中國房地產(chǎn)投資：2009 年充滿機遇,？
????2009 年市場展望 ????開發(fā)用地和大型項目 ????去年,，二線城市投資非常火爆,，占交易總量的 43.3%,，較 2006 年上漲 7.8%。然而,，這主要源于一線城市缺乏足夠的投資等級的產(chǎn)品及開發(fā)用地成本高昂,。這促使海外投資者轉(zhuǎn)向二線城市，如大連,、天津,、成都和杭州，有的轉(zhuǎn)向三線城市,，以尋求獲得更高的收益或者更好的股權回報,。不過，目前一線城市到三線城市的地方開發(fā)商普遍都面臨困難,，這給海外投資者帶來了巨大的機遇,。海外投資者目前在購買資產(chǎn)方面享有更大的議價權和相對更多的機會。為了吸引海外及國內(nèi)投資者的投資,，地方公司越來越愿意降低開發(fā)用地和已建成住房的報價,。這一市場正在從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。預計市場投資重點將重返一線城市,，市場上也將出現(xiàn)更多高水平的投資產(chǎn)品,。 ????預計短期內(nèi)舉債率較高的投資者將大幅撤離中國投資市場。展望 2009 年,，活躍投資者將成為市場投資主力,，他們在一線城市黃金地段尋求目標回報率更低的建成項目。 ????高檔寫字樓 ????盡管在許多城市都出現(xiàn)了周期性的寫字樓過剩現(xiàn)象,，但對 A 級寫字樓的需求可能依然強勁,。在世邦魏理仕跟蹤的 15 個城市，A 級寫字樓基本上只占寫字樓總存量的 30% 到 40%,。例如在杭州,，A 級寫字樓存量比例特別低，只有 21.4%,。盡管在 2008 到 2010 年間,，杭州新的 A 級寫字樓供應量將達到 230 萬平方米，但仍然只占新供應量的一半,，目前杭州四家 A 級寫字樓的空置率在 2% 到 8% 之間,。 ????預計 A 級寫字樓的租住率將保持相對穩(wěn)定，在世邦魏理仕追蹤的大多數(shù)城市,，租住率可能超過 90%,。但是在北京，租住率增速更慢,，且新增供應量較大,，空置率可能在 20% 左右。由于業(yè)主通過提供更多的優(yōu)惠競爭租戶,，實際租金可能會保持穩(wěn)定,，甚至會有小幅下降。 ????假設中國經(jīng)濟增長率保持在 9% 的水平,，它仍將繼續(xù)吸引海外公司到中國開發(fā)寫字樓,。因為這個國家是一個巨大的新興經(jīng)濟體，即便是在其他國家削減成本和擴展計劃的跨國公司也不能忽視它,。 ????住宅 ????預計 2009 年普通住宅價格有可能下調(diào),。為確保有足夠住房滿足中低收入人群的需求，政府在 2006 年 6 月發(fā)布了第 65 號令,，抑制開發(fā)商建造大戶型和豪華住宅,。這一文件要求，中國所有城市未來住宅供應的 70% 必須是建筑面積不超過 90 平方米的住房,。普通住宅的大規(guī)模供應增加將給房價帶來下行壓力,。不過，當前大規(guī)模的城市化進程給快速的經(jīng)濟增長提供了支撐,。另外,，高儲蓄率及近期中國政府有關穩(wěn)定普通住宅市場的政策，將為城市住房部門的總體價格水平形成一個觸底支撐位,。 ????由于豪華住宅供應量受到限制,，價格將保持穩(wěn)定,。在北京，豪華項目的報價基本保持穩(wěn)定,，但實際成交價已經(jīng)小幅下降,，因為開發(fā)商提供了更多的折扣。預計這一趨勢至少還將持續(xù)到明年上半年,，因為今年成交量很低,，現(xiàn)有成屋還有待消化。由于大多數(shù)開發(fā)商將刻意推遲項目,，直至情況有所改善,，預計明年豪華住宅供應量將大幅減少,。 ????零售 ????預計 2009 年地段較好且市場定位專業(yè)的大型零售商場前景看好,。根據(jù)入世承諾，中國將取消對海外零售商的限制,，給零售業(yè)帶來進一步擴大的空間,，而主要一線和二線城市富裕程度不斷提高也增加了消費需求。由于市場需求強勁及目前高檔零售商店較少,，大陸主要城市的空置率較低,。唯一的例外是廈門，那里剛剛完成了大量的新增項目,。 ????結(jié)論 ????受美國經(jīng)濟放緩及中國市場降溫措施的影響,，中國經(jīng)濟增長預期也將放緩。不過預計在全球范圍內(nèi),，中國經(jīng)濟增長仍將保持強勁,。中國中央政府將采取更多舉措拉動內(nèi)需，抵消出口下降前景帶來的不利影響,。 ????中國中央政府的宏觀經(jīng)濟政策已經(jīng)由防止經(jīng)濟過熱轉(zhuǎn)向確保經(jīng)濟穩(wěn)定增長,。這有助于增強房市投資者的信心。近期采取的降低銀行存款準備金率和主要銀行貸款利率及其他穩(wěn)定措施,，也將刺激投資和普通住宅市場,。預計 2009 年政府將推出更多的穩(wěn)定舉措，如進一步降低利率和存款準備金率,。 ????由于政府宏觀經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)變方向及經(jīng)濟增長前景強勁,，國內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)市場遠景仍然普遍保持樂觀。因此,，預計中國房地產(chǎn)市場當前的調(diào)整只是短期的,，隨市場上涌現(xiàn)更多的投資機會，受金融危機影響較小的核心投資基金在 2009 年將成為中國房地產(chǎn)市場上的主要投資者,。 ????譯者：鄭歡 相關稿件
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