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樓市弄潮
????他們搶購房子,，再轉(zhuǎn)手倒賣，然后又去追逐下一個熱點,。如今這些投機者坐在了火山口上 ????作者: Grainger David ????扎雷?塔馬塞比安（Zareh Tahmassebian）正在前往菲尼克斯市,，去視察自己在那里的兩套房子中的一套，但他迷路了,。很少有人開車回家會迷路,，不過，塔馬塞比安還從沒到過他那些特別的住所,。原因有幾個: （1）他沒打算搬進那些房子里住; （2）他住在拉斯維加斯,，不在菲尼克斯; （3）他在菲尼克斯地區(qū)還擁有六套住房以及另外七套住房一半的所有權(quán)?！坝袝r候很難認清路,，”他說。 ????塔馬塞比安只有 22 歲,，身材高大,，性格和藹，穿戴完全像一個初出茅廬的投機客: 黑褲子,，藍白線條襯衫,，袖扣，卡地亞（Cartier）手表,，黑色翻毛皮平底便鞋,，無框紫色太陽鏡。他是亞美尼亞移民的兒子,，過去四年在拉斯維加斯做房產(chǎn)抵押銀行家,。據(jù)他稱,，去年他拿到了 25 萬美元的薪水和傭金。那天,，他為了“視察施工進度”飛到了亞利桑那,。他要視察的房子位于科拉蘭奇小區(qū)，為美國最大的建筑商之一 KB Home 公司所建?，F(xiàn)在,，他已經(jīng)來到住房的大致所在，駕駛著一輛租來的白色克萊斯勒 300M,，沿著 10 號高速路向西南方向巡行,，可他并不清楚具體方位?！澳抢锸请仁袉?？”他問?！拔蚁胛以谀抢镉袔滋幏孔?。” ????汽車又走了好幾英里,，沿途只看見沙漠,、仙人掌和野草。顯然,，塔馬塞比安錯過了拐彎路口,。他一邊下高速路，一邊用手機打給他的經(jīng)紀人: “救星,，我的房子在哪兒,？”為了得到更多幫助，他還用另一部手機打給 KB Home 公司,。一會兒,，他把兩部閃閃發(fā)光的銀色掀蓋手機都貼在了耳邊上。公路上,，汽車在出口坡道危險地左右飄忽起來,，我伸過手去抓住方向盤?！皼]事！”他小聲對我說,，用頭指向他的褲子抵著方向盤背面的地方,。“我能用膝蓋開,?！?/p> ????我們終于到達了第一處建筑工地,，位于樂園大道（Paradise Lane），塔馬塞比安開始了視察,?！翱匆娺@木材了嗎？”他說,，用手指著那搭建在尚未完工的房子上的板條支架,。“它為我掙了錢,。我還沒有得到它,，但我已擁有所有權(quán)。我交了 10% 的首付,，還沒開始還貸呢,，可這房子已經(jīng)漲了 45,000 美元。這個國家真是神奇,！” ????這個國家正熱衷于房地產(chǎn),。全美房地產(chǎn)投資者協(xié)會（National Real Estate Investors Association）的地方分會數(shù)已經(jīng)從 2002 年 44 個增加到現(xiàn)在的 170 個。去年出版 了 86 部有關(guān)房地產(chǎn)投資的著作,，比 1998 年增長了近兩倍,。甚至連電視真人秀也加入了這次熱潮: 學(xué)習(xí)頻道（Learning Channel）將在今夏播出一檔關(guān)于在圣迭戈炒房活動的節(jié)目，主持人是一位女士,，她曾在過去 7 年里購買并倒賣了 40 多套房子,。 ????節(jié)目還將說到房產(chǎn)升值！這個話題無人不說,，無論是你的鄰居,、你的老板還是你自己，所以你肯定有所耳聞,。2000 年以來,，紐約市家庭住房的中位數(shù)單位價格躍升了 77%，邁阿密為 92%,，圣迭戈 105%,。Economy.com 網(wǎng)站的經(jīng)濟學(xué)家馬克 贊迪（Mark Zandi）說: “房地產(chǎn)業(yè)在全美范圍內(nèi)空前活躍?！?/p> ????在能體現(xiàn)房地產(chǎn)熱的各種現(xiàn)象中,，最有說服力的是塔馬塞比安這類投機者又殺回來了。這類投機者大約每十年出現(xiàn)一次,，從眼前盛行的商業(yè)活動中攫取好處,。他們意在成為商業(yè)周期達到最高峰時的弄潮兒，然后非常巧妙而適時地在行情大跌之前退出,，把災(zāi)難留給身后的傻瓜,。（他們還像漁夫那樣,，特別喜歡夸大自己的捕獲數(shù)量。）近來,，投機者的數(shù)量成倍增長,，在每次社交聚會上，你都能聽到哪個牙醫(yī),、花店老板或是精神科醫(yī)生買下了三四套房子,，已經(jīng)賺了不少。今年 3 月份,，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會估計,，投資者占到了購房民眾總數(shù)的 23%，這一數(shù)字包括那些購買了第二套住房的人,。據(jù)抵押貸款公司估計,，在這些人中，完全以投資為目的的購房者占到了 10%,。這一比例比美國此前的最高紀錄高出一倍,。 ????亞利桑那州立大學(xué)房地產(chǎn)中心主任杰伊?巴特勒（Jay Butler）說: “現(xiàn)在已經(jīng)有了專門以投資房地產(chǎn)為生的人。他們是些半專業(yè)和業(yè)余的投資人,，一心想要過上自立自足的生活,。投資房產(chǎn)正是他們實現(xiàn)經(jīng)濟自主的途徑。這種做法直接取自從前股市上的當日短線交易人,?！?/p> ????與 20 世紀 90 年代后期的股市泡沫做一比較，你可能會覺得,，這場炒房盛會過不了多久就要結(jié)束了,。至少過去兩年來，分析師,、專家還有像本刊等一些雜志一直在這么說,。只是實際情況并不是這么回事，至少現(xiàn)在還不是,。商務(wù)部不久前剛剛宣布說,，新房銷售 3 月份上漲了 12.2%，又創(chuàng)了新高?，F(xiàn)在看來,，2005 年又會是一個破紀錄的年份。 ????這到底是怎么回事??！ ????為了解答這個問題，《財富》雜志到洛杉磯,、拉斯維加斯,、菲尼克斯、奧斯汀和邁阿密參觀一些樣板房和未竣工的小區(qū),，出席了幾場研討會,，與房地產(chǎn)投機者（這些人喜歡被叫做“房地產(chǎn)投資人”）一起排隊購買公寓。這個投機群體急不可待地撲向火暴的樓市,，搶在房價飛漲之前,，盡可能多地弄到房子。然后,，他們會轉(zhuǎn)移到另一個樓市看好的城市,。他們當中許多人都承認，他們身處泡沫之中,，泡沫遲早會破裂,。但他們不認為這會傷害他們的市場。就算真有傷害,，他們也能適時地全身而退,。所以盡管有這樣那樣的警告，盡管他們當中也曾有幾個發(fā)出過動搖的聲音,，但大多數(shù)人依舊像圣誕節(jié)過后清倉甩賣時心急火燎的顧客一樣,，迫切不改，瘋狂如故,。 ????要評估房地產(chǎn)熱到了什么程度,，可以去 4 月份在洛杉磯舉辦的房地產(chǎn)博覽會（Real Estate Wealth Expo）看看（口號是: “一周賺百萬”）。博覽會的地點在洛杉磯會議中心（Los Angeles Convention Center）,，是一場有 4.6 萬 人參與,、為期兩天的火爆聚會。期間,，你可以聆聽到許多名人的建議,，如房地產(chǎn)大亨唐納德?特朗普（Donald Trump）、暢銷書作家羅伯特?清畸（Robert Kiyosaki）,、煽情演講家托尼?羅賓斯（Tony Robbins）和嘻哈歌手拉塞爾?西蒙斯（Russell Simons）,。你可以想象一下當時的情景: 巨大的展廳里突然播起商業(yè)信息廣告，推銷者與觀眾雜處其間,，將彼此帶入快速致富的狂想,。 ????展廳里安排了 100 多個展位，銷售的產(chǎn)品從邁阿密的分套出售公寓到按摩設(shè)備,，應(yīng)有盡有,。展廳里安裝了一種像電話亭一樣的小屋，名叫“錢庫”,，里面堆著大量假鈔,，氣流將假鈔吹得在小屋內(nèi)亂飛,，人們可以進到里面玩搶抓鈔票的游戲。在一次商業(yè)地產(chǎn)研討會快要結(jié)束的時候,，有位名叫斯科特?希爾（Scott Scheel）的發(fā)言者向聽眾提供購買其“培訓(xùn)包”的機會,，培訓(xùn)包里含有幾本書和幾張 DVD，售價高達 1,620.50 美元,，而這還是所謂的“折扣價”,。收銀臺邊聚集著大批購買者，用信用卡也不成問題,。 ????這樣的熱鬧很適合發(fā)生在洛杉磯,，因為加利福尼亞正是當代房地產(chǎn)投機者的誕生地。1997 年,，加利福尼亞平均房價是 186,490 美元,，如今已經(jīng)到了 495,400 美元。漲幅如此之快的市場,，正是培育投機行為的完美溫床，加州投機現(xiàn)象自然令人吃驚,。比如,，在 2003 年 5 月至 2004 年 5 月，洛杉磯在售后六個月內(nèi)即轉(zhuǎn)賣的房屋數(shù)量猛增了 47%,。 ????隨著價格膨脹,，加州房產(chǎn)變得越發(fā)昂貴，投機難度也越來越大了,，因為開發(fā)商開始在售房合同中加入所謂的反投機條款,。條款規(guī)定，購房者必須提供確實想在新購住房中居住的證據(jù),。若房子在一年內(nèi)被賣出,，購房者會受到一連串的處罰,。 ????不過,，單純將房產(chǎn)套現(xiàn)的吸引力并不大,。因為個人在投資房地產(chǎn)后,，若在六個月之內(nèi)再度購買了價值相等或更高的房產(chǎn),，便可以遞延先買房產(chǎn)的銷售稅。這便強烈地促使投機者將炒房的收益再投入購買更多的房產(chǎn),，但在加州，已經(jīng)不能這么做了,。加州不再是個好選擇,，那么還有別的地方嗎？ ??? 拉斯維加斯: 舉債購房 ??? 在拉斯維加斯杜朗戈希爾斯（Durango Hills）高爾夫球俱樂部舉行的投資集會上,，一位 30 來歲的金發(fā)女人黛比?史密斯（Debbie Smith）正被一個許多當代房地產(chǎn)投機商面臨的難題困擾: 回憶自己到底有多少套房子?！拔覀冇兴?、五,、六,、七、八……等一下,，讓我想想,，”黛比說。 ????她開始掰手指,，數(shù)她的房子,，還隨口說出那些小區(qū)的名字: “帕爾米拉、特拉奇那,、克里夫夏多……” ????還沒數(shù)完,，她的丈夫、和她一起主持這個每月一次的聚會的賈森?瓊斯（Jason Jones）插話幫忙: “還有查理斯頓山的那間小房子,?！?/p> ????“還有馬拉拉哥，”黛比說,?！耙还捕嗌倭耍渴?12 套嗎,？我再想想,，看還有沒有了……” ????黛比拿出一張名片，在背面寫下那些社區(qū)的名字,，它們大多位于拉斯維加斯,，但也有在博伊斯和阿爾布奎爾克的。這一次,，她數(shù)出了 12 套,。她停了下來。 ????“哦！在索拉納還有,?！彼蝗宦冻隽藲g快的表情，仿佛一縷陽光沖破了云霧,。她那精心修飾過的眼睫毛在不停地眨動,。“這周我們付了貸款手續(xù)費,。天,！我在密西西比還有一套。我忘了,。14 套了,。”（實際上,，這兩口子一共有 20 套房子,。他們忘了去年冬天買下的幾套住房。） ????黛比從前是位老師,，賈森從前是金融顧問,。你不會奇怪，他們都是加利福尼亞人,。盡管加州房產(chǎn)大漲未曾令他們獲益,，但也肯定引起了他們的關(guān)注。從 2002 年起,，他們應(yīng)用了從著名房地產(chǎn)大師羅伯特?艾倫（Robert Allen）那里學(xué)來的經(jīng)驗,，在網(wǎng)上買下了佛羅里達州五套即將取消贖權(quán)的房子，每套僅投入 1,000 美元,。起先這些房子的租金還抵不上持有它們的費用,，他們?yōu)榇颂澚艘恍╁X。隨后,，他們便看著它們的價值大幅提升,。他們迷上了這行。 ????2003 年夏天,，他們搬到了拉斯維加斯,，這是一個活力初現(xiàn)的市場。2004 年,，那里的房價上漲了 49%,，投機者蜂擁而來。黛比和賈森開始搶購房子,，首付金額最高為房價的 20%,，最低為 5%,。他們說，他們花光了全部 14 萬美元的積蓄,，但只買下其中七套房子,。 ????購買其他房子，靠的是充分利用投機者最喜愛的手段: 舉債,。沒錢了,，他們就從家人、朋友和當?shù)胤刨J者那里借來 40 萬美元,，用作購房首付款,。大多數(shù)房子采用的是可調(diào)節(jié)利率，即采用購房后三至五年內(nèi)的優(yōu)惠利率; 而他們從這些房子得到的租金與總每月還貸額大致相抵,。 ????如今,，這對夫婦估計，他們 20 套房子的價值大約為 800 萬美元,。果真如此（除非賣掉它們，沒人清楚到底值多少錢）,，屬于他們的財產(chǎn)總值已達 400 萬美元,。 ????他們說，這一個數(shù)字就是他們的全部凈資產(chǎn),。這些房子目前還沒出手,，但他們不著急。他們計劃在需要現(xiàn)金的時候賣掉房子,，剩下的留下來供養(yǎng)老之用,。“這樣做有風險,，”黛比承認,，“可我確實覺得它比股市的風險要小得多。即使市場破滅了,，你也不至于一文不剩,，不像股票那樣價值會一直跌到零。我覺得這么做特別刺激,，并不是很嚇人,。” ????投資聚會有關(guān)網(wǎng)絡(luò)化的討論結(jié)束后,，一位身穿夏威夷襯衫的矮個男子走到黛比夫婦面前自我介紹,。他叫凱爾文?中曾根（Kelvin Nakasone）。他要發(fā)表一項公告: 在他的房地產(chǎn)投資導(dǎo)師的幫助下,，他買下了一套新房,。 ????他的什么,？40 歲的中曾根是中學(xué)手語老師，與當會計的妹妹一起投資,。他的話表明,，他是魯斯?惠特尼（Russ Whitney）導(dǎo)師活動的學(xué)員?；萏啬崾侨珖鴰装傥环康禺a(chǎn)顧問中的一位,，眼下正在商業(yè)信息廣告中頻頻亮相?；萏啬岬挠媱潪橹性峁┝艘晃弧皩?dǎo)師”,，給他上了為期一周的房地產(chǎn)速成課，此后還每周以電話的形式向他提供一次“特別指導(dǎo)”,，還請他到佛羅里達珊瑚角等地參加多種培訓(xùn)研討班,。中曾根為此支付了 3.5 萬多美元。（黛比后說來: “唉,！有些活動確實很好,。可聽他的口氣,，好像是覺得有些貴,。”） ????中曾根于去年 10 月開始參加活動,，12 月在拉斯維加斯買了房子,。他買房花了多少錢？“不記得了,，”他愉快地說,。有關(guān)泡沫的討論讓他感到擔心嗎？“我能預(yù)見到將發(fā)生什么,，”他說,。“我知道過不了多久,，許多申請了只付利息抵押貸款的人要有麻煩了,。” ????他也許是對的,。采用只付息抵押貸款,，借貸人不必償付本金，這樣一來,，他的還貸金額就較傳統(tǒng)的抵押貸款為少，從而可以負擔得起價格更高的房子,。這種貸款一向被認為存在風險,。2001 年,，只付息抵押貸款僅占美國全部抵押貸款的 1.6%?？扇ツ?，卻達到了驚人的 31%。如果說有什么跡象表明樓市一旦出現(xiàn)低迷會使大批人陷入困境的話,，正是這個只付息抵押貸款的比例,。 ????那中曾根采用的是哪種抵押貸款呢？“只付息,，”他說,，“我沒有交首付,。但對于投資者來說,，這是合理的,。我們的月供少了。我要賣房獲利,，所以我才不在乎申請只付息貸款,。你不知道我是夏威夷人嗎？那兒的房產(chǎn)價值漲到了峰值,，同樣的情況在這兒正在出現(xiàn)，所以我知道將會發(fā)生什么,?！彼拿妹秘撠熇碡敚f房子已經(jīng)升值了 5 萬美元,?！拔乙纯矗罱K會是什么樣,？”他說,。 ????菲尼克斯: 利用制度 ????55 歲特里什?唐?弗朗西斯科（Trish Don Francesco）身穿一件亞洲樣式的鮮紅色襯衫,，戴一副紅色眼鏡，正在注視著一張不斷擴張的菲尼克斯郊區(qū)的地圖,。唐?弗朗西斯科經(jīng)營著大都會人公司（Metropolitan），這是菲尼克斯一家從事房地產(chǎn)組合管理的企業(yè),，房地產(chǎn)組合管理在這個城市近來十分活躍,。在她旁邊的一塊圖板上,，列出了最近購房者的名單，其中有人在上個禮拜買了 20 多套房子,。她已經(jīng)很久沒有休過假了,。“親愛的,，我在樓市火的時候從不度假,，”她說。 ????正當拉斯維加斯的樓市開始黯淡之際,，菲尼克斯的樓市又火了起來。聽到了投機熱席卷拉斯維加斯之后所發(fā)生的事情,，大都會人公司等當?shù)胤康禺a(chǎn)公司開始直接與加利福尼亞投資者聯(lián)系,。唐?弗朗西斯科向加州各地發(fā)送了幾百萬份直接營銷傳真。據(jù)她估算,，一年半以來,，有 700 多位加州投資者走訪了她的辦公室，其中有一半以上購置了房產(chǎn),?！拔覀兊綑C場接送他們，”她說,?！盀槭裁匆廛嚹兀坑袝r他們可能會在這兒呆上六個小時,。盡管如此,，他們當中許多人不需要去看房子。他們到這兒后,，看看房價,，然后說: ｀25 萬美元？我要兩套?。А?/p> ????去年,，在菲尼克斯，自認為是投資人的購房者增長了一倍多,，達 2,703 人,。據(jù)當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)研究公司 Infocom 統(tǒng)計，2004 年菲尼克斯地區(qū)售出的房子中有 18% 被他們買走,。菲克尼斯的建筑商擔心,，投機熱會傷及他們的主營業(yè)務(wù)，于是很快便頒布了類似的反投機條款,。這些條款在加利福尼亞和拉斯維加斯實施的效果很好,。 ????然而,，去年秋天這些舉措在菲尼克斯開始實行之時，正有太多的投資人涌向這座城市,。反投機條款生效后沒多久,，一輛滿載拉斯維加斯投資者的卡車就開到了大建筑商托爾兄弟公司（Toll Brothers）的一個建筑工地的流動售樓車前。據(jù)托爾兄弟的發(fā)言人介紹,，這伙人對被拒絕在這個火爆市場上投資很氣惱,，把現(xiàn)場的售樓小姐嚇得手足無措，不得不請求總部支援,。這位發(fā)言人說,，“他們就是想廣置房產(chǎn)，不肯接受遭拒絕的事實,。他們試圖爬進售樓車把定金交給她,。她只好把自己鎖在車里?！?/p> ????如今,，菲尼克斯的建筑商會告訴你，他們合同里新制定的反投機條款已經(jīng)解決了問題,。然而,，前面說的那個擁有多套房子、會用膝蓋開車的扎雷 塔馬塞比安的情況卻完全不是這樣,。他在規(guī)定生效后仍在菲尼克斯買了好幾套房子,。塔馬塞比安是怎么鉆這些規(guī)定的空子的？聽他說起來,，還挺容易: 每當有小區(qū)的樓盤難以售罄之時,，一些建筑商的銷售代表，如 KB Home 公司,，就會打電話通知他?！拔疑踔敛还芊孔釉谀膬?，”塔馬塞比安說?！澳惚仨氉龊民R上動手的準備,。”[在談及此舉違反規(guī)定時,，KB Home 公司的發(fā)言人德里克 霍爾（Derrick Hall）泰然自若,。“這是個完善的體制嗎,？”他說,，“不,，不是。它是用來嚇唬人的,?！盷 ????有幾次，塔馬塞比安甚至還參加了盛大的社區(qū)開門儀式,，這一活動通常是為那些“終端用戶”舉辦的,。建筑商所說的“終端用戶”，是指確有計劃購房居住的人,。這些社區(qū)開門儀式也是一場銷售活動,，邀請那些有望購房者和他們的家人一起參加抽獎，選出那些幸運的新房主,。在認購者過多的社區(qū),，抽獎的氣氛十分緊張。在有些地方,，氣氛熱烈得就像賽前啦啦隊的表演,。中獎?wù)弑贿x出后，幸運家庭的名字被登在記分牌上,。他們會得到一枚徽章,，有人為他們拍照，全體都為他們鼓掌,。 ????為了維持排場,，建筑商通常會堅持讓塔馬塞比安出席儀式，盡管他們知道他是一個投資人,。受到邀請后,，他登上了去菲尼克斯的飛機，跳進他那輛標準 300M 車,，全速狂奔到售樓辦公室,。“有時,，我感到有點不適,，”他說?！拔乙粋€人去那里,，和那些家庭一起吃雞蛋餅，每公布一個中獎?wù)叩拿?，就會爆發(fā)出一陣掌聲和喧鬧聲,，而我只是在那里瞎溜達。” ????從去年拉斯維加維樓市開始降溫時起,，塔馬塞比安去了 20 多趟菲尼克斯,，去考查、購買和視察住房,。顯然,，他學(xué)東西很快。17 歲時,，他從表兄那里知道了什么是舉債經(jīng)營,，兩人在用餐時，表兄在一張餐巾紙上列出了舉債經(jīng)營的原則,。（“你能以 20 萬美元現(xiàn)金買一幢房子,，也可以通過首付 10% 的方式購買 20 幢房子。你想怎么做,？”）18 歲時,，他花了 12.6 萬美元買下了第一套房子，看到它升值后,，他決定不去念大學(xué)了,。（兩年半后，他賣掉了房子,，售價是 36.9 萬美元,。） ????塔馬塞比安在菲尼克斯買了 8 套房子，首付都是 10%,，連貸款手續(xù)費在內(nèi),，總投資為 15 萬美元。為了買下另外 7 套房子,，他和最好朋友的父親成立了有限合伙公司,。朋友的父親在 IT 業(yè)崩潰時賠了錢，正指望在樓市上賺回來,。兩人各付擔一半首付款,。 ????這些房子仍在燒錢: 塔馬塞比安說，他每月要在它們身上虧 3,500 美元,，因為他并不急著把 15 套都租出去,。“就是虧一點也沒關(guān)系,，我買它們是為了升值，”他說,。他估計,，這些房子的價值已經(jīng)從 200 萬美元漲到了 300 萬美元。他計劃在今后兩到三年內(nèi)將房子售出,，但就算那時樓市崩潰了（他也不希望這樣）,，也不意味著大禍臨頭,。他說: “你就拿著房子，等樓市回暖就行了,?！?/p> ????奧斯汀: 流動一族 ????一支由兩部汽車組成的房產(chǎn)投機車隊正在奧斯汀一帶巡行。我正坐在第二輛車─一部福特（Ford）Excursion SUV上,，同車的還有斯蒂芬和克里斯托爾?王夫婦（Stephen and Crystal Wong）,。車里傳出“”的雜音。那是在前面開路的經(jīng)紀人湯姆?波爾克（Tom Polk）在用步話機同他們講話,。他開著一輛黑色寶馬（BMW）,，聲音很尖?！翱吹贸鰜?，奧斯汀與達拉斯、圣安東尼奧有著重要的區(qū)別,，”他說,。“這點區(qū)別就是生活質(zhì)量,。” ????波爾克起勁地推銷,，因為王姓夫婦目前正處在得克薩斯州三天三地考察行程當中。昨天他們?nèi)チ耸グ矕|尼奧,。今天是奧斯汀,，明天要去達拉斯,。在此期間，他們計劃選購 15 套房子。王家是一個非醫(yī)療陪護服務(wù)公司的特許經(jīng)營商,，長期居住在舊金山，但他們一年半來已經(jīng)在菲尼克斯購買了 12 套房子,。在我采訪的時候，他們說,，這些房子已經(jīng)升值了 47%,，達 240 萬美元,。 ????現(xiàn)在,，他們開始出售菲尼克斯的幾幢獨立住宅,，并把錢投入到下一個看上去最有可能出現(xiàn)強勁增長的市場。在佛羅里達附近，找不到這樣好的市場，許多人認為那里已經(jīng)進入了長線投資時期。盡管在過去幾年，得州大多數(shù)大城市的樓市陷入停滯，但許多投機商還是看中了這個州,。數(shù)字也漸漸反映出了這一點: 3 月份,，奧斯汀獨立住宅的銷售量比去年全年猛增了 38%,。 ????王氏夫婦似乎在來之前就打定了主意,?！案鐑簜?，這地方實在便宜得很吶！簡直就像賤價股，”35 歲的史蒂芬說。他穿著薄荷色的肥大褲子,，藍灰色人字呢夾克和黃藍條紋領(lǐng)尖帶扣的襯衫,，脖子上掛著一副墨鏡。在湯姆細說當?shù)氐穆窐私ㄖ臅r候（“看那兒,，布什女兒光顧過的酒吧,，她因為未成年飲酒罪受到起訴……”）,，史蒂芬說出了他的想法,。“我決不認為美國會一直這樣下去,。”他說著,，眼睛看著車外點綴在得州半山腰上的新建住宅,?！澳悻F(xiàn)在就得搶奪利益。這就像又一次西部拓荒,。事實上，我現(xiàn)在有點動搖了，覺得自己過于冒險,。” ????正開著車的克里斯托爾今年 25 歲,。她身穿米色套裝，粉色襯衫,，粉色高跟鞋,，腕表也配著粉色的表帶。她急不可待向前趕路,，猛踩油門,，要超過黑色寶馬。湯姆趕緊呼叫她，要她恢復(fù)隊形。湯姆步話機關(guān)閉后,，她幾乎嚷了起來: “快點啊,，湯姆,。我要買房,！” ????如果說王氏夫婦與其經(jīng)紀人存在分歧,，這也許是因為他們以前從未謀面,。隨著人們對在遠離住所之處投資的愿望越發(fā)迫切，涌現(xiàn)出了大量幫助購買者接觸火爆市場的公司,。為王家找到湯姆 波爾克的是 ICG 集團（ICG Group），這是一家提供全面資產(chǎn)管理服務(wù)的公司，在舊金山和特拉維夫設(shè)有辦公室。波爾克自己也曾通過因特網(wǎng)找到過許多得州之外的投資者,，但 ICG 集團改變了他的業(yè)務(wù)。他說: “過去，我有 20% 的業(yè)務(wù)來自投資者,，現(xiàn)在投資者占到了 80%,，購房者只有 20%,。” ????終于,，車隊開到了本次考察的最后六個社區(qū),，停了下來。這六個小區(qū)基本上一模一樣,。從湯姆的寶馬車上走下了本次行程另外一家打算購房的人: 斯科特和琳達?希布內(nèi)爾夫婦（Scott and Lynda Hibner）,。這兩位居住在菲尼克斯，目前只在拉維斯加斯有投資,。斯科特認為,，房價浪潮正向東移動,，為此夫婦二人決定到奧斯汀地區(qū)闖一闖,?！八龔募永Ｄ醽喴频絻?nèi)華達、亞利桑那,，”他說,?！靶蝿菥褪侨绱耍蛘哒f看上去是這樣。我們希望找到另一個拉斯維加斯，但我覺得我們找不到了,?！?/p> ????社區(qū)樓房的施工進度各不相同,，當著所有人的面，我問他們,，是否擔心陷入泡沫,。 ????“不,，不擔心。房價高的地區(qū)才會出現(xiàn)泡沫,，”湯姆說,?！斑@里的房價很低的,。在得州，房價根本沒有達到極限,。” ????“咳,！那都是些猜想和推測,，”斯科特說,?！皼]人知道究竟會什么樣,。” ????“但肯定不會出現(xiàn)在這里，”史蒂芬說,。 ????湯姆說: “這基本上就像你的股票經(jīng)紀人對你說什么｀別買戴爾（Dell）＇,、｀別買全食超市（Whole Foods）＇,。沒錯，價格已經(jīng)挺高的了,，可它還在上漲,?！?/p> ????“對,。五年前在加利福尼亞他們就那么說，可看看眼前又怎么樣,？”斯科特說,。 ????眾人心滿意足,，轉(zhuǎn)到了別的話題,。希布內(nèi)爾夫婦打算在一個更好的社區(qū)里買一套現(xiàn)房搬進去住,。史蒂芬和克里斯托爾已經(jīng)決定在經(jīng)紀人湯姆投資買房的所有地區(qū)都買房。（史蒂芬對湯姆說: “你做什么,，我們都跟著你做,。我將在周一給你打電話，我不打算去……你了解市場就行啦,。你喜歡什么,，我們就喜歡什么,?！保┪覀冏掀囯x開的時候，另一隊客戶來到了我們身后的小區(qū)售樓中心前,。 ????然而,，回到車上后，史蒂芬又說起了泡沫這個話題?！拔蚁矚g人們談?wù)撆菽?，”他說?！芭菽涯懶〉娜珖樑芰?。這樣我便可以趁著泡沫破裂之時低價買房，可更重要的是搶在泡沫之前采取行動,。為此,，我把菲尼克斯的房子變成現(xiàn)金，來得克薩斯買房,。你得保持資金流動,?！?/p> ????邁阿密: 排在前頭 ????湖景俱樂部（Lakeview Club）原本是位于佛羅里達州奧克蘭帕克市的勞得代爾堡（Fort Lauderdale）附近的一個公寓社區(qū),，現(xiàn)在正要分套出售,。想要買房的人排成的隊伍足有 40 米長,。這個社區(qū)共有 443 套桃紅色水泥房,，當中有一處復(fù)原的濕地景觀,。此刻是上午 10 點，第一個購買人凌晨 3 點就來占地兒了,。到了 11 點售樓開始時,，社區(qū)外的人群立即變得騷動不安?！霸谖沂裁匆矝]有買的那些年,，我總是對自己說: ｀唉呀，我應(yīng)該買的,，＇”達里爾（Darrell）說,。他 30 來歲，從事醫(yī)院行政管理工作,，穿著一件褪了色的藍色 T 恤衫,、短褲，留著極短的平頭,，這是他第一次投資買房,。他還說: “現(xiàn)在,，這里是唯一能確保投資高回報的地方?！?/p> ????排隊的人里有幾位點頭表示贊同,。“對,，不錯,。我叔叔就這么說的,，”塞西利亞?馬丁內(nèi)茲（Cecilia Martinez）說。她 42 歲,，是一位托位人（billing agent）,，衣著素雅，是為數(shù)不多為居住而來此地購房的人之一,?！拔沂迨逭f應(yīng)該把錢從個人退休賬戶抽出來，投到房地產(chǎn)上去,?！保ㄋ€沒有這么做。） ????46 歲的腫瘤學(xué)護士蘭迪?萊昂納德（Randy Leonard）插話說: “我從 2000 年起有了退休賬戶,，現(xiàn)在賬戶里已經(jīng)沒剩什么錢了,。我要是早用它買了房，我就樂死了,?！?/p> ????確實不假,。2004 年 3 月以來，勞得代爾堡的房價上漲了 31%,，圣盧西港漲 39%,，珊瑚角漲 43%。在邁阿密的許多地方都有人樂開了花,。如 4 月份,，邁阿密最大的開發(fā)商之一財富國際公司（Fortune International，與敝刊毫不相關(guān)）為了即將開工建設(shè)的分套出售公寓大樓舉辦了一場聚會,。白色加長悍馬車（Hummer）在三個聚會地點之間往來接送客人,，模特們穿著比基尼泳裝，身上畫著以房地產(chǎn)為主題的彩繪,，在按摩床前列隊展示,。經(jīng)紀人、投資商,、挑選出來的購房者以及精明老到的國際客戶濟濟一堂,。 ????集會的人氣很旺，因為在佛里羅達的分套公寓開工建設(shè)前就介入到項目中,，就好比在網(wǎng)絡(luò)公司首次公募時占有一席之地,。盡管最好的生意都被有內(nèi)部關(guān)系的人拿走了，但大多數(shù)開發(fā)商還是會舉行公開售樓,，把剩下的房子賣給普通民眾,。這些普通民眾中有許多是投資新手，他們蜂擁而來,，覺得這是致富的最后機會,。于是,，佛里羅達便出現(xiàn)了除棕櫚樹外的又一道風景線: 等待購買分套公寓的長隊,。 ????這些房子有可能在幾小時銷售一空，因此購房者為了確保能分到一杯羹,，幾乎用盡了各種手段,。他們在外露營，坐在躺椅上等上好幾天,，支起太陽傘抵擋烈日,，為了誰該排到前面而爭吵。佛羅里達好萊塢市的克什納爾房地產(chǎn)公司（Kirschner Realty）老板金?克什納爾（Kim Kirschner）說: “保安人員若不在,，就不時有騷亂發(fā)生,。” ????讓我們回頭看看奧克蘭帕克市的分套公寓銷售活動,。30 來個穿著深藍襯衫,、黑色褲子的克什納爾公司職員正到處奔忙,，把亂哄哄的買家由“樣板間”帶入“地圖室”。那里有一幅巨大的社區(qū)鳥瞰圖,，買家將在那里挑選剩下的房子,。隨著時間推移，更多的房子被賣掉,，克什納爾公司的決策者秘密開會商議,，逐漸提高剩余房子的價格。今天中午剛過,，有傳聞?wù)f,，每個單元房要上漲一萬美元。小區(qū)剩下的房子越來越少,，繼續(xù)漲價的傳言越來越多,，排在隊伍后面的人壓力也越來越大。 ????一位叫約翰的按摩師（他不透露他的姓）說: “這就像比賽,。能賺到錢的都是最先到的和稍晚一點到的,。”他和女友在一起,，女友身穿白色緊身背心,，嘴上涂著亮粉色口紅。他們今年已經(jīng)買了三套用于投資的房子,?！芭旁陉犖樽詈蟮娜藢墒挚湛眨彼f,。 ????目前還不好說這場狂熱能持續(xù)多久,。但現(xiàn)在，就連賈森?米切爾（Jason Mitchell）這樣的堅定投機商都開始緊張起來了,。米切爾今年 31 歲,，2003 年剛從錫拉丘茲法律學(xué)院畢業(yè)。在畢業(yè)之前,，他就在兩個月里分別賣掉一套房子,。“這是一場淘金熱,，”他說,。“每個人都盡快將房子出手,。你若去下館子,，也會看見某個剛從洛杉磯來的女服務(wù)員到這兒后頭一個禮拜就賣了兩套房子?！泵浊袪柡推拮涌的幔–onnie）總共在拉斯維加斯買過 7 套投資房,，但如今他們已經(jīng)賣掉了 5 套,。“我有一種猛醒的感覺,，”他說,。“我在每個小區(qū)建設(shè)工地上都看見了投資買房團,，他們每個人都買了六七套房子,，他們用別人的名字買房。我想: ｀天啊,，樓市要出現(xiàn)泡沫了呀?。?，我停下來了,。” ????在往東的菲尼克斯,，謝里爾（Cheryl）和卡羅琳?洛耶爾（Carolyn Lawyer）姐妹也謹慎起來了,。姐妹倆一個 45 歲,，一個 34 歲，去年都辭去了工作（兩人的職業(yè)分別是營銷顧問和一家半導(dǎo)體公司的管理人員）,，一起炒房,。如今，她們常能接到剛加入這場游戲的朋友們的電話,?！叭藗兌疾滑F(xiàn)實，這讓我們很擔心,。很多人在市場最火爆的時候才加進來,，如果這種火爆不能維持下去，就會有可怕的事情發(fā)生,?！?/p> ????還有 39 歲的華爾街銀行家埃里克（Eric，他也拒絕說出自己的姓）,。他不久前剛交了 25,000 美元定金,，買下了邁阿密一套價值 65 萬美元的公寓房。他是從馬雷集團（Maley Group）的經(jīng)紀人朋友那里得到的信息,，馬雷集團最近還幫他在紐約以 125 萬美元的價格購買了另一套公寓房。邁阿密的濱水地區(qū)樓房還沒有開建,，因此他還坐在曼哈頓的辦公室觀望等待,。“我看過有關(guān)邁阿密房地產(chǎn)和分套出售公寓的各種報導(dǎo),，它們都說: ｀所有人都在投機,，都帶著｀一窩蜂心態(tài)＇,。我現(xiàn)在總能看到這些報導(dǎo)，我想知道: 我是不是這些人當中的一員,？” ????譯者: 古正 相關(guān)稿件
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