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????作者：黎明楷

????也許政府并不是太喜歡人們拿房產(chǎn)作為投資工具,。老百姓,，乃至輿論，也可能把房產(chǎn)投資看作房價(jià)上揚(yáng)的罪魁禍?zhǔn)??？墒聦?shí)上，自從房產(chǎn)在 1998 年開始全面商品化后,，房產(chǎn)的投資性質(zhì)就越來越明顯,。如果房產(chǎn)也像一般消費(fèi)品一樣，越用越不值錢,，那么大部分市民就會寧可選擇租房,；相反，如果購房或者蓋房的就都成了收租的投資者，雖然資產(chǎn)在貶值,，但租金收益相當(dāng)可觀,。純粹為了解決住房需要，不考慮房屋的再售價(jià)值,，購房者是不會壓抑眼前的種種欲望而節(jié)衣縮食去買房的,。所以，淡化房產(chǎn)作為投資工具的措施,，只是掩耳盜鈴,。適當(dāng)?shù)膽B(tài)度是：正視房產(chǎn)的這種特性，調(diào)控供求關(guān)系來影響價(jià)格,，并公開資訊來引導(dǎo)市民理性投資,。

????2008年是變數(shù)特別多的一個(gè)年頭。站在投資者的立場,，應(yīng)該怎樣看待房產(chǎn)呢,？我想從幾個(gè)角度與讀者分享一些看法。

????第一點(diǎn)是時(shí)機(jī),。2007 年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場大波動,，上半年市場興旺，幾乎所有城市的房價(jià)都記錄了驚人的升幅,，少的有 20%,，多的翻倍都有。（我這里說的價(jià)格,，是按項(xiàng)目或者是按房子算的,，而不是官方用的平均算法。）不過,，隨宏觀調(diào)控政策的深化,，下半年從深圳開始，市場交易量開始收縮,，然后一直北延,，到第四季度全國的大城市都受到波及。到今年 1 月份（2 月由于有春節(jié)因素,，不適宜用來比較）,，三級市場交易量普遍比高峰期下跌 50% 以上。廣東一帶的房價(jià)跌勢明顯,，相比高峰期,，深圳房價(jià)下跌 35% 以上，廣州房價(jià)也下跌了 20% 以上,。雖然上海,、北京兩地的優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格仍然堅(jiān)挺，但隨個(gè)別開發(fā)商推出的價(jià)格優(yōu)惠手段，一些郊區(qū)普通住宅的價(jià)格也回軟,，呈現(xiàn)輕微跌幅。踏入 3 月份,，市場有回暖的跡象,，市場交易量開始回升，反映出價(jià)格回調(diào)到這個(gè)水平已經(jīng)初步找到支持點(diǎn),，再繼續(xù)往下的機(jī)會不大,，除非中國經(jīng)濟(jì)情況惡化。

????對于這幾年的中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn),，有人提過兩個(gè)變數(shù)：遠(yuǎn)慮是美國經(jīng)濟(jì)可能步入衰退,，近憂是奧運(yùn)會后的熱情冷卻。先說奧運(yùn)會,，盡管歷史上有不少城市在奧運(yùn)會的亢奮后都會有一段經(jīng)濟(jì)低潮期,，但我認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該不會在中國重現(xiàn)。與希臘,、澳大利亞不同,，中國這幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與舉辦奧運(yùn)會沒有什么直接關(guān)聯(lián)，中國依靠的是強(qiáng)勁的出口而不是因?yàn)閵W運(yùn)會而吸引過來的熱錢,，而且中國政府這幾年在努力的是壓抑經(jīng)濟(jì)過熱,，而并非為了奧運(yùn)的形象工程去助長經(jīng)濟(jì)。因此,，奧運(yùn)會的落幕除了可能會對北京奧運(yùn)村附近的房產(chǎn)帶來一些可預(yù)見的沖擊外,，不見得會對中國的整體經(jīng)濟(jì)帶來什么壞影響。

????至于美國因?yàn)榇钨J危機(jī)而可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退,，對中國倒是有比較大的影響,。到目前為止，美國仍然是世界上的經(jīng)濟(jì)龍頭,，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退,，不僅當(dāng)?shù)氐男枨髸p少，連帶其他地區(qū)的需求也會受到影響,。盡管中國貨不是只銷往美國,，但當(dāng)全球消費(fèi)意欲都因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)問題而減弱，作為出口大國的中國肯定受損,，首當(dāng)其沖的是制造業(yè),。幸好，中國有一個(gè)偏好儲蓄的好傳統(tǒng),，改革開放以來,，企業(yè)以及民間累積的財(cái)富不少。因此，萬一中國的經(jīng)濟(jì)受到出口放緩的沖擊,，中國政府還有變招的余地,，那就是刺激內(nèi)需，這樣可保中國的整體經(jīng)濟(jì)在一段時(shí)間內(nèi)維持穩(wěn)步增長,。

????總的來說,，中國經(jīng)濟(jì)在這幾年不大可能變差，這是房產(chǎn)市場最有力的支持,，因此整體房價(jià)還是會持續(xù)往上,。但在信貸收緊的 2008 年，大漲的機(jī)會很低,，反而在個(gè)別地區(qū)與個(gè)別產(chǎn)品還有可能延續(xù)去年的調(diào)整,。從投資時(shí)機(jī)而言，今年并非雞犬升天的好年頭,，但考慮到社會上能供長線持有保值的投資工具不多,，房產(chǎn)還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇?？墒?，今年沒有去年那么容易獲利，不能盲目亂扔飛鏢,。投資戰(zhàn)略是精心挑選精品,，不宜急切。

????第二個(gè)想探討的因素是地點(diǎn),。地產(chǎn)投資里有一個(gè)傳統(tǒng)準(zhǔn)則,，就是“地點(diǎn)、地點(diǎn),、地點(diǎn)”,，這說明了地點(diǎn)對房產(chǎn)價(jià)值的重要性。跟大部分商品不同,，房產(chǎn)是只能模仿,，但沒法復(fù)制，原因是每個(gè)房產(chǎn)所處的空間是獨(dú)一無二的,，而且周邊的環(huán)境是長時(shí)間演變出來的,，就算政府有能力把整個(gè)城市一模一樣再建一個(gè)，但生活在里頭的人不同了,，形成的社區(qū)也都已經(jīng)兩樣,。

????選地點(diǎn)得先選城市。在大旺市期間,，一般都是選擇經(jīng)濟(jì)增長幅度比較大的,，而且往往是基數(shù)比較低的,。早先，二,、三線城市比較吃香,，就是因?yàn)橥顿Y者都有追落后的心態(tài)，哪個(gè)城市房價(jià)比同級別的城市低,，資金就涌過去,。升值潛力高，通常都隱含風(fēng)險(xiǎn)高的因素,。2008 年，房地產(chǎn)市場面臨的變數(shù)比往常多,，適宜采取穩(wěn)健一些的投資作風(fēng),，可以瞄準(zhǔn)大型城市，但當(dāng)然也得考慮資金實(shí)力,。北京,、上海、廣州,、深圳這些城市平均價(jià)格都很可觀,，如果資金不足，就要考慮其他省會之類的大城市了,。至于一些三線城市,，雖然價(jià)格便宜，但三級市場不成熟,，收租以及轉(zhuǎn)售都不容易,。除非在當(dāng)?shù)赜惺烊伺笥汛鸀樘幚恚駝t異地投資者還是不宜沾手,。

????至于具體地點(diǎn)的選擇,，一般挑市中心應(yīng)該不會錯(cuò)到哪里去，但有時(shí)也不一定市中心就一定最值錢,。我們首先要尊重歷史,，也要相信規(guī)劃，另外還要考慮天然環(huán)境資源,。城市在發(fā)展中總會在市民的腦海里留下痕跡,。某些商業(yè)集中地，或者一些公認(rèn)的高檔社區(qū),，或是傳統(tǒng)的貧民區(qū),，這些歷史足印會在頗長的一段時(shí)間里影響物業(yè)的投資價(jià)值，投資者應(yīng)該順應(yīng)民情下注,，投資決定不宜過于超前,。政府規(guī)劃不容易改變市中心的舊貌,，但卻可以將一些偏遠(yuǎn)落后的地區(qū)化腐朽為神奇。當(dāng)前政府財(cái)政條件普遍不錯(cuò),，政府領(lǐng)導(dǎo)也樂于投入基建,，規(guī)劃被拖延的情況較少，所以跟規(guī)劃投資,，算是一種簡單容易的戰(zhàn)略,。中國地少人多，能在市區(qū)內(nèi)或者是市區(qū)周邊擁有一些天然環(huán)境資源并不容易,，所以一些海景,、江景、湖景,、山景物業(yè)就特別保值,。平常日子這些物業(yè)是不易放盤的，售價(jià)也會很高,，在調(diào)整期里偶爾會有這些物業(yè)在市場出現(xiàn),，這時(shí)候投資者就要密切留意了。

????最后一個(gè)投資者需要考慮的因素是產(chǎn)品本身,。同樣地段的兩個(gè)項(xiàng)目,，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同，價(jià)值可能相差很遠(yuǎn),，甚至往往出現(xiàn)一些原本位置較差的項(xiàng)目賣得比一些好地段的項(xiàng)目還要貴,。這種由產(chǎn)品質(zhì)量影響到地點(diǎn)因素的情況，隨不同房產(chǎn)種類而不同,，一般是街鋪受影響最小,，之后是住宅，然后是寫字樓,，最嚴(yán)重的是商場,。街鋪價(jià)值主要受周邊商業(yè)氣氛的影響，除了一些缺陷性的因素,，如電力不足,、門面過窄等問題之外，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求不高,，因此投資者會研究商鋪所處的地點(diǎn),，甚于研究外立面的美感。住宅就不同了,，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境,、完善的配套、合理的房型布局,，都可以提升物業(yè)的價(jià)值,。寫字樓以至于商場則最考驗(yàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì),，較好的地段往往也可以發(fā)現(xiàn)一些影響市容的爛場。所以,，也有一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)專門收購一些地段優(yōu)越但設(shè)計(jì)落后的商業(yè)物業(yè),，重新設(shè)計(jì)、包裝后再推向市場,。2008 年,，住宅類別是政府重點(diǎn)調(diào)控的目標(biāo)，普通住宅投資前景較為暗淡,，投資者不宜入市,。一些適合長期持有的優(yōu)質(zhì)地段的高檔公寓或別墅倒是可以考慮。商業(yè)類別物業(yè)將會隨經(jīng)濟(jì)增長而更值錢,，但投資者除了考慮地點(diǎn)外,，當(dāng)然也要慎選產(chǎn)品。

????對房產(chǎn)投資者來說,，2008 年不是一個(gè)適宜全面進(jìn)攻的一年,，但由于市場上缺乏更適合的儲藏財(cái)富工具,，而房產(chǎn)價(jià)值將受惠于中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,，所以投資者可以利用這段市場冷清的時(shí)間細(xì)心挑選優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長線持有。物業(yè)是否優(yōu)質(zhì),，首先要考慮地點(diǎn),，然后才考慮產(chǎn)品本身?？傊?，2008 年投資戰(zhàn)略不宜過于進(jìn)取，選擇大城市風(fēng)險(xiǎn)較低,。至于產(chǎn)品類別,，商業(yè)類物業(yè)可以看高一線。