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????作者: 姜汝祥

????目前,，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)或公司中存在著太多的怪現(xiàn)象,，比如: 最優(yōu)美的詞句不是出現(xiàn)在文學(xué)作品中，而是出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告里,；地產(chǎn)界公司老總的出身是最多樣的,，從官員、學(xué)者,，到律師,、廣告人，甚至有記者,、導(dǎo)演,，應(yīng)有盡有；最優(yōu)秀的企業(yè)錢(qián)多了之后,，最想進(jìn)的是房地產(chǎn)業(yè),，這方面前有聯(lián)想、美的,、雅戈?duì)?，最近又在傳華為也要這樣做。

????當(dāng)我們對(duì)這種現(xiàn)象感到奇怪時(shí),，一個(gè)很自然的解釋出現(xiàn)了: 房地產(chǎn)很特殊呀,！土地的供給很有限，而且擁有者是政府,；房子建造必須在本地進(jìn)行,，無(wú)法工業(yè)化生產(chǎn)。所以,，這個(gè)行業(yè)無(wú)法真正像冰箱,、彩電等行業(yè)那樣充分競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)目前的種種怪現(xiàn)象是自然的,。

????房地產(chǎn)行業(yè)或者房地產(chǎn)公司真的這么特殊嗎,？

????最近，我們研究了美國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)普特公司（Pulte）,，這是一家《財(cái)富》美國(guó) 500 強(qiáng)公司,，2003 年銷售額是 90 億美金，占全美國(guó)住宅市場(chǎng)份額大約 4%,，其業(yè)務(wù)延伸到阿根廷,、墨西哥,、波多黎各等。

????我們研究的時(shí)候,，基本的出發(fā)點(diǎn)是想回答以下問(wèn)題: 房地產(chǎn)公司是不是真的像有人說(shuō)的那么特殊,？結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn),，普特公司從 1956 年成立到今天成為美國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)袖,，有過(guò)很多變化和創(chuàng)新，但有兩點(diǎn)是始終如一的:

????第一是專業(yè)化,。普特剛成立的時(shí)候,，業(yè)務(wù)主要集中在底特律郊區(qū)，主要是修建居民住房和部分商業(yè)用房,。50 年代末,，公司就進(jìn)行了業(yè)務(wù)收縮: 停止商用住宅建設(shè)業(yè)務(wù)，專注于居民住宅建設(shè)業(yè)務(wù),。到現(xiàn)在,，普特公司的業(yè)務(wù)仍然完全專注于民用住宅。

????第二是質(zhì)量與客戶,。普特公司說(shuō),，五十年來(lái)，自己所有的成功都建立在一個(gè)始終不變的理念之上,。這就是: 選擇在最合適的地方建最好的房子,，保證客戶體驗(yàn)價(jià)值。

????不過(guò),，在 80 年代之前,，整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的確存在“小公司效應(yīng)”。從 90 年代開(kāi)始,，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“整合期”: 比如普特公司從 90 年代中期到目前為止的十年，其銷售額總量是過(guò)去 40 年總和的兩倍,。而普特公司真正意義上的管理,，也是在 80 年代中期才開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)普特公司推出了服務(wù) / 原材料供應(yīng)商質(zhì)量領(lǐng)先計(jì)劃（PQL）,，并為公司所修建的房屋的結(jié)構(gòu)和原材料進(jìn)行商業(yè)質(zhì)量保險(xiǎn),。

????通過(guò)這些努力，普特公司在兩個(gè)方面做到了行業(yè)領(lǐng)先: 一是以客戶細(xì)分為支撐的精細(xì)化運(yùn)營(yíng),，被美國(guó)《商業(yè)周刊》盛贊為“最受消費(fèi)者歡迎的 50 家公司”之一,。二是以并購(gòu)和戰(zhàn)略結(jié)盟為基礎(chǔ)進(jìn)行的戰(zhàn)略擴(kuò)張大見(jiàn)成效，成為美國(guó)“活躍長(zhǎng)者”（active adult）住宅市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者,。

????美國(guó)最近幾年的房地產(chǎn)興盛,，很大程度上與利率下降有關(guān),。當(dāng)最近美國(guó)利率開(kāi)始回升的時(shí)候，普特公司不僅沒(méi)有降低其利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo),，反而調(diào)高了目標(biāo),。為什么？普特公司管理層對(duì)此解釋道: 我們已經(jīng)具備了不依賴外在因素獲得高速增長(zhǎng)的機(jī)制,，我們是靠土地的戰(zhàn)略性儲(chǔ)備與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)獲得更高的利潤(rùn),。在過(guò)去十年的發(fā)展中，普特公司的業(yè)績(jī)已經(jīng)證明,，在宏觀經(jīng)濟(jì)走低的時(shí)候,，公司的增長(zhǎng)率能做到比對(duì)手更高！

????與此對(duì)應(yīng)的宏觀背景是,，美國(guó)房地產(chǎn)在最近 20 年的平均投資回報(bào)率是 11.9%,，而美國(guó)所有產(chǎn)業(yè)平均投資回報(bào)率是 11.7%。在最近二十年,，美國(guó)最大的五家房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從 5% 上升到 15%,。

????這說(shuō)明了什么？首先,，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個(gè)暴利行業(yè),，而是一個(gè)平均利潤(rùn)行業(yè)。其次,，當(dāng)一個(gè)行業(yè)回歸平均回報(bào)行業(yè)的時(shí)候,，大公司就容易形成。這種對(duì)應(yīng)關(guān)系同時(shí)還說(shuō)明了一個(gè)基本的道理: 只要一個(gè)行業(yè)所提供的產(chǎn)品是商品,，而不是社會(huì)公共品,，這個(gè)行業(yè)就將遵循基本的市場(chǎng)規(guī)則: 企業(yè)的成敗將主要由企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力決定，而不是由外在資源或地位決定,。那怕是房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè),，最終也會(huì)發(fā)展到與彩電、冰箱一樣充分競(jìng)爭(zhēng)的地步,。

????反過(guò)來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),。當(dāng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的宏觀政策愈來(lái)愈市場(chǎng)化、法制化之后,，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生什么變化,？我相信，一個(gè)很自然的結(jié)果是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將像美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣,，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的局面,。這種局面下，公司的強(qiáng)弱將主要由公司競(jìng)爭(zhēng)力而不是土地或資金等外在要素所決定！

????在這種邏輯下看目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司,，會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分公司目前的優(yōu)勢(shì)都注定是暫時(shí)而短暫的,。因?yàn)槲覀兇蟛糠止镜哪芰χ饕⒃谕恋厣希⒃谧≌袌?chǎng)過(guò)剩的需求上,。

????為什么有那么多不同出身的人,，不管是官員、記者還是演員,，轉(zhuǎn)眼就可以成為土地大佬,？原因在于只要他拿到第一手好地，怎么都賺錢(qián),。為什么有那么多優(yōu)美的文學(xué)詞句會(huì)突然出現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的廣告上,？原因在于消費(fèi)者對(duì)住房的需求已經(jīng)被壓抑 40 多年了，目前是所謂的“爆發(fā)期”,。同樣,，為什么那么多公司都要擠進(jìn)地產(chǎn)？原因在于這個(gè)市場(chǎng)的巨大利潤(rùn)與不規(guī)范,。

????有一句話說(shuō)得好,，留得青山在，不怕沒(méi)柴燒,?？扇绻嗌搅舨蛔。裉烊兆赢惓：眠^(guò)的房地產(chǎn)公司又當(dāng)如何,？