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搶占新地盤
????一度景氣的房地產(chǎn)市場如今低迷不振,，私人股權(quán)投資基金和對沖基金正在搶購廉價土地 ????作者：Katie Benner ????在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下,，從借貸過度的房屋建筑公司手中淘買土地，本來是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的慣用伎倆,。然而這次,，包括蕭氏企業(yè)（D.E. Shaw）、阿波羅房地產(chǎn)咨詢公司（Apollo Real Estate Advisors）及洛克菲勒集團（Rockefeller Group）在內(nèi)的跨國公司都盯住了佛羅里達(dá),、科羅拉多,、加利福尼亞等遭受次級貸款危機重創(chuàng)的各州。在房地產(chǎn)市場崩盤之后,，他們的計劃意圖很明顯：買入硬資產(chǎn),，然后等待市場反彈?！奥蹇朔评占瘓F正在積極調(diào)研佛羅里達(dá)州可能出售的資產(chǎn),。”這家總部位于紐約的投資行及房地產(chǎn)公司的發(fā)言人向《財富》雜志透露,?！胺课萁ㄖ竞苡锌赡艹鍪墼谧≌袌龈咂髸r購買的部分土地?！?/p> ????熱錢大量涌向土地市場的原因,，緣于過去十年一些公司和基金一直在為購買房地產(chǎn)籌集資金，等待時機到來時隨時出擊,。土地買賣此時正巧在打價格戰(zhàn),。湯姆?夏皮羅（Tom Shapiro）說,，“一年半到兩年前，明眼人看到物價,、成本和建筑市場價格漲上了天,。于是，他們認(rèn)為不能光在建筑公司上面投錢,?！彼?jīng)營一家房地產(chǎn)私人直接投資公司 GoldenTree InSite Partners。他還說,，房地產(chǎn)基金通常不僅僅投資土地，它們都備有相當(dāng)可觀的“戰(zhàn)時基金”,。 ????去年,，阿波羅房地產(chǎn)咨詢公司籌集了 7 億美元的房地產(chǎn)機會基金（Real Estate Opportunities），用于購買亞利桑那州的土地,。9 月份,，凱雷投資集團（Carlyle Group）將一項 30 億美元的基金專門用于美國房地產(chǎn)投資。此外,，還有一些專業(yè)公司,，如 Cypress Creek Capital Florida Land Investors。它的目的僅在于囤積土地,，計劃在接下來幾年內(nèi)購買 2 億到 4 億美元的土地,。公司執(zhí)行副總裁斯蒂文?比徹姆（Steven Beauchamp）透露，該基金研究過 300 多宗出售土地的交易并提出過幾次要約,。他認(rèn)為,，公司有可能以土地所有者當(dāng)時買入價的六折廉價收購。 ????據(jù)博卡?拉頓（Boca Raton）附近一家住宅研究公司 McCabe Research & Consulting 的杰克?麥卡比（Jack McCabe）稱,，在佛羅里達(dá),，高盛公司（Goldman Sachs）和邁克爾?戴爾（Michael Dell）的戴爾風(fēng)險投資和戴爾金融服務(wù)公司（MSD Capital）自今年年初以來也在考慮進行土地投資?！白≌凸⒋髲B的建筑商在市場價格最高企的時候購買了大片土地,。”他說,?！八麄儸F(xiàn)在夜不能寐，因為他們正像泰坦尼克號一樣下沉,，所以廉價出售現(xiàn)在看來并不那么糟糕,。” ????Fortress 基金和卡爾?愛康（Carl Icahn）也在這里施展拳腳,。7月份,，F(xiàn)ortress 收購了佛羅里達(dá)東海岸產(chǎn)業(yè)公司（Florida East Coast Industries）,，該公司的資產(chǎn)包括一家鐵路及房地產(chǎn)開發(fā)集團，擁有 4,000 多英畝未開發(fā)的土地,。自今年 1 月以來,，愛康一直試圖收購佛羅里達(dá)州的公寓大廈建筑商 WCI。一些分析師稱,，該公司的海岸土地所有權(quán)的價值和公司賬面價值一樣高,。愛康終于在 8 月份如愿以償入主董事會。 ????在科羅拉多,，曾經(jīng)由國家級大房屋建筑公司持有的土地正以很低的折扣價易手,。邁克?科布迪（Mike Kboudi）是丹佛一家房地產(chǎn)公司 Fuller Co. 的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。他說,，Centex 和 Lennar 通過他以半價出售了土地,。 ????不過，這些州的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為投資者還在等待價格進一步走低,?！百I家覺得價格還沒跌到谷底?！痹诜鹆_里達(dá)干了多年經(jīng)紀(jì)人的彼得?札勒斯基（Peter Zalewski）說,。“等價格穩(wěn)定下來,，我們就會看到大批買賣成交,。”經(jīng)紀(jì)人們說,，大多數(shù)投資者期望在 5~10 年內(nèi)看到投資回報,。 ????在加利福尼亞，房地產(chǎn)投資公司喜達(dá)屋資本公司（Starwood Capital）與開發(fā)商 Foremost Communities 的合資公司 Forestar Land Partners 冒了出來,，成為一個值得關(guān)注的買家,。該公司于 6 月成立，由當(dāng)?shù)乩吓平ㄖ倘怂沟俜?卡梅?。⊿teve Cameron）經(jīng)營,，打算在未來幾年內(nèi)在加州南部購買價值 2.5 億美元的土地。 ????全國性公司與當(dāng)?shù)毓竞献?，是一種普遍策略,。當(dāng)?shù)氐暮献骰锇槟軠p輕華爾街機會主義者涌入有問題地區(qū)所帶來的沖擊。他們還能充當(dāng)銀行與開發(fā)商之間的調(diào)解人,，前者希望避免在貸款中喪失抵押品贖回權(quán),，后者則想避免在公開拍賣中出現(xiàn)不光彩的未卸載存量現(xiàn)象（unloading inventory）。 ????“他們都是常青藤名校的工商管理碩士,，既精明又有錢,，但他們并不是這個市場的行家,。”McCabe 公司對佛羅里達(dá)的新投資者作了評論,。當(dāng)然,，私人資本的到來給正在開放的房地產(chǎn)業(yè)帶來了一種新氣象，但一旦價格觸底反彈,，市場參與者還是希望大局維持原樣,。低利率最終會使市場復(fù)蘇，然后房屋建筑公司又會回來競標(biāo),，將土地價格重新推高,。兀鷲投資者看來是在購買土地，實則在投資一種概念,，那就是：人從來不吸取教訓(xùn),。 ????泥土很廉價 ????讓我們看看哪些投資者在購買土地─以及他們相中的機會在哪里。 ????喜達(dá)屋資本公司 ????連鎖酒店的投資部門籌措了 2.5 億美元的基金,，購買加利福尼亞州南部的土地。 ????蕭氏企業(yè) ????與開發(fā)商 SunCal 合作,，在 6 月份以 2.5 億美元打包購買了阿爾布奎克城外的土地,，面積是波士頓的兩倍。 ????Cypress Creek Capital ????這家剛滿周歲的基金計劃在土地上投資 2~4 億美元,；到目前為止,，它已經(jīng)研究了 300 宗土地買賣，并參與佛羅里達(dá)州一些項目的競標(biāo),。 ????洛克菲勒集團 ????其房地產(chǎn)投資基金主要盯住亞利桑那州,；去年，它購買了菲尼克斯附近的錢德勒的兩塊土地,。 ????譯者：陳曄 相關(guān)稿件
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