外三座房地產(chǎn)一線城市相比，廣州是近年唯一房價下跌的城市,，其平均房價已經(jīng)連續(xù)三年下跌,，相對于北京、上海,、深圳,，廣州房價可謂低廉。今年 1－5 月平均房價 4,716 元 / 平方米,。最新調(diào)查顯示,，今年二季度廣州房地產(chǎn)企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況景氣指數(shù)是 120.3，比一季度下降 2.1 點,。城市的快速擴張是導(dǎo)致廣州房價下跌的根本原因?，F(xiàn)在，不少投資商開始把目光從城內(nèi)收回來,，放眼于郊區(qū),。在市內(nèi)樓盤苦苦爭斗之時，郊區(qū)及周邊城市大盤卻是一片龍騰虎躍的景象,。新城區(qū)的快速擴張,，大量樓盤的開發(fā)，大量新區(qū)住宅的供應(yīng),，大大稀釋了廣州房價,。因此，市郊盤開發(fā)大勢將不可逆轉(zhuǎn),。與北京的城市文化相比較,，廣州的市民文化更注重生活消費而非住宅消費，因此也使近年的廣州房價保持較低的合理水平,，沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,。

????2004 年廣州房地產(chǎn)市場是比較穩(wěn)定的，沒有大的波動,。隨著整個經(jīng)濟形勢越來越好,，廣州市的投資環(huán)境也在日益改善，對房地產(chǎn)的新需求將擴大,。同時,，隨著政府對土地的控制的加強，高收入,、低房價使置業(yè)者能夠比較滿意地達到置業(yè)目標(biāo),。不少投資商看到了廣州住宅的投資價值，相信通過合理,、有效的市場引導(dǎo),，廣州房地產(chǎn)市場再

????現(xiàn)輝煌將指日可待。但與上海及北京相比,，其房價預(yù)期仍將保持相對較低水平及增長幅度,。

????深圳──移民城市，重在求穩(wěn)

????深圳是中國對外開放的窗口,，吸引了眾多海內(nèi)外客商,，2003 年人均 GDP 為 5,558 美元，稍低于廣州及上海,；外商直接投資實際到位達 46.02 億美元,，高于廣州及北京，低于上海，展現(xiàn)了較強的經(jīng)濟活力,。購房人群中,，海外人士比例逐年遞增，給深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了活力,。

????這里擁有持續(xù)景氣的房地產(chǎn)市場,，2003 年平均房價為 5,680 元 / 平方米，居全國第一,。作為經(jīng)濟特區(qū),，深圳是中國改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，城市建設(shè)時間短,，也導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性普遍比較差,，市場波動較其他城市明顯。如近期寫字樓市場銷售活躍,，就與稅務(wù)稽查有關(guān),。同時，深圳房地產(chǎn)市場的操作水平較高,，本地的房地產(chǎn)上市公司眾多,，因此地產(chǎn)公司在資金積累上具有優(yōu)勢。

????除此之外,，深圳具有國內(nèi)最大規(guī)模的房地產(chǎn)租賃市場,。作為一個商務(wù)城市，隨著城市化進程的不斷加快,，較高的生活成本,、較多的常住人口和流動人口使得租賃房屋成為解決居住問題的一大途徑。綜合各種因素,，深圳租賃市場的鞏固是必然的,。

????深圳與香港一衣帶水，互相融合,，港商在深圳開發(fā)的住宅不在少數(shù),。珠三角的城市融合給深圳提供了房地產(chǎn)發(fā)展不可多得的市場機遇。只要深圳把根扎緊,，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必將持續(xù)景氣,，更進一步。