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????在商業(yè)物業(yè)中,，街鋪一直是投資者追捧的品種,。在現(xiàn)今住宅投資受限的大背景下，新一輪的街鋪熱可能再度興起

????特約作者: 常誠

????何為街鋪,？顧名思義,，就是臨街的商鋪。它的顯著特征就是直接面向街道,，而且門面獨立,。由于商鋪的產(chǎn)權和經(jīng)營權都具有非常完整的獨立性和自主性，所以出租上具有較多的靈活性,，因而一直受到許多投資者的青睞,。今年 6 月，中國中央政府加大了對房地產(chǎn)市場的整治,，打壓住宅物業(yè)投資的勢頭明顯,，從而給商業(yè)物業(yè)帶來了發(fā)展契機，不少投資者迅速將資金轉向街鋪投資,。那么,，究竟該怎樣投資商鋪呢？本文試圖向你提供一些這一領域的基本概念,。

????街鋪為何受到追捧,？

????街鋪在商業(yè)物業(yè)投資中為什么受到追捧？原因是顯而易見的,。街鋪具有臨街和獨立經(jīng)營的特征,，而這些特征背后則是街鋪經(jīng)營穩(wěn)定、投資風險小的絕對優(yōu)勢,。街鋪一鋪一店,，獨立經(jīng)營，不受大商家的制約,，可以自營,，也可以選擇出租，投資者在選擇商鋪經(jīng)營戶,、商鋪租金談判,、商鋪再出租等方面，具有更高的靈活性,，因此投資風險相對較小,?！敖咒仭迸R街開店，門前人來車往,，交通出入方便,，客戶流動性大，可視性強,，輻射面廣,，只要稍有些特色的店鋪，便容易引人注目,，能招攬到客戶,，店鋪做旺的幾率就高。街鋪作為投資市場的最成熟投資品種,，備受多次投資客的偏愛,。投資首選街鋪，成為實力投資者的金科玉律,。街鋪租金高,，投資回報率高，而街鋪資源十分有限,，隨著城市開發(fā)的不斷飽和,、商業(yè)空間的不斷成熟，街鋪的稀缺性日益顯現(xiàn),。

????如何在街鋪投資中獲利,？

????● 考量自身的資金實力。 街鋪的單價相對較高,，且銀行對于商鋪投資一般只提供 4 成按揭,，這就需要投資者具備較強的資金實力。

????● 關注商業(yè)氣氛,。 購買商鋪也要“借力”,，選擇靠近大型商場和商業(yè)中心的地方買鋪，商業(yè)氣氛很容易做旺,。

????● 利用租金水平測算投資回報率,。 影響商鋪價值的，最終還是投資回報水平,。因此，如遇到帶租約出售的物業(yè),，一定要懂得計算投資回報率,。由于商用物業(yè)的稅收較高（可達 12%），因此計算回報率的同時,，要知道國家對物業(yè)出租的稅收規(guī)定,，因為這對計算投資回報率十分重要。

????● 選擇升值空間較大的區(qū)域。 進行商鋪投資時,，要充分地估算前景,。在新區(qū)，主要看該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃,。舊區(qū)主要留意是否存在拆遷問題,。了解國家拆遷政策，對投資很有幫助,。比如,，深圳南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心區(qū)域，就是政府著力打造的 800 米商業(yè)步行街,，發(fā)展迅速,，升值空間無可估量。

????街鋪投資“七大誤區(qū)”

????● 買鋪就得買鋪王 一般來說,，鋪王一般是位置最好,、單價最高、潛在回報率最豐厚的商鋪,，但其投資的風險程度也相對較高,。

????● 背靠大樹好乘涼 很多投資者認為，開發(fā)商實力強,、信譽好,，商鋪就有贏利保證，值得投資,。這種推理的邏輯沒錯,，正常情況下也能行得通，但投資商鋪考量的關鍵因素還是地段,、客流,、定位等要素。

????● 地段,、地段,，還是地段 商鋪經(jīng)營成功和具有升值潛力的前提，是選對“正確的”地段,，而不是選擇“最好的”地段,。鬧市區(qū)不一定就合適，郊區(qū)也不一定就差,。若商鋪位于城市黃金地段,，則必然帶來租金水平高、交通條件差,、經(jīng)營成本高和同業(yè)競爭激烈等一系列問題,，這些會抵消好地段帶來的優(yōu)勢,。所以，我們一定要進行綜合衡量對比,，重視地段,，但絕不能盲信地段。

????● 付出總有回報 這個認識誤區(qū)并不是投資者自己的觀念,，而是開發(fā)商和代理商反復多次的宣傳攻勢使投資者形成的觀念定式,。當投資者的心理預期和開發(fā)商的宣傳允諾相吻合并得到多次強化后，便形成了一種“高售價＝高租金＝高回報”的心理定式,，使投資者相信“付出總有回報”,。這個樸素的道理也同樣適用于商鋪投資。

????● 以投資回報率決定投資方向 租金永遠都是個動態(tài)的參數(shù),。目前的高租金,，可能是市場嚴重供不應求所致，并不能代表長期的高租金,。投資回報率也是個動態(tài)指標,，它會隨著各種因素的變動而變動。比如,，地段競爭環(huán)境,、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營業(yè)態(tài)改變,、整體供求形勢變化等因素,，都可能影響到投資回報率的動態(tài)調(diào)整。

????● 租金高低決定投資價值 租金高不一定值得投資,，租金低也不一定就是“垃圾商鋪”,。除考量商鋪本身因素外，更要考量經(jīng)營環(huán)境,、地段位置,、業(yè)態(tài)定位、客流大小,、商業(yè)氣氛,、競爭程度等其他影響因素，并考量長期利好利空因素,，判斷租金在未來一段時期的走勢,。當然，最好請專業(yè)商鋪投資咨詢機構來進行評估,。

????● 底層商鋪一定好于二,、三層商鋪 一般來說，底層商 的商業(yè)價值相對二,、三層商鋪的價值更大,。但底層商鋪承擔的投資風險也更大。實力型投資者多選擇底層商鋪,。普通型投資者選擇二,、三層商鋪作為其長線投資，也是一種相對穩(wěn)健的投資選擇,。

????投資案例: 深圳南山商業(yè)文化中心區(qū)

????澳門的一位投資客十分看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場,，已經(jīng)投資了多處物業(yè)（但多為住宅物業(yè)），最近他把目光瞄準了鄰近的深圳,。

????在他的眼里,，深圳是國家房地產(chǎn)調(diào)控的重點城市，也是一向嚴格執(zhí)行國家調(diào)控政策的城市,，所以他感覺繼續(xù)投資住宅物業(yè)的風險不小,，投資回報不可預期。于是,，他決定將大部分資金轉向商業(yè)物業(yè)投資,。最終，他選擇了位于深圳南山商業(yè)文化中心區(qū)的深圳西街商業(yè)街,，作為其內(nèi)地最大的一筆投資項目,，斥資 7,000 萬元，一次性購買了 4 個西街商鋪,。

????那么,，讓他如此出手的理由是什么？他認為,，成熟商業(yè)中心區(qū)的街鋪,，是不會出現(xiàn)“黑馬”的。商業(yè)空白區(qū)的街鋪,，暫時也不會出現(xiàn)“黑馬”,。街鋪中的“黑馬”，一般都隱藏在成熟商業(yè)中心的邊緣,，隱藏在這些尚在發(fā)育中的次成熟商業(yè)區(qū)域,。他說，深圳商業(yè)經(jīng)過二十幾年高速的發(fā)展,，已形成“東門商圈”,、“華強北商圈”兩大核心商圈，而最有潛力成為比肩東門和華強北的第三商圈,，就是南山商業(yè)文化中心區(qū),。

????該區(qū)位于風景秀麗的深圳灣畔，西起南油大道,，東望深圳灣,，北臨深圳大學及高新技術園區(qū),，南接南油開發(fā)區(qū)。中心區(qū)占地面積 135 萬平方米,，規(guī)劃建筑面積 223 萬平方米,，是深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心、商務中心和文化中心,。南山商業(yè)文化中心區(qū)總體規(guī)劃,，確定了“核心商業(yè)文化區(qū)、中軸線發(fā)展帶和外圍組團”三個層次的城市結構,。中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出,，基礎設施完善，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利,，商業(yè)文化氛圍濃厚。濱海大道,、南油大道,、創(chuàng)業(yè)路、后海濱路,、后海大道五條主要城市道路構成中心區(qū)交通大動脈,。深港西部通道將于 2006 年通車，未來深圳地鐵 2 號線將在后海濱路設南山商業(yè)文化中心站,，更使中心區(qū)人流物流暢通無阻,。深圳第二大書城南山書城的建成，給中心區(qū)帶來了濃郁的文化氣息,。這位投資客堅信,，隨著南山商業(yè)文化中心區(qū)的日臻成熟，在區(qū)位優(yōu)勢,、政策優(yōu)勢的支撐下,，這里完全具備成為“黑馬”的要素。